Мошенники собирают урожай

Нестабильный рынок – это хлебное место для мошенников и аферистов всех мастей. Невнимательность участника сделки с недвижимостью может обернуться для него потерей денег и вовлечением в судебный процесс за право владения собственной квартирой.

Никакой экономический кризис не может убить в россиянах стремления улучшить свои жилищные условия. А значит, сделки на рынке недвижимости будут проводиться всегда. Особенно активно население сегодня осваивает вторичку, благо там все выглядит надежнее – квартиры уже построены и обжиты. К тому же низкая цена квадратного метра и финансовые трудности многих собственников сделали возможности выбора объектов более широкими, а условия их купли-продажи – более гибкими. Извлечь выгоду из кризиса пытаются все: и продавцы, и покупатели, и мошенники.

В мутной воде

Первое, с чем столкнулись в начале года абсолютно все агентства недвижимости – серьезное снижение количества реальных сделок. В некоторых компаниях этот показатель упал в два раза по сравнению с цифрами 2008 года. Однако, по данным Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Петербургу и Ленинградской области, ежемесячное число проводимых операций с недвижимым имуществом в городе уменьшилось только на 15–20%. Значит, делают вывод специалисты, все больше людей решают свои жилищные проблемы, не прибегая к услугам риэлторов. Причина такого поведения вполне понятна – рядовые граждане, как и бизнесмены, начали «сокращать издержки». И комиссионное вознаграждение риэлторской компании (от 30 тыс. руб.) не входит в число приоритетных трат.

Различные мошенники также не оставили без внимания возросшую самостоятельность граждан при решении жилищных вопросов. Так, по итогам прошлого года, подразделениями ГУВД Петербурга и Ленобласти выявлено 263 факта правонарушений в процессе сделок с вторичными объектами недвижимости города. О том, возросло ли количество мошенничеств с недвижимостью в последние месяцы, в ГУВД сказать не берутся. «Сейчас показатели незаконных операций с объектами на вторичном рынке недвижимости держатся на уровне прошлых лет. Первые объективные данные за текущий год появятся в конце полугодия», – объясняет начальник 5-го отдела оперативно-розыскной части линии БЭП ГУВД Константин Свирко.

Единственные точные сведения о количестве сомнительных сделок в 2009 году предоставляет ФРС. Если поданные документы вызывают у сотрудников службы подозрения, то регистраторы направляют запрос с просьбой проверить объект и участников сделки в городскую прокуратуру и правоохранительные органы. Как сообщили в пресс-службе регистратора, за прошлый год ФРС в связи с попытками мошеннических действий направила около 100 таких писем в обе госструктуры, в I квартале этого года – 25. Таким образом, в государственных ведомствах официальной статистики о количестве правонарушений на рынке недвижимости за 2009 год либо пока нет, либо показатели близки к обычным.

Однако участники рынка уверены, что число правонарушений в этом секторе экономики увеличилось. «По ощущениям, где-то на 20% криминальных сделок с начала года стало больше. Сейчас – время нестабильности, а значит, люди не уверены ни в чем, не знают, как спасти свои сбережения. Эти граждане – просто находка для опытного мошенника», – считает заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров. Росту количества преступлений, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Центр» Якова Кусевицкого, способствует и уход на «черный» рынок значительного числа риэлторов, уволенных в связи с кризисом с постоянного места работы.

Народные забавы

Чтобы понять, сколько способов мошенничества с недвижимостью существует на рынке, необходимо принять во внимание, что мошенники – это люди, не обделенные воображением. Всем известно, что один и тот же способ «честного отъема денег у населения» долго не работает.

Законодательная база также постоянно совершенствуется, и в результате количество преступных сделок на рынке недвижимости за последние годы существенно снизилось. К примеру, в историю отошли «экзотические» схемы из буйных 1990-х, когда для обмана покупателя преступники при просмотре квартиры могли поменять не только ее номер на двери, но даже табличку с названием улицы и номером дома.

Но в правоохранительных органах пока воздерживаются от комментариев по поводу того, появились ли в последнее время в городе новые планы преступных операций с недвижимостью. «Полгода – это слишком маленький срок, чтобы новые схемы мошенничества смогли обозначиться. Преступления, связанные с недвижимостью, – долгоиграющие. Зачастую факт правонарушения всплывает спустя годы после его совершения. Поэтому судить о преступных «новшествах» можно будет не ранее подведения итогов 2009 года», – считает Константин Свирко.

Один из самых распространенных способов мошенничества в Петербурге – продажа жилых объектов по фальшивым документам и липовым завещаниям. Особенно часто в зоне риска оказываются одинокие пожилые люди либо граждане с социальными проблемами – именно за их квартирами мошенники охотятся наиболее упорно.

Популярная находка преступников, о которой открыто говорят и работники госструктур, и сами риэлторы, – различные формы залоговых платежей, которые «продавцы» взимают с покупателей в качестве гарантий совершения сделок. В таком случае «продавцом» может выступать как специально созданное юрлицо, так и владелец объекта. Суммы запрашиваются обычно немалые – от 50 тыс. руб. и выше.

Деньги берут под честное слово или по договору, в котором условия возврата залога четко не прописаны. Затем сделка «срывается», а уплаченную сумму клиенту обещают вернуть при первой возможности. Таким образом, за несколько месяцев мошенники успевают собрать на одном объекте несколько авансов и получить в итоге весьма приличную сумму.

«Печально, но состава преступления здесь нет, поэтому правоохранительные органы не станут возбуждать уголовное дело. Финансовые претензии к компании, взявшей залог, должны решаться в гражданско-правовом порядке. Но в суде такое разбирательство обычно тянется годами. За это время юридическое лицо, которое принимало аванс, либо успевает исчезнуть, либо взять с него попросту нечего», – делится опытом председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО) Александр Гиновкер.

В агентстве «Бекар» помнят другие печальные примеры. «Часто встречаются мошенничества с регистрацией – тогда квартиру продают вместе с «невыписанными» жильцами. Также бывает, что продавец, если он получил деньги до регистрации договора купли-продажи в ФРС, срывает сделку и исчезает вместе с наличными. Я знаю и противоположные случаи, когда покупатель, уже вступивший в права собственности, пропадает с деньгами или передает продавцу фальшивые купюры», – рассказывает Николай Лавров.

Кризис внес в деятельность мошенников свежие решения. «Нарушители все чаще начинают требовать очень быстрого проведения сделки и расчетов по ней, ссылаясь на финансовый кризис и изменение курсов валют. Также довольно часто аферисты просят внести плату до государственной регистрации прав нового собственника», – рассказываетдиректор городской филиальной сети агентства недвижимости «Александр» Михаил Гаврилов.

На всякого мудреца

Также есть случаи, когда потребителей пытаются обмануть «псевдориэлторы» – люди, которые представляются сотрудниками известных агентств недвижимости, а на деле – все те же мошенники. Прикрываясь авторитетом солидной компании, преступники пытаются навязать клиенту невыгодные условия сделки, продать «паленый» объект или просто используют свою «профессию» как ширму, чтобы проникнуть в квартиру. Вычислить обманщиков можно, успокаивают специалисты, но для этого придется потрудиться. Самый действенный метод проверки – договориться о первой встрече с риэлтором в офисе того агентства, сотрудником которого он представляется. По мнению генерального директора агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрия Щегельского, этот способ работает всегда, так как человек, который не работает в компании, просто не приедет в офис.

Удостовериться в искренности вашего агента можно и другим, хотя и менее надежным, путем: «Чтобы определить, работает ли человек в том агентстве, которое он, по его словам, представляет, необходимо позвонить по городскому телефону этой компании и спросить, действительно ли у них есть такой сотрудник. Кроме того, можно переговорить с непосредственным руководителем и запросить характеристику агента», – советует генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость Сергей Дроздов.

С ним согласен Николай Лавров: «Риэлтору нужно обязательно доверять, поэтому не выбирайте агента, который вам изначально не нравится. Ну, и понятно, что не стоит работать с человеком, который приходит на просмотр квартиры, скажем, пьяным или в неопрятном виде».

Узнать о принадлежности к профессии можно у самого риэлтора: опытные специалисты имеют удостоверения АРСПб и ЛО. Такие документы выдаются только сотрудникам, которые прошли обучение, сдали квалификационные экзамены и получили сертификат соответствия стандартам профорганизации.

Правила надежности

Защититься от большинства перечисленных проблем поможет обращение в известную риэлторскую компанию с хорошей репутацией. Специалисты утверждают, что через солидные агентства недвижимости сделки, заканчивающиеся арестом, практически не проходят. «Я бы эту цифру оценил в 1–2% от общего количества сделок, но даже она может быть завышена, так как официальной статистики на сегодняшний день нет. Мошенники, как правило, к опытным риэлторам не обращаются, чтобы «не светить» объект», – рассказывает Александр Гиновкер.

С этим согласен Дмитрий Щегельский: «Большая часть «паленых» квартир до агентств не доходит. Риэлторские компании представляют собой некий фильтр, который способен выявить и отсечь такие объекты».

Председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Юрий Грудин советует петербуржцам обращаться только в компании, хорошо известные им лично или хотя бы их знакомым. У выбранной организации или риэлтора не должно быть негативного опыта работы в прошлом. Взаиморасчеты в процессе сделки должны проводиться по законным, прозрачным и понятным клиенту схемам. «Также стоит привлекать независимого специалиста для юридической экспертизы документов и договоров и при подписании акта приемки-передачи квартиры», – рекомендует господин Грудин.

Помоги себе сам

Но услуги квалифицированных риэлторов стоят, как известно, недешево, поэтому многие потребители предпочитают проводить сделки в обход агентств. Этот способ поможет сэкономить часть средств, но времени потребует гораздо больше. Специалисты рекомендуют участникам таких сделок перед передачей денег и подписанием договора провести тщательную проверку юридической чистоты объекта и как можно лучше изучить его историю. Хотя потребитель своими силами может качественно провести только начальные этапы операции с объектом, уверен исполнительный директор Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов Алексей Макаров: «Как только дело доходит до регистрации договора в ФРС, гарантировать юридическую чистоту сделки может только профессиональный риэлтор или юрист.

Гражданам, не имеющим опыта в этом деле, очень сложно выяснить полную историю квартиры и проследить многочисленные случаи перехода права собственности на жилплощадь».

Если же потребитель все-таки решил проводить сделку своими силами, Дмитрий Щегельский предлагает внимательно выслушать объяснения продавца и попытаться выяснить, чем вызвана установленная цена, особенно если объект продается дешевле, нежели аналогичные квартиры на рынке. «Никаких задатков давать не надо. Также следует очень внимательно проверять документы на жилплощадь, особенно в случаях, когда среди них есть доверенности. И тем более надо усилить бдительность, если видно, что продавец – из категории социально не защищенных людей», – советует господин Щегельский.

Работники правоохранительных органов также советуют гражданам, которые планируют проведение сделки с недвижимостью, в сотни раз увеличить осторожность, заключая какие бы то ни было договоры. «Ориентироваться нужно не на качество составления документа, а на имя фирмы, в которую вы обращаетесь. Сам договор может быть составлен идеально, но если ответчик изначально не собирается выполнять его условия, то в итоге клиент все равно окажется в суде», – предостерегает Константин Свирко.

Собрать больше фактической информации об объекте и его продавце поможет обращение в ФРС за выпиской о квартире, которую присмотрел покупатель. В справке будут указаны полное имя правообладателя объекта и обременения, в том числе ранее налагавшиеся аресты и запрещения на продажу. Сотрудники регистрационной службы также рекомендуют гражданам в случае кражи или утери их паспорта, правоустанавливающих документов или свидетельства о праве собственности на объект немедленно обращаться в управление ФРС с заявлением о пропаже. Если в регистрирующем органе есть такое заявление, мошенникам не удастся завизировать договор купли-продажи, заключенный по утерянному паспорту или имеющий ссылку на пропавшие правоустанавливающие документы.

Еще один способ обезопасить себя от покупки «нехорошей» квартиры – воспользоваться титульным страхованием. В таком случае страховая компания возьмет на себя ответственность за проверку документов и застрахует право собственника на жилплощадь.

Вечные вопросы

Но если все предосторожности оказались тщетны, обманутых покупателей, продавцов, наследников, дарителей недвижимого имущества срочно ждут в двух ведомствах – ФРС и ГУВД. «Если гражданин понял, что его обманывают в процессе проведения сделки, ему необходимо подать заявление в правоохранительные органы. Продавец может дополнительно написать заявление в ФРС о приостановлении всех регистраций по сделке – с объяснением причин. Это нормальная практика, в регистрационной службе знают, как составляются подобные документы», – отмечает Дмитрий Щегельский. Но если сделка уже зарегистрирована, то потерпевшему остается обращаться только в милицию. В этом случае ему придется доказывать, что, продавая либо покупая квартиру, он не знал о готовящейся афере.

Однако большая часть махинаций с объектами недвижимости вскрывается на стадии правовой экспертизы документов в ФРС. Как правило, внимание специалистов привлекает несоответствие подписи продавца в представленном на регистрацию договоре купли-продажи (особенно если он заключен в простой письменной форме) образцу подписи, имеющемуся в остальных правоустанавливающих документах.

Также часто фотография «владельца» в паспорте не соответствует снимку из базы регистратора. Результатом таких нестыковок может стать отказ в государственной регистрации сделки и ее приостановление – до выяснения всех обстоятельств. Обычно после этого сотрудники ФРС направляют запрос в правоохранительные органы с просьбой осуществить проверку всех обстоятельств процесса.

Но чтобы не доводить дело до столь печального конца и защитить свои права и деньги при сделках с недвижимостью, специалисты советуют прежде всего внимательно относиться к выбору посредников, с которыми вы планируете работать, и не жалеть сил и времени, чтобы убедиться в их квалификации.

Как выбрать надежное агентство недвижимости

1. Большое значение имеет опыт работы компании на рынке – она должна существовать и успешно трудиться в данной области не меньше трех лет.

2. Поинтересуйтесь, состоит ли выбранное вами агентство недвижимости в каких-либо профессиональных организациях.

3. Внимательно присмотритесь к офису, в котором работают риэлторы, он не должен быть слишком маленьким и необжитым, чтобы компания не могла исчезнуть в одночасье.

4. Изучите сайт агентства – крупные организации всегда имеют представительный ресурс с большим количеством информации о своей деятельности.

Цена провоцирует беспечность

Задуматься о безопасности сделки необходимо, если цена присмотренной квартиры существенно ниже рыночной. Риэлторы предупреждают – «паленые» объекты всегда продаются с серьезным дисконтом. Мошенники обычно спешат, стараясь поскорее выйти из рискованной комбинации и исчезнуть с деньгами. Но если раньше жилплощадь с пониженной стоимостью, как правило, вызывала у интересантов подозрения, то сейчас зачастую даже специалисты не могут объяснить, почему сумма снижена. В условиях кризиса и удешевления недвижимости люди легче идут на уступки, стараясь быстрее реализовать объект. Этим пользуются и мошенники. Замаскировать свои истинные намерения преступникам помогает постоянное муссирование в СМИ темы краха рынка недвижимости и безудержного падения цен. Поэтому у граждан не возникает подозрений, если им предлагают жилище, стоимость которого существенно ниже рыночной.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 13:19 29 апреля 2009

Источник: bpn.ru