Спекулянты ждут... спекулянтов

В последние недели все чаще высказывается мнение о наступившем оживлении рынка недвижимости. Фиксируется рост обращений потенциальных покупателей, внесений авансов и даже числа сделок. Не слышно лишь одного, но важного аргумента: об активизации «спекулянтов», мелких, не очень мелких и вовсе не мелких институциональных и неинституциональных инвесторов. О чем они задумались? Чего ждут? Об этом рассуждают эксперты КДО daily.

КДО daily: Очень удивился, когда узнал, что в переводе с латыни «спекулянт» означает: «разведчик», а «спекуляция» — «разведка». Почему разведчики все еще в арьергарде? Чего ждут?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Инвесторы ждут дна рынка. И как обычно его прозевают. Дно будет летом. Тогда самые умные выйдут на охоту и проведут покупки в 3-4 кварталах 2009 года.

КДО daily: А нынешний спрос? Массовая галлюцинация?

Илья Шкоп: Проснувшийся сейчас спрос — отложенный. Т.е. обстановку сейчас разведывают те покупатели, которые в период падения цен отложили приобретение необходимой им квартиры. Сегодня темпы падения цен действительно снизились. Снизились настолько, что некоторые из покупателей «для себя» решили, что с учетом инфляции и личных обстоятельств им уже выгоднее не тянуть.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: Соглашусь, в основном квартиры приобретаются для собственного проживания, сейчас эти покупатели могут получить значительный дисконт и решить свои жилищные проблемы. Спрос при этом в основном сосредоточен в сегменте готового жилья — объектах, в которых отсутствует риск долгостроя или недостроя. Инвестиционных, спекулятивных покупок в настоящее время практически нет.

Евгения Демёхина, заместитель по маркетингу руководителя отдела маркетинга и рекламы ИДК «Сити-XXI век»: Более того, для многих спекулянтов актуальнее противоположная задача. Сегодня они пытаются зафиксировать прибыль и слить объемы, желательно оптом, каким-нибудь государственным структурам или аффилированным конторам.

КДО daily: Они не верят в начавшееся оживление рынка?

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Все немного сложнее. У инвесторов, игравших на рынке жилья на заемные средства сложилась наиболее критичная ситуация. Они пытаются договориться с банками о передаче части активов в рамках погашения кредитов.

Также нелегко тем из них, кто купил жилье в новостройках, которые встали: найти покупателя на недострой практически невозможно, как и вернуть деньги от застройщика, тем более, что они обесценились. Малоинтересны покупателям и новостройки фактически достроенные, но все еще с неоформленным правом собственности. Дисконт при таких «правовых недочетах» может составлять 10-15%. Поэтому многие инвесторы ждут документов, надеясь на то, что после повышения ликвидности их объектов продажи пойдут лучше.

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад: Есть и другие причины, удерживающие инвесторов на рынке. Деньги должны работать, поэтому вынимая их из одного проекта, надо видеть перспективы их дальнейшего вложения. Многие крупные инвесторы, если только они не были связаны долгосрочными обязательствами, смогли выйти в наличные еще на протяжении прошлого года. Средние инвесторы активны в краткосрочных вложениях, такие фиксируют прибыль при первой возможности, стараясь ловить рынок на локальных пиках колебания. Мелкие, инвестировавшие средства в 1-2 квартиры и не успевшие «переложиться» из недвижимости во что-то другое, действительно будут ждать до упора, пока рынок не восстановится.

КДО daily: То есть сегодня актуальнее не вопрос: когда инвесторы начнут покупать, а вопрос: когда они закончат продавать?

Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти»: Должна сказать, что инвесторы сегодня присутствуют на рынке высококлассного жилья и активно ищут наиболее привлекательные варианты. Конечно, наибольший интерес сегодня представляют квартиры в готовых домах, либо предложения на высокой стадии готовности. Если это инвестор, который ранее правильно выбрал объект инвестирования, то сегодня для него не представляет особых трудностей реинвестировать средства в недвижимость более высокого класса, чем раньше и на значительно более выгодных условиях.

КДО daily: В недвижимость более высокого класса, но на более ранней стадии строительства?

Екатерина Румянцева: Если это инвестор, совершающий не разовые инвестиции, достаточно опытный на данном рынке. Застройщики высококлассного жилья готовы в индивидуальном порядке предложить покупателям скидки, которые доходят до 30-50%, в зависимости от проекта и стадии его готовности.

Алиханова Наталья, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость»: Да, сейчас многие инвестиционные покупатели либо заняли выжидательную позицию, либо продают квартиры и сразу вкладывают деньги в другие проекты. Например, реализует квартиры в домах, которые практически достроились и ищут другие интересные варианты, в том числе, могут приобрести апартаменты в доме классом повыше, но с более низкой степенью готовности. То есть на рынке уже не сбрасывают квартиры любым путем, как осенью прошлого года. В то же время, держать крупные суммы денег при себе, они также не решаются: сейчас инфляция может обесценить капитал в любой валюте.

КДО daily: Об этом и речь. Что брать?

Алиханова Наталья: Сейчас, конечно, частных инвесторов не столь много, как в прошлые годы, когда наблюдался рост рынка. Но в то же время, доходность от вложений упала везде, а риски повысились. Вторичная недвижимость, на сегодняшний день, остается самым надежный и предсказуемым способом сохранить сбережения. В любом случае у покупателя останется квартира, которую можно будет реализовать с новым витком роста цен.

КДО daily: Что же сдерживает активность большинства инвесторов?

Илья Шкоп: Что поделаешь? Продавцу тяжело преодолеть психологический барьер и продать квартиру дешевле, чем он рассчитывал, чем мог продать раньше. Традиционные летние трудности и психологически важная годовщина начала кризиса подхлестнут к более решительным действиям.

Ольга Широкова: Активизации инвесторов стоит ожидать в тот момент, когда кризис определенно достигнет дна. При этом у каждого инвестора представление об этом «дне» разное: часть инвесторов привлекут скидки в 25-30%, часть – 50%. С началом весны на рынке отмечается некоторая активизация спроса. Часть покупателей считает, что цены достигли дна, и это подталкивает их приобретать квартиры.

Илья Шкоп: Застройщики уже снижают уровень дисконта.

КДО daily: Но чего же тогда ждут спекулянты?

Александр Пыпин: Несмотря на общую стратегию, направленную на получение дохода от спекулятивных сделок, поведение инвесторов очень индивидуально. Кто-то еще при первых признаках кризиса в США прекратил операции на рынке и выставил активы на продажу. Кто-то наоборот, никуда не торопиться, ничего не боится и готов дожидаться следующего цикла роста цен годы, рассматривая недвижимость как долгосрочные инвестиции. Те же, кто решил продавать недвижимость сейчас, вынуждены вести активную рекламную кампанию, проводить несколько показов в день, множество переговоров. Процесс продажи существенно усложнился. В целом же пока ситуация для «спекулянтов» не выглядит катастрофичной.

КДО daily: Инвесторы ждут дна, чтобы — что?

Александр Пыпин: По настоящему, везде и всегда инвесторы ждут волны «новых инвесторов», которые придут, когда цены достигнут дна.

Альберт Акопян

Дата публикации: 14:43 30 апреля 2009

Источник: bpn.ru