Московские квартиры: торг уместен

Вероятно, нет необходимости объяснять, как важен для всех участников сделок с жильем вопрос: можно ли поторговаться? Покупателям всегда интересно, на сколько можно снизить заявленную цену квартиры, как технически это сделать. Продавцов, по понятным причинам, волнует, как «отбить атаку»…

Как определяется цена?

Прежде всего коротко о ценообразовании. Стоимость квартиры зависит в первую очередь от ее местоположения и размеров. Неслучайно во всех базах данных объявления о продаже сортируют по станциям метро и количеству квадратных метров — сравнивать квартиры, одна из которых является пентхаусом на Остоженке, а другая — трешкой на первом этаже пятиэтажки в Бирюлево, просто некорректно.

Теперь о других не менее важных факторах: этажности дома и годе постройки. Панельные пяти- и девятиэтажки стоят минимум на 15% дешевле современных зданий. Директор отделения агентства недвижимости «Московский ипотечный центр» Светлана Привалова отмечает, что на цене сказывается общее состояние квартиры: если ее долгое время не ремонтировали, то стоимость будет ниже на 10–15%, а объекты после затопления или пожара теряют и до 40%. Последний этаж отнимает у квартиры 3–4% от стоимости, первый — до 8%. Также нельзя не упомянуть транспортную доступность: если нужно добираться 10–15 минут на автобусе, то квартира будет стоить примерно на 10% дешевле, чем в точности такая же, но возле метро.

Помимо вышеназванного существуют еще и юридические аспекты. Если квартиру продают по доверенности, она теряет как минимум 5% от стоимости. Примерно на столько же дешевле альтернативные квартиры (чьи владельцы хотят, продав свое, сразу же купить новое жилье) по сравнению со свободными.

Понятно, что все приведенные цифры достаточно условны и могут заметно различаться. Например, Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», считает, что первый этаж, который обычно является минусом, может превратиться в преимущество: если квартира находится на первой линии на оживленной улице, где ее можно перевести в нежилой фонд и использовать как офис или магазин.

Кроме того, у каждого покупателя собственные приоритеты — кто-то не обратит внимание на сомнительные правоустанавливающие документы, а для кого-то это обстоятельство окажется решающим. Однако в целом прикинуть цену можно, а значит, и понять, есть ли в данном варианте поле для торга.

Торговаться в кризис? Вполне реально

Кризис безусловно повлиял на рынок. «Торг стал явлением практически повсеместным, — говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». — Нежелание продавца пойти на уступки может привести к тому, что квартира зависнет на весьма длительный срок или вообще не будет продана». Как отмечает эксперт, продавцам уже не нужно объяснять необходимость предоставления скидок: они живут не на другой планете и прекрасно все видят и все понимают.

Следует, однако, принять во внимание одну существенную деталь. Если продавец уже снизил цену, то он будет считать, что прошел свою часть пути. И попытки покупателя «опуститься» еще ниже встретят отпор. «По наиболее ликвидным объектам, в принципе, торга не происходит, — отмечает А. Шленов. — Иногда покупатель, посмотрев квартиру, смело предлагает заметно меньшую сумму. Но возможные скидки уже не превышают 5%». Такую же мысль высказывает и С. Привалова: «Еще в феврале торг проходил намного жестче. Покупатели, понимая ситуацию на рынке, иногда требовали скидку до 40%. Но уже в апреле ситуация изменилась кардинально: торг составляет лишь 5–7%».

Если торговаться, то как?

Французы говорят, что лучший экспромт — заранее подготовленный, и они, без сомнения, правы. Для успешного торга нужно провести предварительную работу — узнать уровень цен на квартиры в данном районе. Желательно также выяснить, почему продают данный объект. Если продавцу деньги нужны срочно (например, он уезжает на ПМЖ в другую страну), то он пойдет на уступки. А тот, кто «увязывает» альтернативу, практически не имеет возможностей для ценового маневра. И когда окажется, что на вырученные деньги он не сможет купить желаемую квартиру, то просто откажется ее продавать.

Большую роль играет психологический аспект. Нужно уметь хорошо говорить, убеждать и, вообще, разбираться в людях. Не реагировать на оскорбления другой стороны (некоторые, к сожалению, используют и такие приемы). Хотя это тема для отдельной даже не статьи, а целой книги по прикладной психологии…

В целом продавцу надо понять, что определенное снижение цены неизбежно. «Сейчас — рынок покупателя, — говорит А. Шленов. — Люди, имеющие деньги, считают дурным тоном покупать не торгуясь. Поэтому продавцам стоит быть готовыми к некоторому понижению цены».

И последнее. Все наши консультанты обратили внимание на то, что если квартира продается чересчур дешево да владелец еще соглашается уступить в цене, то это повод не порадоваться, а насторожиться. Скорее всего, у квартиры имеются существенные недостатки. И как правило, юридического характера. В результате покупатель будет долгие годы ходить по судам, и не факт, что после всех мытарств квартира станет его собственностью.

Досрочное расторжение договоров аренды и найма жилья

Сегодня все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды и найма жилого помещения. О некоторых правовых нюансах этого непростого процесса нам рассказали в компании IntermarkSavills.

Следует отметить, что ряд оснований для расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом РФ (ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом заинтересованные стороны вправе определить дополнительные условия разрыва отношений.

Как правило, основания досрочного расторжения делят на три категории:

* по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);

* по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);

* по взаимному соглашению сторон в любое время.

* Они являются общими для всех договоров аренды (найма). Однако каждый из них может иметь свои особенности.

Аренда

Напомним, что арендатором выступает в основном юридическое лицо. Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п. 27). Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания его одностороннего расторжения по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном его нарушении другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший арбитражный суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы ст. 619 и ст. 620 ГК РФ).

Найм

Нанимателем по такому договору выступает только физическое лицо. Договор найма в силу его социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:

* невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на период от года до пяти лет), а при краткосрочном найме (если договор заключен на период до года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

* разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Наниматель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Кроме того, договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 16:32 18 мая 2009

Источник: bpn.ru