Ипотека на грани исчезновения

Российские банки в первом квартале года сократили объем выдачи ипотечных кредитов в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сумма выданных займов оценивается в 27–30 млрд рублей. При этом, согласно соцопросам, из 100% желающих решить свой «квартирный вопрос» каждый третий рассчитывает это сделать с помощью кредита, но не сейчас, а при более выгодных условиях заимствования. Эксперты считают, что без активной господдержки ипотеку не оживить.

В первом квартале 2008 года, на пике кредитования в России, было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 млрд рублей. «Сокращение объема выдачи в пять раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов», – заявил глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в интервью Российской бизнес-газете.

По его мнению, можно прогнозировать сокращение объема выдачи новых кредитов в целом за 2009 год также в 4–5 раз, если «государство не окажет поддержку рынку». В таком случае «объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 20–25% от аналогичного показателя 2008 года», – сказал Александр Семеняка.

В настоящее время государство оказывает поддержку рынку ипотечного жилищного кредитования, направив в АИЖК в конце 2008 года 60 млрд рублей. Кроме того, недавно сообщалось о намерении еще раз предоставить агентству аналогичную сумму. «Эти средства мы резервируем для программы помощи заемщикам и на рефинансирование – на первичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы», – говорит Семеняка.

Новое направление работы главного ипотечного агентства – это отбор банков для софинансирования строительства жилья эконом-класса. Глава АИЖК пояснил, что речь идет о предоставлении целевых займов, которые банки должны направлять в стройку, а после завершения строительства погашать их закладными. «Таким образом, мы увязываем спрос и ипотеку с финансированием стройки», – говорит он.

Напомним, что антикризисной программой российского правительства предусматривается формирование механизмов, позволяющих эффективно вовлекать госсредства и средства населения в строительство нового жилья эконом-класса по доступным ценам. Имеются в виду жилищно-строительные кооперативы и строительные сберкассы.

Что касается ипотечного кредитования по принятой у нас «американской» модели, то типовой жилищный кредит сегодня составляет в среднем 100 тыс. долларов сроком на 10 лет. Средний ежемесячный платеж в декабре в рублях составлял 25 тыс., в середине января – 32 тыс., что превышает ежемесячный заработок среднего россиянина в 3–4 раза. При докризисных ставках кредита в 11–14% этот показатель составлял 1,5–2 раза.

Руководители АИЖК считают возвращение в «докризисные времена» реанимацией ипотечного рынка. Однако пока роль агентства не так уж велика. Согласно данным ЦБ, на практике объем ежегодного рефинансирования АИЖК не превышал 100 млрд рублей, тогда как общий объем ипотечного кредитования в целом по стране оценивался в 1,5 трлн рублей. То есть основной объем кредитования приходился не на АИЖК, а на банки.

«Фактически для возрождения на должном уровне объемов ипотеки необходимо в разы большие объемы финансов, нежели их сегодня в состоянии предоставить правительство. Нет сегодня информации и о том, что правительство намерено помогать банкам для развития их программ жилищного кредитования, – говорит управляющий партнер компании PTR-М Алексей Угольников. – Простое возвращение объемов кредитования не будет достаточным для реанимации ипотеки, а появление 8-процентной ставки вряд ли стоит ожидать в скором времени».

Есть еще одна проблема – фактический отказ банков кредитовать жилье, во всяком случае, без первоначального взноса. На него среднестатистический россиянин должен потратить пять годовых зарплат, откладывая их целиком. Как это ни покажется парадоксальным, но главным стимулом для банков снизить проценты и снять заградительные условия выдачи ипотеки могут быть не новые стандарты АИЖК, а рост стоимости жилья. Во всяком случае, для любого банкира рост цен на недвижимость означает повышение ликвидности.

«Главная опасность и беда в нынешних условиях – это не недостаточная эффективность АИЖК или даже самой модели жилищного кредитования, а низкий уровень доходов граждан, – считает профессор Российского торгово-промышленного университета Григорий Кудрявцев. – Аналитики еще до кризиса предостерегали: доходы бедных и богатых в Москве отличаются в 50 раз, в среднем по стране – в 15. По международным нормам разница уже в 7–10 раз свидетельствует о том, что страна стоит на пороге социальной нестабильности».

Ипотека – это всего лишь часть экономики, причем не самая большая. Система жилищных кредитов показательна потому, что у нас чрезвычайно остро стоит пресловутый «квартирный вопрос». «Решить его – это долг и обязанность государства, – говорит аналитик столичного агентства «К.Р.Р.» Денис Артемьев. – Гражданам надо помогать и не уповать на один инструмент, который уже доказал свою недостаточную эффективность на фоне масштабности проблемы».

Павел Огородников