Можно ли сбить цены на жилье с помощью жилищно-строительных кооперативов

Уже летом к двум нынешним вариантам приобретения жилья - ипотеке и долевому участию в строительстве - добавится еще один, неплохо работавший в советские времена. Будут "реанимированы" жилищно-строительные кооперативы. Цена квартир, построенных с их помощью, может быть существенно ниже рыночной.

Законопроект дорабатывается сейчас в минрегионе. "Он направлен на воссоздание когда-то широко распространенных, но, к сожалению, забытых форм некоммерческих объединений граждан, выступающих самостоятельными застройщиками жилья, - поясняет один из разработчиков документа, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Этот вопрос приобретает особо важное значение именно сегодня, в условиях кризисной ситуации на рынке строительства жилья".

Самое главное, что такие ко оперативы позволяют удешевить процесс строительства. Во-первых, кооператив - организация некоммерческая и "не заточен" на получение прибыли. Во-вторых, коммерческий застройщик всегда закладывает в цену риски, продавая жилье заведомо дороже. По предварительным оценкам, кооперативное строительство позволит людям приобретать жилье минимум на треть дешевле по сравнению со среднерыночной ценой, уложившись в стандарты стоимости, которые определяет минрегион для выкупа жилья по социальным программам. Сегодня, напомним, в среднем по России 1 кв. метр стоит 26 500 рублей.

Формально, впрочем, ЖСК никто не отменял - им даже посвящена отдельная глава в Жилищном кодексе. Все так, но там нет ни слова о том, каким образом, например, кооператив может получить участок под строительство; разрешение на возведение дома или поселка (если речь идет о малоэтажной застройке); подключение к инженерной инфраструктуре. То есть "по умолчанию" некоммерческие объединения сегодня должны решать все эти проблемы "на равных" с коммерческими застройщиками. Немудрено, что кооперативы просто не выдержали конкуренции ни с особо любимым и особо рискованным детищем стройбизнеса - долевым строительством, ни с менее рискованной, но зато очень дорогой ипотекой.

"Ситуацию можно исправить, если поддержку таким некоммерческим объединениям граждан гарантирует государство, - полагает Косарева. - То есть по сути новым законом предлагается некий проект частно-государственного партнерства".

По замыслу авторов законопроекта, кооперативы, организованные при участии муниципалитетов, смогут решить проблемы очередников, бюджетников, каких-то иных групп населения (каких именно, будет решать местная власть).

Для таких ко оперативов законопроект предусматривает предоставление земли на льготных условиях (то есть вне коммерческих торгов), использование бесплатной типовой проектной документации. Кроме того, муниципалитет должен помочь в привлечении подрядчиков, в обеспечении инженерной, социальной инфраструктурой. Кстати, такая организационно-правовая форма строительства позволит использовать на стройку и жилищные субсидии, право на которые сохраняют некоторые льготные категории граждан.

Правда, оговариваются эксперты, если местный бюджет не сможет (как предлагает законопроект) субсидировать подключение к инфраструктуре, то, естественно, оплачивать все это также придется членам кооператива.

В законопроекте предусмотрены два основных типа объединений. Первый - это товарищество индивидуальных застройщиков, когда граждане объединяются для организации строительства поселка из индивидуальных домов. Вторая форма - это жилищно-строительные кооперативы, которые могут создаваться и для возведения многоэтажного дома, и малоэтажной застройки. Кооперативы, в свою очередь, подразделяются на "открытые", когда после выплаты пая квартира переходит в собственность человека, и "закрытые", когда дом остается в собственности кооператива, а человек выступал в роли пайщика, то есть имел собственность на пай.

Что касается форм господдержки, законопроект предлагает два варианта. Первая модель - "плотное" участие государства для обеспечения жильем очередников, льготников. Предполагается, что такие кооперативы будут учреждаться органами публичной власти через специально созданные уполномоченные организации. Эти организации обеспечат весь цикл - от приема граждан, привлечения подрядчиков, кредитов до окончания строительства. Для членов кооператива очередников стоимость земли в цену метра входить не будет. Другие граждане, как предполагается, оплатят свою долю в стоимости участка по фиксированной величине, например 30 процентов от кадастровой стоимости.

Вторая, более свободная форма, - создание ЖСК, например, на предприятиях. В этом случае земля будет предоставляться на закрытых аукционах, организуемых только для кооперативов. То есть новый закон "исправляет" главный правовой пробел, из-за которого кооперативы не могут работать сегодня - они не будут конкурировать с коммерческими застройщиками при получении земли. "Начальная цена на таких аукционах должна устанавливаться достаточно низкая, например на 30 процентов ниже кадастровой стоимости", - поясняет Надежда Косарева.

В советское время попасть в жилищно-строительный кооператив было не так просто: желающих не ждать долгие годы жилищных "милостей" от государства, как правило, было больше, чем "вакантных мест". В лучшие времена доля жилья, построенного кооперативами, достигала 7-8 процентов от общего объема, к 90-м годам снизилась до 5 процентов.

Но в нынешних условиях, считают эксперты, значение этого способа строительства должно возрасти. И прогнозируют: чтобы решить проблему очередников до 2020 года, нужно ежегодно создавать до 3-4 тысяч кооперативов и строить с их помощью не менее 15-20 процентов вводимого жилья ежегодно.

Ясно, что одного закона, чтобы сдвинуть процесс с мертвой точки, совершенно недостаточно. Ключевой момент - захотят ли (и смогут ли) муниципалитеты "возглавить" кооперативное движение (по части принятия градостроительных планов и подготовке стройплощадок, увы, местные власти большой активности до сих пор не проявляют).

Тем не менее доработанный законопроект, который в первом чтении Госдума рассмотрела еще два года назад, может быть принят в нынешнюю весеннюю сессию. А затем предстоит "обкатка" предложенных моделей в регионах.

Ирина Невинная