Новая схема спасения ипотеки

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новую схему, призванную помочь строителям достроить незавершенное жилье и реанимировать ипотечные программы коммерческих банков. Главный упор делается на финансирование недостроя банками и выдачу кредитов именно на это жилье по льготным тарифам. Схема оригинальна, но имеет много подводных камней, говорят эксперты. В нынешних условиях возродить ипотеку без помощи государства невозможно.

Новая схема ипотеки проста: банк дает застройщику кредит на завершение строительства при условии, что объект построен на 70% при одном условии – соответствие требованиям закона о долевом строительстве. Банк предоставляет ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Плюс к этому застройщик может самостоятельно продавать квартиры.

«Главный стимул для банков снизить проценты по ипотеке – это рост стоимости недвижимости»

Если квартиры не проданы ни застройщиком, ни банком, то они выкупаются фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) по 30 тыс. рублей за квадратный метр и предоставляются очередникам по социальным программам. Об этом говорится в пресс-релизе ипотечного агентства.

В АИЖК считают, что эта схема сначала будет обкатана на госбанках, а в случае ее эффективности, она сможет распространиться на менее крупные коммерческие банки России.

«Схема проста и может быть успешной, но у нее, как и у всякой другой, есть один огромный минус – это требование соблюдения закона о долевом строительстве, – сказал газете гендиректор консалтинговой компании «ОРСИ» Дмитрий Углов. – Сегодня по закону работает абсолютное меньшинство строительных компаний, так как, к сожалению, строительный рынок выстроен таким образом, что только в обход требований они могут иметь кредитные инструменты для продолжения строительства. Вопрос один – как отойти от этой «серой» схемы к новой и не потерять при этом и клиентов, и выполнить все ранее взятые обязательства».

Второй спорный момент – это вопрос цены. Не секрет, что квартиры не покупаются по причине дороговизны и квадратных метров, и недоступности ипотечных кредитов. Получается парадоксальная ситуация – по ценам строителей жилье не продается, а продажа по 30 тыс. рублей за метр не даст возможности застройщикам расплатиться по уже взятым кредитам.

«Наши банки, не привыкшие зарабатывать на том, что является их основной деятельностью, вряд ли пойдут на большие риски, на их взгляд, связанные с тем, что ни один застройщик не может гарантировать возврат кредита. Они наверняка потребуют дополнительных гарантий от правительства, например, за счет увеличения их капитала из госбюджета, – утверждает эксперт компании «Технологии-ХХI» Андрей Битов. – Есть и опасность того, что все обернется какими-то особыми случаями, исключениями для отдельных банков и таких же «отдельных» стройкомпаний».

Ранее газета ВЗГЛЯД писала о планах правительства передать через фонд РЖС под застройку порядка 60–70 федеральных участков земли, на которых можно построить 5–6 млн квадратных метров жилья эконом-класса. Это примерно около 8–10% годового ввода жилья. Эксперты Ассоциации строителей России (АСР) отмечают, что с учетом длительности самого строительства, новая система может заработать не ранее конца 2010 года.

Еще один спорный момент в новой схеме – это желание строителей пойти навстречу банкам. Дело в том, что по информации АСР наименьшее беспокойство вызывает как раз недострой в 70%. Наибольшие риски остаться навсегда в состоянии «вечной мерзлоты» у жилья, остановленного на более ранних стадиях, таких домов абсолютное большинство. На них новая схема не распространяется. Видимо, из-за тех же самых рисков потерять вложенное.

По данным фонда РЖС, на март 2009 года общая площадь недостроя составляла 57,5 млн квадратных метров жилья эконом-класса. При этом 10,2 млн квадратных метров завершены более чем на 70%, но в данный момент работы и на них заморожены. То есть под программу АИЖК в лучшем случае попадет только каждый пятый объект.

Финансовый кризис лишил отечественные банки возможности занимать средства за границей и зарабатывать на разнице процентов. В результате ужесточились условия кредитования, а процентные ставки стали самими дорогими в мире. По разным оценкам, ипотечные программы действуют только в 5–10 банках, а объемы ее выдачи упали в пять раз, скатившись к практически «отрицательным величинам». По данным АИЖК, в первом квартале этого года банками в России выдано ипотечных кредитов всего на 27–30 млрд рублей.

В апреле президент России Дмитрий Медведев заявил, что в ближайшее время правительство с помощью АИЖК планирует снизить среднюю ставку по ипотеке с нынешних почти 20 до 12%.

Однако пока происходит противоположное – среднерыночная ставка по рублевой ипотеке за апрель – май увеличилась на 0,05%, составив 19,79% годовых в рублях. Ставки в долларах США не изменились и оцениваются сегодня в 15,4%. Эти данные приводятся в аналитическом докладе «Кредитмарт Индекс. Ипотека».

Напомним, что недавно премьер-министр Владимир Путин заявил, что в России в 2009 году за счет федерального и регионального бюджетов, средств фонда ЖКХ и АИЖК на стимулирование строительства и других жилищных программ будет израсходовано 440 млрд рублей. Эти деньги эквивалентны стоимости одной трети всего жилищного рынка страны.

Напомним, что сегодня ежемесячный платеж по ипотечному кредиту превышает ежемесячный заработок среднего россиянина в 3–4 раза. При докризисных ставках кредита в 11–14% эта разница составляла 1,5–2 раза. Возвращение в «докризисные времена» поможет ипотечному рынку. Но это в теории.

Согласно данным ЦБ на практике объем ежегодного рефинансирования АИЖК не превышал 100 млрд рублей, тогда как общий объем ипотечного кредитования в целом по стране оценивался в 1,5 трлн рублей. То есть основной объем кредитования приходился не на АИЖК, а на банки.

Еще одна проблема – это отказ банков кредитовать жилье без первоначального взноса. Но, на него среднестатистический россиянин должен трудиться пять лет, откладывая заработок целиком. Ряд экспертов сходятся в парадоксальном мнении, что главным стимулом для банков снизить проценты и снять заградительные условия выдачи ипотеки может быть не новые стандарты АИЖК, а рост цены квадратных метров. Логика проста: для любого банка рост стоимости недвижимости означает стабильность, ясную перспективу и гарантию возврата кредита.

Павел Огородников