Цена риска

Качество новой квартиры, как правило, выше, чем у объекта вторичного рынка. Но длительный срок строительства порождает риски, из-за которых цены на первичном рынке ниже. Переломить ситуацию можно лишь кардинально поменяв правила игры на рынке недвижимости.

Каждый сегмент рынка бдительно следит за «соседом»: стоит первичному поднять цены, вторичный незамедлительно подтягивается, и наоборот. Будто бы главная цель – удержать разницу в 15–20% (в пользу вторичного), которая существует на протяжении полутора десятков лет. «Рынок такой. Так сложилось», – философски замечает генеральный директор «БизнесЛинк девелопмент» Владимир Бограчев.

Вторичные преимущества

Отдельные примеры более высоких цен на первичном рынке по отношению ко вторичному есть, но эти исключения, скорее, только подтверждают правила. Например, главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев отмечает дороговизну объектов первичного рынка в Москве, но добавляет: «Строят там сегодня жилье не эконом-класса».

По словам директора по маркетингу компании «ЛЭК» Валерия Корнилова, цена на новые квартиры выше в тех российских регионах, где строят мало, однако в Петербурге строят довольно много.

По словам заместителя генерального директора Центрального управления недвижимости (холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ») Ирины Онищенко, на рынке бывают периоды, когда цены первичного рынка обгоняют вторичный. Но это, в основном, касается объектов в определенных местах, определенного качества и с высокой степенью готовности.

Генеральный директор агентства недвижимости «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев настаивает: надо сравнивать аналогичные объекты. Например, в Центральном районе Петербурга сравнивать объекты невозможно, поскольку рядом стоящие дома могут по цене отличаться в разы. Сергей Бобашев утверждает, что найти аналогичные объекты в одном районе и по одинаковой цене можно, только квартира в новостройке будет по площади больше старой.

Финансовый кризис усилил интерес покупателей к объектам первичного рынка с высокой степенью готовности. По сведениям агентства недвижимости «Итака», на первичном рынке в продаже готовых объектов не более 1–2%, однако и их, скорее, следует отнести ко вторичному рынку. Ирина Онищенко подтверждает: многие компании-застройщики рекламирует в качестве готовых объекты, пока не прошедшие Госкомиссию. По мнению Владимира Бограчева, не должно быть разницы в цене объектов вторичного рынка и квартирой в сданном в эксплуатацию доме, но покупатели, по его словам, предпочитают вторичный рынок, поскольку на первичном «комфорта нет».

Специфика рынка недвижимости Петербурга – обилие обменных сделок, при которых больше востребован вторичный рынок. «Известно, что у нас обмен с доплатой – главный вид сделки, а люди хотят переезжать в готовое жилье, – утверждает директор Центра аналитики, оценки и консалтинга агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова. – Прямых сделок мало. Поэтому спрос на вторичку больше и цены, соответственно, выше».

Как говорит Валерий Корнилов, спрос на вторичные объекты выше и среди покупателей, переезжающих в Петербург из других регионов, – только треть подобных сделок совершается на первичном рынке.

Сергей Бобашев также отмечает «ограниченную географию» новостроек. Как правило, застройщики осваивают не самые интересные участки, но те, которые обеспечены (или в ближайшее время будут обеспечены) инженерной инфраструктурой.

По мнению Валерия Корнилова, сложившийся дисбаланс в пользу вторичного рынка особенно заметен в кризис. Абсолютное большинство новостроек до сих пор сдается без чистовой отделки. То есть покупателю нового жилища, прежде чем заселяться, необходимо сделать ремонт. С другой стороны, покупатели квартир, приобретенных на вторичном рынке, предпочитают делать ремонт в соответствии со своими представлениями о красоте и функциональности.

По словам Сергея Бобашева, стоимость ремонта вторичного объекта составляет примерно 15% от суммы сделки, затраты на ремонт в новостройке – примерно такие же. Эдуард Гоголев считает, что состояние квартиры на вторичном рынке не влияет на ее цену. «С одной стороны, ремонт вторичного объекта может быть намного дороже, чем первичного, с другой – на вторичке ремонт может вовсе не понадобиться, – рассуждает он. – Но качество отделки и состояние квартиры влияет на ликвидность вторичного объекта – может добавить к среднерыночной цене 10–20%».

Владимир Бограчев полагает, что в период кризиса на вторичном рынке ремонт жилища делают далеко не все покупатели, по крайней мере, не сразу. В целях экономии. То есть приобретя квартиру на вторичном рынке можно немедленно вселяться в нее, тогда как жилплощадь с первичного рынка прежде необходимо привести в порядок. Очередной аргумент в пользу вторички.

«Цена первичного рынка – минимальная цена рынка недвижимости. Здесь цену подпирает себестоимость. Вторичный рынок, таким образом – верхний предел», – полагает Эдуард Гоголев.

С Европой – не в ногу

В разных странах сложилась разная практика ценообразования и соотношения стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. Например, в Черногории средняя цена на первичные объекты почти вдвое превышает среднюю цену на вторичном рынке, поскольку пригодных для строительства мест остается все меньше. В Финляндии при определении стоимости год постройки считается более важным параметром, чем площадь. Самые дорогие дома в Хельсинки, например, – это построенные в начале прошлого века. Немного дешевле здания, возведенные за последние 10 лет. Вторичный рынок в Хорватии дешевле первичного, если только речь не идет о старинной или, наоборот, суперсовременной вилле.

За рубежом налоги на недвижимость и имущество могут составлять до 10% от рыночной стоимости объекта в год. В России ситуация выглядит иначе. По мнению Сергея Бобашева, налоги на недвижимость у нас смешные, поэтому есть собственники нескольких квартир, которые сдают их в аренду, есть люди, которые живут в непомерно больших квартирах. Разговоры о необходимости платить адекватный налог на недвижимость идут годами, однако до сих пор кардинальных изменений в системе налогообложения не произошло.

В целом ряде государств квартиры первичного рынка стоят дороже, чем объекты на вторичном. Причина – более существенные эксплуатационные расходы на содержание старого жилья. Как правило, в старых домах с изношенными сетями за коммунальные услуги обитателям приходится платить больше. Соответственно, цена на старое жилище – ниже. В России жилье на первичном рынке обладает явными инженерными преимуществами. По нормам оценки, эксплуатационная амортизация составляет 5% в год (затратный метод), поэтому через 20 лет объект, по идее, надо уценить. Расчеты специалистов показали: на объекте 20-летнего возраста эксплуатационные затраты должны быть на 40% выше, чем на новом, поскольку из-за изношенности сетей потери больше и, соответственно, больше расход. И разница из года в год теоретически возрастает.

Но наши люди, по замечанию Валерия Корнилова, не озабочены затратами на содержание жилья: «У нас расходы на эксплуатацию утверждены сверху и почти одинаковы для всех типов жилья». Эдуард Гоголев считает, что менять расценки на коммунальные платежи сейчас было бы неверно – с моральной точки зрения: «Сначала надо дома отремонтировать, а потом плату дифференцировать».

По словам Владимира Бограчева, иногда новоселы в только что построенных домах вынуждены довольно много платить за коммунальные услуги: если часть квартир в доме не продана, расходы распределяются между собственниками. Не считая оплаты дополнительных услуг, о которых жильцы договариваются между собой.

В европейских странах в перечне дополнительных расходов числится также страхование недвижимого имущества, причем в целом ряде стран оно обязательно. В России эта статья расходов – дело сугубо добровольное, а разговоры о необходимости сделать страхование обязательным расцениваются как лоббирование интересов отдельных страховых компаний.

Прелести новой жизни

Специалисты находят для объектов первичного рынка и добрые слова, и не слишком лестные. Очевидные плюсы новостроек – гарантии на квартиру от застройщика и поставщиков материалов на пять лет (по ФЗ-214 о защите прав дольщиков); новые коммуникации, которые не позволяют утекать в никуда теплу и энергии; меньшие эксплуатационные затраты (стандартные); интересные планировки; бесспорное право собственности на новую квартиру и т. д.

Минусы не менее очевидны: длительный ремонт в соседних квартирах, который не дает спать спокойно; нередко – отсутствие остановок общественного транспорта; поделенные на жильцов эксплуатационные расходы за непроданные квартиры; финансовые риски в период строительства и т. д.

Сложнее всего обстоит дело с финансовыми рисками, которые, собственно, и не дают первичному рынку обогнать по ценам вторичный. Эти риски присутствуют на всем протяжении реализации проекта, вплоть до государственной приемки дома: двойные продажи, срыв сроков строительства, банкротство застройщика.

К серьезным рискам первичного рынка специалисты также относят неопределенность финансовых отношений застройщика и дольщика. «Вторичный рынок предоставляет готовый продукт, на первичном – ничего нету, надо ждать, пока дом будет построен», – поясняет Владимир Бограчев.

«На вторичном рынке рисков значительно меньше, люди чаще всего попадают в неприятные ситуации по собственной неосведомленности – покупая квартиры по ценам дешевле рыночных, – рассуждает Эдуард Гоголев. – На первичном рисков больше. Дольщик отдает средства застройщику, не всегда известной ему компании, без каких-либо гарантий, что дом будет построен. Особенно велики риски на старте проекта. Не случайно чем раньше дольщик заключает договор с застройщиком, тем меньше платит: выше риски. Разница в стоимости и есть цена риска».

Индикаторами строительных рисков служат инвестиционные (спекулятивные) сделки. По оценке Яны Долотовой, на первичном рынке подобных сделок – примерно 20% в общем объеме. «Чтобы инвестор мог заработать, разница между ценой на нулевом цикле и стоимостью объекта в высокой степени готовности должна составлять минимум 15%. Если рынок растет, можно заработать больше, если стоит – не заработаешь и этого», – рассказала она. При этом, как отмечает Эдуард Гоголев, квартира в новостройке без отделки, но с документами, гарантирующими собственность, стоит минимум на 5% больше, чем в соседних недостроенных домах.

Отсутствие права собственности на квартиру (до момента сдачи дома в эксплуатацию) порождает и другие проблемы. «Нет собственности на жилплощадь – нельзя взять ипотечный кредит, воспользоваться субсидиями», – отмечает Ирина Онищенко. Действительно, банки рассматривают первичный рынок как более рисковый, поэтому охотнее (и под менее высокий процент) кредитуют объекты вторичного рынка.

Мифическая дешевизна

Между тем затраты при покупке жилья на первичном и вторичном рынках сопоставимы. «Затраты при покупке жилища в новом доме получаются не такими уж маленькими, – подсчитывает Яна Долотова. – Например, для приобретения новостройки продана старая квартира, а строительство еще не завершено. Покупатель вынужден пока арендовать для себя другую жилплощадь – это расходы на аренду. Потом ремонт. В городе 85% домов построены по кирпично-монолитной технологии, без отделки. Ремонт обходится в десятки тысяч долларов и длится четыре-шесть месяцев. В это время многие продолжают жить в снятой квартире».

Сегодня строительные фирмы нередко заманивают покупателей рассрочкой на несколько лет или до завершения строительства. Ирина Онищенко уточнила, что рассрочка лет на пять добавляет к цене до 20%.

Реальные сделки на вторичном рынке происходят ниже цены предложения. Продавцы квартир зачастую недостаточно объективны, в чем их убеждают покупатели.

Впрочем, и на первичном рынке можно поторговаться. По словам Ирины Онищенко, крупные компании позволяют себе снижать стоимость в почти готовых объектах – при условии, что там продано 85–90% квартир: скорее всего, в продаже остались не самые ликвидные варианты. Но в домах с отдаленными сроками сдачи суммы не снижены. В то же время большинство строительных компаний сегодня рассчитывает цены продаж на объекты в спальных районах без оглядки на вторичный рынок. Дома с отделкой – вообще вне конкуренции.

Сделок во всех сегментах рынка сегодня происходит сравнительно немного. Зачастую это вынужденные сделки. Например, заметила Ирина Онищенко, продажи квартир в строящихся домах через цессию происходят за меньшие деньги, чем у застройщика. «Но даже если это переуступка прав на инвестиционные квартиры и при сниженной цене, все равно спекулянты успели заработать – если приобретали квартиру два года назад», – добавила она.

По мнению Яны Долотовой, первичным рынком интересуются люди с достатком, у которых хватает средств (пусть даже с помощью кредита) на покупку квартиры, вторичный рынок остается людям с минимумом денег – для обменных сделок, для покупки жилища, в котором не надо немедленно делать ремонт и т. д.

Собственники вторичного рынка, если у них нет необходимости срочно продать свою жилплощадь, сегодня оказались в более выгодной ситуации, нежели строительные компании. «Собственники могут подождать, тем более что все обещают рост цен в ближайшее время, – пояснила Ирина Онищенко. – Строители ждать не могут – им надо продавать построенное, чтобы дальше строить и жить».

Однако строители не теряют надежды. Если граждане будут платить справедливые налоги на недвижимость, страховать имущество, нести адекватные эксплуатационные затраты, если право собственности на будущую квартиру получит четкие гарантии – например от государства – или на продажи застройщики начнут выводить исключительно готовые сооружения, тогда стоимость объектов на первичном рынке обязательно превзойдет цены вторичного. Но в ближайшей перспективе рынку это не грозит: соответствующие законы либо не написаны, либо не приняты, либо как следует не исполняются.

Елена Зубова

Дата публикации: 11:55 15 мая 2009

Источник: bpn.ru