Что-то, кажется, растет, или риэлторы просчитывают сценарии

Кризис, похоже, перешел в какую-то новую стадию. Одни считают, что она имеет экономический характер. Другие — что наступило всего лишь психологическое привыкание. Что происходит и каковы сценарии дальнейшего развития? Оптимистичный, нейтральный, пессимистичный. Об этом рассуждают эксперты КДО daily.

КДО daily: Представитель одной из риэлторских компаний на днях заявил на совместном торжественном мероприятии, что если в декабре авансы по сделкам составили 30% от августа, то в феврале 50%, а в марте — 70%. Представитель другой компании вполголоса прокомментировал: «Врет»...

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Конечно, врет. В марте сего года стало расти количество обращений в агентства. Но это еще не авансы и не сделки. И обращаются больше владельцы недвижимости. Хотя арендаторы и покупатели тоже носы повысовывали. Носы, но не кошельки!

Алексей Шленов, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: Я бы был менее категоричен. Вторичный рынок сам по себе достаточно инертен. С момента обращения покупателя и просмотра квартиры до момента совершения сделки проходит не менее 1,5-2 месяцев. Сейчас мы наблюдаем оживление со стороны покупателей, но оценить, вышли ли мы на уровень прежних лет, можно будет как раз через 1,5-2 месяца. С октября по декабрь прошлого года на рынке длился период затишья, когда покупатели замерли в ожидании. Со второй половины января, от месяца к месяцу мы видим положительную динамику обращений покупателей с перспективой дальнейшей покупки. Конечно, пока мы не достигли и 50%-ного оборота от того, который был до кризиса, но тенденция к увеличению количества обращений и реальных сделок налицо.

Николай Андреев, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость»: Думаю, заявление о росте авансов по сделкам вполне реально. В нашей компании количество звонков покупателей увеличивалось с февраля текущего года. Рост в последнем месяце зимы составил 45,2%. В марте по отношению к февралю количество звонков возросло еще на 36,1%. Естественно, что количество сделок с ростом потенциального спроса также увеличивается.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: Действительно с началом весны на рынке отмечается некоторая активизация спроса. Часть покупателей считает, что цены достигли дна, часть понимает, что на дне подходящих предложений уже не останется. Тем не мене, говорить о восстановлении спроса до докризисного уровня пока рано и вряд ли будет возможно в среднесрочной перспективе: снижение доходов и дорогие кредиты объективно снижают спрос в 2-2,5 раза. Так что реальное восстановление спроса до уровня 30-35% от докризисного уже можно считать хорошим показателем.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: Безусловно, сегодня мы можем наблюдать первые признаки начала возрождения рынка недвижимости. В частности я говорю о рынке жилья сегментов премиум- и бизнес-класса, в которых работает наша компания. Паника осенних месяцев 2008 года прошла.

Количество квартир поступающих ежемесячно определилось средним уровнем предложения по сравнению с аналогичными периодами 2008 года, как на первичном, так и на вторичном рынках. Спрос хоть и не достиг пока прошлогодних показателей, тем не менее, демонстрирует тенденцию на повышение с начала года. Но, нужно заметить, что его конвертация в реальные сделки происходит в основном на рынке вторичного жилья.

Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти»: В течение марта 2009 года наблюдалось заметное повышение покупательской активности на рынке. По оценке наших экспертов в марте по рынку элитного жилья Москвы прошло порядка 25-30 сделок. В то же время за первые два месяца 2009 года на рынке элитного жилья Москвы прошло всего около 20 сделок.

КДО daily: То есть, в среднемесячном исчислении мы видим рост числа сделок в 2,5-3 раза? И все это благодаря психологическому привыканию?

Екатерина Румянцева: Разумеется, нет. Сегодня застройщики высококлассного жилья готовы в индивидуальном порядке предложить покупателям скидки, которые доходят до 30-50%, в зависимости от проекта и стадии его готовности. Официально же цена предложения с начала кризиса снизилась на 17-20%.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Кому-то везет, кому-то не очень, а кто-то дал правильную рекламу. Факт, что количество сделок по сравнению с годичной давностью в Москве сегодня в 1,5 раза меньше. Управление Федеральной Регистрационной Службы по Москве уже обнародовало данные, согласно которым в марте 2009 года договоров ипотеки было на 60% меньше чем год назад, а сделок купли-продажи меньше на 30%.

КДО daily: Меньше всего в полтора раза? Что-то затруднительно определиться с выводом... То есть, психологический фактор — второстепенный и выздоровление опирается на твердый физиологический фундамент?

Илья Шкоп: Как сказать... Психологический фактор — вещь в экономике не последняя. И в позитивном аспекте, и в негативном. Сам кризис имеет в значительной степени психологические корни. Вот был на Западе рост, большинство несколько лет жило не по средствам, расслабилось. Тем временем накопился дисбаланс экономики. Увидели это люди и с перепугу перенапряглись. Вот вам и кризис, а не спад какой-нибудь. Этот психический маятник в головах у всех.

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад: Человек, действительно, привыкает ко всему. К хорошему привыкает быстро, да и к плохому тоже. Когда доллар подешевел до 23 рублей, для многих это было неприятным явлением, к которому со временем привыкли. Падение курса рубля также стало шоком для многих, а его некоторое укрепление за последний месяц вновь дезориентировало массы. В условиях быстротечных изменений сложно планировать жизнь на долгие годы вперед, поэтому определенный круг людей действует, исходя из своих представлений о развитии ситуации в краткосрочной перспективе.

Николай Андреев: Ситуация объективно выравнивается и не только на рынке недвижимости. Во всяком случае, ухудшения не наблюдается: волна безработицы спала и уже открылись новые вакансии, предприятия, вопреки всевозможным прогнозам, массово не закрываются. Стало ясно, что цены не снизятся в половину и больше, а в некоторых областях, наоборот, стали показывать рост. В том числе, в отраслях, непосредственно связанных со строительством, например, в промышленности стройматериалов. Поэтому и потенциальные покупатели жилья стали задумываться о покупке. Хотя из-за сохраняющихся повышенных рисков сейчас востребовано либо готовое жилье, либо новостройки на конечном этапе строительства.

КДО daily: Хорошо. Что происходит сегодня? Наиболее важные тенденции.

Александр Зиминский: Покупатели, ожидавшие падения цен, убедились, что последние три месяца на вторичном рынке элитной недвижимости и бизнес-класса никаких резких ценовых изменений не произошло, и постепенно начали выходить на рынок. Таким образом, мы видим направленность вектора на возвращение рынка на прежние позиции с некоторыми изменениями, например ценообразование на квартиры в домах различных категорий начало приходить в соответствие с существующей классификацией. Ну не должна цена 1 квадратного метра в домах бизнес-класса равняться цене метра в клубном доме в центре Москвы только потому, что так хочет продавец.

Екатерина Румянцева: Частные инвесторы оказались более гибкими к изменениям, произошедшим на рынке, чем крупные застройщики, и более оперативно скорректировали цены на свои предложения. Во многом благодаря этому цены некоторых предложений вторичного рынка и снизились до 30-50% по отношению к декабрю 2008 года. Кроме того, существенное снижение средних цен предложения на вторичном рынке связано с переходом некоторых продавцов от рублевых цен к долларовым, а также рост курса доллара по отношению к евро, в связи с чем, объекты, цены на которые были установлены продавцами в евро, в долларовом выражении подешевели.

КДО daily: А скажем, основной тренд?

Екатерина Румянцева: Как основной тренд марта можно выделить «вымывание» хороших предложений в готовых домах. При этом! При этом снижение стоимости квадратного метра элитного жилья и, как следствие, средних бюджетов покупки квартир, расширяет круг потенциальных покупателей элитного жилья. Если до кризиса покупатель, располагавший бюджетом в $1 млн. мог рассчитывать только на жилье бизнес-класса, то теперь за эту же сумму он имеет возможность подобрать себе квартиру в элитных жилых объектах. В связи с чем, с начала 2009 года мы отмечаем существенное увеличение числа обращений от подобных «новых» для рынка покупателей.

Евгений Скоморовский: Я бы отметил следующее. До сих пор есть продавцы, считающие, что цены на недвижимость восстановятся в своих предельных значениях весьма быстро, и поэтому не готовые идти на диалог с покупателями. Есть покупатели, ожидающие дальнейшего снижения, если даже не обрушения, цен на жилье. Такие твердо «сидят в наличных» и не рассматривают никакие, даже самые привлекательные, варианты. А есть те, кто готов к диалогу: собственники снижают цены, покупатели чувствуют себя психологически комфортно с тем уровнем цен, который был на рынке пару лет назад.

КДО daily: И много таких?

Евгений Скоморовский: Достаточно, чтобы благодаря им стало заметным повышение активности, что выражается в росте количества сделок купли-продажи на вторичном рынке и уступок прав по инвестиционным договорам. Чтобы убедиться в этом, достаточно попробовать зарезервировать под сделку депозитарную сейфовую ячейку. Скажем, в «Даев Плазе» это может оказаться весьма затруднительным делом.

КДО daily: И сценарии дальнейшего развития. Оптимистичный, нейтральный, пессимистичный. В том порядке сценариев, который вам кажется наиболее вероятным.

Алексей Шленов: Попробуем. Нейтральный сценарий примерно таков. После произошедшего, значительного, снижения цен, на протяжении последних нескольких недель рынок подходит к стадии стабилизации и приближается к точке корреляции предложения и спроса. Дальнейшее развитие будет зависеть от общеэкономической ситуации. Если не произойдет никаких серьезных потрясений и установившаяся стабилизация сохранится, то цены в рублях стабилизируются, и уменьшение цены объектов в долларах будет возможно только в силу изменения соотношения курсов рубля и доллара.

С учетом того, что многие жилые проекты заморожены, большего, чем сегодня, объема предложения на рынке ожидать не приходится, а вернувшийся отложенный спрос может привести к дефициту жилья на рынке. В этом случае уже с осени цены могут начать рост. Это, как вы понимаете, оптимистичный сценарий.

Пессимистичный... Если в общеэкономической обстановке произойдут какие-либо катаклизмы, может возобновиться снижение цен — еще до 20% до конца года.

Лушкин Сергей Анатольевич. директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Оптимистичный. Развитие рынка недвижимости полностью зависит от экономической ситуации в стране. В случае если к концу 2009 года объем промышленного производства в России начнет восстанавливаться, то к середине 2010 года можно ожидать возвращения платежеспособного спроса на квартиры на уровень 2006-2007 годов. В этом случае к середине 2011 года застройщики смогут компенсировать увеличение спроса соответствующим ростом предложения.

Нейтральный. В случае, если в 2010 году российскую экономику ожидает стагнация, то спрос останется на текущем уровне, действующие цены на недвижимость сохранятся, а предложение будет сводиться ко вторичному рынку. Застройщики перестанут возводить жилые объекты и, возможно, переключат свои строительные и производственные мощности на инфраструктурное строительство.

Пессимистичный. В случае, если в 2010 году продолжится сокращение промышленного производства, цены на нефть не будут превышать 50 долларов за баррель и будет расти безработица, то объем строительства в Москве окажется меньше показателей 1991-92 годов, поскольку даже строительство социального жилья в данном случае резко уменьшится в связи с дефицитом бюджета.

Николай Андреев: Конечно, на рынке жилья массового бума, аналогичного 2006 году, в ближайшее время не будет, но количество продаж уже возрастает. Отсюда...

Оптимистичный — улучшение экономической ситуации начнется во второй половине текущего года, ближе к осени. Предприятия снова начнут работать в полную силу, обороты увеличатся, уровень жизни начнет также повышаться, а количество безработных снизится. Все это приведет к росту рынка и востребованности жилья.

Нейтральный — переходная, но стабильная ситуация продлиться около года и постепенный рост начнется только осенью 2010 года. В соответствии с этим и рост благосостояния граждан будет не столь быстрым, как и выход из кризиса.

О пессимистичном говорить не хочу, я не пессимист. В любом случае, даже если финансовый кризис продлиться дольше, чем год или два, за ним все равно последует период роста, как экономики, так и уровня жизни россиян.

Илья Шкоп: Я все же жду стабилизации квартирного и офисного сегмента в Москве летом, не устаю это повторять из раза в раз с конца прошлого года. Не дам я три сценария. Будет один сценарий, как сказал, так и будет.

Ольга Широкова: В оптимистичном сценарии, вероятность реализации которого сегодня близка к нулю, уже текущий рост активности перерастет в устойчивый с соответствующим ростом цен.

Более вероятен нейтральный сценарий: ситуация стабилизируется на сегодняшнем уровне и по активности и по ценам до сентября, когда возможен некоторый, скорее всего краткосрочный, новый всплеск активности.

Пессимистичный — цены упадут в соответствии со спросом, сократившимся до 30-35% от докризисного уровня. С высокой степенью вероятности это может произойти за счет еще одного отрицательного ценового скачка осенью.

КДО daily: Вы перечисляете по степени вероятности от меньшей к большей?

Ольга Широкова: Нет, вероятность этого сценария пока не высока, но и исключать его не стоит. Толчком к нему могут стать новые потрясения, как на мировых, так и на российском рынке, например банкротство с последующей распродажей активов одного-двух крупных девелоперов.

Екатерина Румянцева: Нестабильная экономическая ситуация в стране существенно изменила и рынок элитной жилой недвижимости. Возросла конкуренция между объектами, изменились покупательские предпочтения, скорректированы цены, снизился спрос. Таким образом, сформировавшийся за последние восемь лет беспрецедентного роста цен на жилье «рынок продавца» трансформировался в «рынок покупателя».

Евгений Скоморовский: В целом, тенденция на настоящий момент такова, что количество инвестиционных квартир снижается по причине их приобретения конечными пользователями. Однако количество платежеспособных конечных покупателей лимитировано, что, в свою очередь, способно спровоцировать дальнейшее снижение цен на квартиры. Это негатив.

Оптимистичный прогноз связан со стабилизацией курса рубля к доллару и евро, а также с возможным возвращением на рынок массовой ипотеки. Цены вырастут от сегодняшних на 10% до конца года.

Нейтральный прогноз: до конца года ипотека не восстанавливается в объемах, сопоставимых с прежними. Рубль продолжает снижаться, но не столь интенсивно, как в декабре-январе. Вторая волна проблем в банковском секторе не оказывает сильного влияния на строительную индустрию. Рублевые цены на недвижимость растут, валютные корректируются.

Александр Пыпин: Что должно обнадеживать участников рынка — брокеров, строителей — это то, что, похоже, хуже уже не будет. Хотя и намного лучше тоже. Можно спорить о рельефе дна, но мы его, видимо, достигли. Опрошенные госкомитетом по статистике строители ожидают слабого улучшения ситуации в отрасли во втором квартале 2009 года — на 3-6%. В целом переходный период от экономики оптимизма и роста, к экономике стабильности и реализма закончился, и стоит строить работу исходя из того, что новое состояние, видимо, установилось на долгосрочный период.

Можете считать это нейтральным сценарием, а оптимистический и пессимистический сценарии, в такой ситуации, когда мировая экономика «под напряжением» и все «на нервах», слишком далеки друг от друга. Граничные условия непонятны.

Альберт Акопян

Дата публикации: 17:51 28 апреля 2009

Источник: bpn.ru