Социальная ипотека

Некоторые сегодня шутят: «В связи с финан совым кризисом в России приняли новый закон о замене смертной казни пожизненной ипотекой под 20% годовых». В период экономического спада, когда люди начинают отказываться от многих привычных вещей, чтобы продержаться на плаву, мечты о приобретении квартиры в рассрочку кажутся безумием. Но и в неспокойном ипотечном море есть бухта стабильности и надежности — это социальная ипотека.

Коротко о программе

Программа, запущенная в Москве в середине 2005 г., не потеряла актуальности и во время кризиса. И этому есть свидетельства. Так, коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (КБ МИА) — основной оператор этой программы — в 2008 г. выдал самое большое число ипотечных кредитов (3762). Причем наиболее активными месяцами были ноябрь и декабрь.

Что же такое социальная ипотека, кто может стать ее участником и какие существуют этапы получения с ее помощью заветной квартиры — об этом и пойдет далее речь.

Социальная ипотека — это приобретение гражданами квартир с использованием механизмов ипотеки в зданиях, построенных за счет средств городского бюджета. В рамках программы возводятся новые дома типовых серий в поселке Северном, Южном Бутове и еще в нескольких районах Москвы. Главное отличие и преимущество такого жилья в том, что оно реализуется по льготным ценам, фактически равным себестоимости строительства. Ипотечный кредит предоставляется банком на срок от 3 до 30 лет под 11,7% в рублях и 9% в долларах.

Такие привлекательные условия ипотечного кредитования доступны только очередникам-москвичам. Претенденты могут больше не томиться в ожидании бесплатного жилья два десятка лет, а стать участниками программы. Правда, для этого они должны обладать достаточными финансовыми возможностями. Кроме стабильного заработка нужно иметь собственные накопления для внесения первоначального взноса, который составляет 10–40%, но не должен превышать 70% от стоимости квартиры. Заемщик становится собственником объекта недвижимости сразу после оплаты за счет собственных и кредитных средств полной стоимости жилья. С момента государственной регистрации договора купли-продажи квартирой можно пользоваться, делать в ней ремонт, а также при желании зарегистрироваться в ней.

До полной выплаты ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка, а это значит, что продать, подарить, обменять ее, сделать в ней перепланировку без согласия кредитора нельзя. Предусмотрена возможность досрочного погашения кредита через 24 месяца без штрафных санкций. Ежемесячные выплаты осуществляются равными долями (аннуитетные платежи), благодаря этому семья может планировать свои расходы.

Требования к участникам программы

Кто же может попытать счастья с помощью этой программы? Ипотека — это не благотворительная акция, поэтому банк тщательно проверяет очередников на платежеспособность. Основная финансовая ответственность за ипотечный кредит возлагается только на одного члена семьи заемщика, остальные совершеннолетние члены семьи выступают созаемщиками. Заемщику обязательно (и созаемщикам желательно) иметь постоянный источник дохода, не менее шести месяцев непрерывного стажа на последнем месте работы, так как в банк надо предоставить справку 2-НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Если у кого-то из созаемщиков отсутствует требуемый стаж, то его вклад в расчете общего дохода не учитывается, равно как и финансовые поступления членов семьи старше 60 лет и инвалидов. Если есть несовершеннолетние дети, то потребуется обязательное разрешение органов опеки и попечительства на передачу жилого помещения в ипотеку.

Претендентами на получение кредита в рамках программы не могут быть официально не работающие граждане, люди, достигшие возраста 60 лет и старше, а также инвалиды I, II, III групп и тяжелобольные. У очередников, получающих белую зарплату, больше шансов стать участниками социальной ипотеки, чем у тех, кому компания выдает денежное вознаграждение в конвертах. Кстати, люди, имеющие стабильную зарплату, работники бюджетных организаций — учителя, врачи, служащие — вполне могут претендовать на получение кредита. Главное, чтобы после вычета ежемесячного взноса в семье оставались деньги на жизнь.

О насущном…

Сколько же будет стоить квартира по соципотеке? Готовых цифр нет. Цена 1 кв. м зависит от «стажа» очередника и высчитывается с помощью специальных коэффициентов. Чем больше человек простоял в очереди, тем дешевле обойдется жилье. Раньше все участники получали квартиры по себестоимости строительства дома, а с осени 2007 г. появилась система дифференциации цен со шкалой повышающих и понижающих коэффициентов.

В среднем себестоимость строительства жилья составляет 35–38 тыс. руб. за 1 кв. м; на такую цену могут претендовать те, кто простоял в очереди десять лет. Если семья отмучилась в ожидании квартиры почти два десятилетия, то имеет шанс получить жилье по минимальной ставке с понижающим коэффициентом 0,3 (стоимость 1 кв. м около 11 400 руб.). Максимальный повышающий коэффициент — 1,7 предусмотрен для трехлетнего стажа. В этом случае стоимость 1 кв. м будет составит около 64,6 тыс. руб.

Ежемесячные платежи рассчитываются строго индивидуально, и эти цифры у участников программы сильно разнятся. Доходы, как официальные, так и фактические, у каждого соискателя свои. Затраты на покупку квартиры тоже неодинаковые — одни берут однокомнатную квартиру, а другие — трехкомнатную. У кого-то в семье одни взрослые и все работают, а у кого-то двое детей и родители-пенсионеры. Кто-то готов выплатить всю сумму кредита через три года, а кто-то будет ежемесячно расплачиваться в течение долгих 30 лет. Максимальный срок кредита определяется возрастом участников, заемщику нужно успеть уложиться до шестидесятилетнего юбилея.

Обычно очередники согласны на ежемесячный взнос в размере 7–15 тыс. руб. Одно из требований банка по ежемесячным платежам в счет погашения кредита — они не должны превышать 30–50% от совокупного дохода семьи заемщика. При этом на каждого члена семьи должно оставаться не менее одного прожиточного минимума, который составляет в Москве 4200 руб.

Для участников программы есть обязательное условие — пройти в банке «МИА» оценку их платежеспособности на возможность получения кредита. С этого и начинается путь, который шаг за шагом приближает очередника к собственной квартире.

ШАГ 1. Примериться и прицениться…

Сначала потенциальному заемщику необходимо записаться на прием к специалисту Управления департамента жилищной политики и жилищного фонда в своем административном округе. На консультации в общих чертах объясняют основные аспекты социальной ипотеки: сколько метров положено семье, приблизительная стоимость будущей квартиры и какова сумма ежемесячных выплат. В разговоре со специалистом можно примерно оценить свои силы, так как окончательное решение будет зависеть от банка. Здесь же претендентов запишут на первичную консультацию в ГУП города Москвы «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий». Эта организация занимается работой по проведению предварительной квалификации очередников на получение ипотечных кредитов по поручению КБ МИА и по согласованию с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

В Управлении департамента выдадут справку об участии в программе «Социальная ипотека» и выписку из карточки постановки на учет на улучшение жилищных условий для предоставления в агентство.

ШАГ 2. Ипотечный калькулятор

С полученными документами и паспортами всех членов семьи, свидетельствами о браке и рождении детей (оригиналы или копии) в указанное время нужно явиться в «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», по адресу Газетный пер., д. 5.

Здесь выяснят, какими финансовыми возможностями обладает семья, имеются ли у ее членов денежные обязательства, например алиментные или кредитные. Затем с помощью специалиста составят калькуляцию — предварительный расчет стоимости конкретной квартиры и, исходя из совокупного дохода семьи, размер ипотечного кредита и ежемесячных выплат.

Если ипотечный калькулятор покажет приемлемый результат, то переходят к следующему пункту — заполнению анкеты предварительной квалификации. Она составляется со слов очередника и не требует сбора документов и справок. Полученную анкету направляют в банк в качестве предварительной заявки. На ее рассмотрение уходит три дня, а результат сообщается в агентство.

ШАГ 3. Анкета заемщика

Получив от банка добро, можно приступать к сбору справок для анкеты заемщика. Затем с полным пакетом документов претендент приходит на прием в агентство для составления анкеты заемщика. Причем на этот раз должны явиться все совершеннолетние члены семьи, чтобы собственноручно поставить свою подпись. Агентство по субсидиям направляет анкету заемщика в банк. Банк «МИА» принимает к рассмотрению только содержащие все необходимые сведения анкеты и полный пакет документов, подтверждающих указанные в анкете заемщика данные. Кроме копий паспортов и свидетельств о рождении детей необходимо представить справки: о заработной плате (форма 2-НДФЛ) с места работы заемщика и созаемщиков, брачный договор, документы об образовании, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, копии трудовой книжки, военный билет, выписку из домовой книги и другие документы. После рассмотрения анкеты заемщика и в случае принятия положительного решения банк оформляет уведомление о выдаче кредита. После этого претендентов приглашают в агентство для подписания заявления на участие в социальной ипотеке.

ШАГ 4. Смотрины

На основании заявления очередников общественно-жилищная комиссия округа выносит решение о предоставлении квартиры. После получения из банка уведомления о выдаче кредита претендентов приглашают в Управление департамента жилищной политики и жилищного фонда, где им вручают смотровые ордера на квартиры, предназначенные для предоставления по программе социальной ипотеки. Это один из самых волнующих моментов. Приятной неожиданностью для многих будет не только хорошая планировка в новом доме, но и тот факт, что квартиры предоставляются с отделкой и полностью готовы к заселению.

Если квартира нравится, то ее закрепляют за очередником специальным распоряжением за подписью префекта. Если нет, то тогда нужно будет подождать, когда достроят и сдадут следующий дом в рамках социальной ипотеки.

Документы на новую квартиру для оформления договора купли-продажи готовит город, от будущего владельца потребуют справку из ЕГРП о том, что у него нет в собственности жилья. Если в семье очередников есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

ШАГ 5. Готовьте денежки

Пока банк составляет кредитный договор, заемщик должен перечислить на счет Департамента жилищной политики и жилищного фонда деньги, припасенные для первоначального взноса. Перевод этой суммы займет несколько банковских дней. Также необходимо будет открыть счет в Банке Москвы для оплаты процентов и ежемесячных взносов по кредиту. Этот банк уполномочен правительством Москвы аккумулировать взносы по социальной ипотеке. Расходы при заключении ипотечной сделки: единовременная комиссия за открытие и ведение ссудного счета — 10 тыс. руб. по кредитам в рублях и долларах США.

ШАГ 6. Соломку подстелить заранее…

Перед подписанием кредитного договора в банке заемщику необходимо застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, а также непосредственно саму квартиру от повреждения. Банк хочет иметь гарантии, что если заемщик не сможет работать из-за потери здоровья, то за квартиру будет выплачена компенсация от страховой компании. То же относится к повреждению и порче самой квартиры, так как она является залогом полученного кредита, поэтому должна находиться в отличном состоянии. Это на тот случай, когда, не дай бог, ее придется продавать.

В страховой компании заемщику выдадут комбинированный договор ипотечного страхования. После оформления квартиры в собственность участник программы будет ежегодно платить страховые взносы из расчета 1% в год от остатка основной суммы долга, увеличенной на 10%. После оформления страховки наступает время реализации проектов договоров.

ШАГ 7. По рукам!

Распоряжение префекта попадает в «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», где составляют проект договора купли-продажи, который собственноручно подписывают очередники и руководитель жилищного департамента столицы. Затем документ отправляют на рассмотрение в банк, который, в свою очередь, подготавливает кредитный договор с заемщиком и созаемщиками. Его также подписывают все участники программы, на этот раз уже в банке.

После перевода банком суммы ипотечного кредита на счет Департамента жилищной политики и жилищного фонда договор купли-продажи считается исполненным, а квартира выкупленой очередником.

ШАГ 8. Узаконить и получить

Еще немного — и финишная прямая: государственная регистрация прав собственности на квартиру и регистрация ипотеки. Организацией этого процесса также занимается агентство. Назначается день и время явки в регистрационную палату со всеми необходимыми документами. Теперь остается подождать совсем немного, буквально несколько дней. Получать документы на собственную квартиру новый владелец приходит уже самостоятельно. После государственной регистрации договора купли-продажи и передачи квартиры по акту приемки-передачи очередников снимают с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Можно переезжать, делать ремонт, регистрироваться. И в приятной суматохе не забыть, что существует еще одна хорошая возможность.

ШАГ 9. Возврат налога

Для владельцев квартир по социальной ипотеке есть еще один привлекательный момент — они могут получить имущественный налоговый вычет. При его расчете учитываются не только затраты на приобретение жилья (собственный взнос и сумма кредита), но и проценты, выплачиваемые за пользование кредитом. В банке надо только взять справку с разбивкой по месяцам, сколько выплачено в пользу кредита, а сколько в виде процентов. Имущественный налоговый вычет можно получить на следующий год после регистрации договора купли-продажи.

Когда верстался номер. стало известно, чтос начала года банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) принял более 120 обращений заемщиков о досрочном погашении социальных ипотечных кредитов с помощью материнского капитала. В апреле Пенсионный фонд РФ начал перечисление указанных средств на счета банка.

Дата публикации: 16:24 18 мая 2009

Источник: bpn.ru