Динамика цен на рынке недвижимости

Падение цен на рынке недвижимости остановилось. Надолго ли? Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения на второй аналитической бизнес-конференции «Позитивные перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», которая прошла в Московском бизнес-клубе.

– В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда, – отметил руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. – Многие специалисты и эксперты даже не берутся утверждать что-то конкретное. Да, рынок успокоился. Цены уже не растут. Но ведь они уже и не падают. Причем вряд ли в ближайшей перспективе что изменится. Дело в том, что с учетом торга и скидок стоимость московских квартир к концу 2008 года упала уже примерно на 20–30%. Для сравнения.

После дефолта 1998-го, когда снижение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, оно составило в среднем 35%. Все это позволяет сделать вывод: коррекция цен на квартиры, относящиеся к категории качественного жилья, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009-м эти квартиры могут потерять в цене совсем немного.

Дополнительное снижение цен на квартиры невысокого качества и явно переоцененные может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 30%, а в некоторых случаях и больше. Разумеется, и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе, основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009-го, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Одна из причин, почему так медленно покупается жилье, – ситуация с ипотекой. Кредиты, которые еще недавно держали в тонусе рынок, получить сегодня почти невозможно. Но ведь у банков есть деньги. Тогда почему они не хотят выдавать ипотечные кредиты?

Как отметил вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, банки заняли выжидательную позицию. Кредитов не дают не потому, что высока ставка и нет желающих, а потому, что пока не понятно, что будет с неплательщиками. То есть с теми, кто, взяв кредиты, оказались сейчас в трудном положении.

Что с ними делать? Отнимать квартиры и продавать? Нет смысла: недвижимость упала в цене. А если продавать с аукциона, как это предписывается банкам, то можно получить еще меньше. Поэтому основная политика банков нынче – реструктуризация кредитов. Банки стараются договариваться с теми, кто по тем или иным причинам не может платить, и не хотят пока разрывать отношений. Тем более что прогнозы на рост цен аналитики дают. Так что банки могут отыграться потом на нерадивых заемщиках. Как только цены вырастут, банкиры и пустят с молотка жилье тех, кто не хочет своевременно погашать кредит. Может быть, к тому времени построят и маневренный фонд. А то ведь выселить «в никуда» тех, кто имеет единственное жилье, сегодня просто невозможно.

Еще осенью многие из тех, кто собирался купить квартиру, решили оставить эту затею. Видя падение цен, перевели рубли в валюту и положили в банковскую ячейку. До лучших времен. Казалось бы, эти времена настали – надо вынимать деньги и приобретать недвижимость. Но нет, многие еще ждут. Чего?

СМИ немало писали о том, что в свое время до 30% квартир приобреталось не для жизни – это были вложения. Мол, сейчас их начнут выбрасывать на рынок, и цены покатятся вниз. Если распродавать квадратные метры начнут не частники, так ПИФы, которые скупали жилье порой целыми подъездами…

Но едва ли так будут поступать и ПИФы. Они могут решиться на это лишь в том случае, если их сильно прижмет. К тому же они понимают: чем больше квартир появится на рынке, тем ниже окажется их цена. Так что и ПИФам нет смысла провоцировать демпинг. Тем не менее выброс инвестиционных квартир на рынок происходит.

– Но он пока очень мал, – подчеркнул генеральный директор аналитического консалтингового центра крупной московской риелторской компании Владислав Луцков. – Полагаю, что такого рода квартир в месяц будет выходить не более 5 тысяч из почти 40 тысяч, которые выставлены сегодня на продажу. И они, как бы кто на это ни надеялся, не окажут серьезного влияния на ценовую политику рынка.

Квартира по-прежнему остается своего рода капиталом, даже когда падает в цене. Социологические опросы подтверждают: недвижимость – самое надежное вложение.

– Так было десять лет назад, так обстоит дело и сейчас, – отметила генеральный директор национального агентства финансовых исследований Ольга Кузина. – К тому же недвижимость для людей более понятна, чем акции или валюта. Если даже она падает в цене, то все равно остается вполне материальным объектом в отличие от акций и валюты.

Почти все участники мероприятия считают, что ситуация на рынке недвижимости не так плоха, как об этом порой пишут СМИ. И затишье, которое сейчас установилось, совсем не перед бурей. Многие надеются, что осенью строительная отрасль все же войдет в полосу позитива, и рынок жилья оживится. А куда пойдут цены? Об этом пока можно только гадать.

Вениамин Вылегжанин