Квартира с бабушкой в нагрузку

Стать «рантье» хочется сегодня многим: слишком привлекает людей возможность получать доход, практически не прикладывая усилий. Изрядную долю таких «рантье» на данный момент составляют пожилые люди, которым деньги по понятным причинам нужны немедленно и сейчас.

Отсюда и предложение на так называемом рынке «рентных квартир». За спросом дело не станет: такие сделки позволяют плательщику ренты за $10–15 тыс. и небольшую ежемесячную ренту получить в собственность гораздо более дорогую квартиру.

Теория без практики

Оформлять свою квартиру такие владельцы предпочитают путем заключения договора ренты. Как объясняет Роман Куман, управляющий директор компании «Миэль-недвижимость», рента - новый и непривычный институт в нашем законодательстве, поэтому зачастую продавец и покупатель не обладают информацией о правах и обязанностях, которыми наделяются участники договора ренты.

В Гражданском кодексе РФ (ст. 583) четко описаны отношения собственника квартиры с ее потенциальным покупателем. Рентой здесь называется договор, по которому предполагаемая бабушка (или же получатель ренты) передает родственнику или иному лицу (плательщику ренты) в собственность свое имущество. Взамен плательщик ренты должен периодически выплачивать хозяину квартиры ренту в виде определенной денежной суммы или предоставлять средства на его содержание в иной форме. Гражданский кодекс требует, чтобы договор ренты обязательно был удостоверен нотариусом или же зарегистрирован государством в случае, если по договору происходит прижизненный переход имущества к плательщику ренты.

Рента бывает постоянной или пожизненной. В первом случае рента может быть бессрочна, тогда как пожизненная устанавливается лишь на период жизни собственника имущества. В этом случае все платежи бывшему хозяину квартиры (или его родственникам, указанным в договоре) идут лишь в течение времени, пока он жив (ст. 596 ГК РФ). Разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, по которому гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением собственника или указанных им третьих лиц.

Дешево, но сердито

Действительно, зачастую собственник квартиры желает, чтобы деньги за квартиру получал не только он сам, но и члены его семьи. В этом случае в договоре родственники также обозначаются как получатели ренты, имеющие право на равную с остальными долю, если договором не установлено иное. Как правило, размер пожизненной ренты устанавливается по договоренности, но он не может быть ниже минимального размера оплаты труда. Выплачивается рента обычно по окончании каждого календарного месяца.

Если плательщик ренты готов взять на себя содержание собственника квартиры с его иждивением, он должен быть готов обеспечивать его потребности в жилище, питании, одежде, ну и, конечно, в уходе. В понятие «уход» может входить и покупка лекарств - не секрет, что пожилые люди часто болеют. Кроме того, договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен четко определить стоимость всего объема содержания с иждивением, который приходится на продавца квартиры. Нужно учитывать, что согласно закону стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Иногда договор предусматривает возможность замены пожизненного содержания периодическими платежами.

У плательщика ренты есть право продавать, сдавать в аренду переданную ему в ренту квартиру - конечно, с предварительного согласия получателя ренты. При этом уже бывший владелец жилья может продолжать им пользоваться до момента исполнения договора и передачи жилья рентоплательщику. По словам Романа Кумана, в этом случае плательщик должен помнить о своей обязанности поддерживать переданную ему недвижимость в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость: не исключена ситуация, что собственник потребует от нового владельца возврата своего имущества, о чем говорится в ст. 605 ГК РФ.

Как замечает Елена Сомусева, юрист столичной службы недвижимости «Диамантъ», неудивительно, что столь относительно мягкие условия оформления квартиры побуждают потенциальных покупателей выкладывать относительно небольшую сумму в $10–15 тыс. вместе с небольшими ежемесячными платежами за возможность обладания московской квартирой. Стоимость ее на рынке при этом может составить не менее $50 тыс. Однако, не стоит торопиться заключать такую сделку: подводные камни есть и здесь.

Как договориться с больными «на голову»

Прежде всего потенциальный покупатель должен знать, что Гражданским кодексом РФ предусматривается судебное расторжение договора пожизненной ренты, в случае его существенного нарушения (уклонения от уплаты платежей и т. д.). Кроме того, получатель ренты может потребовать от плательщика заплатить выкупную цену (то есть сумму всех рентных платежей за весь срок сразу). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации уже понесенных расходов на содержание пресловутой бабушки.

«Вся проблема в том, что хоть договор ренты и предполагает тесное общение плательщика ренты и его получателя, но немногие плательщики ренты просят своих подопечных расписываться за принесенные продукты, убранную квартиру, а также редко перечисляют деньги через банк»,- говорит Елена Сомусева. Иногда плательщики попросту стесняются это делать, зато бабушки потом в ответ на требование расписаться ощущают себя «оскорбленными».

По словам Елены Сомусевой, в один из областных судов обратилась гражданка М. с требованием расторгнуть договор ренты в связи с тем, что плательщик ренты не выполняет свои обязанности. Плательщику ренты не удалось доказать в суде, что он выполнял условия договора, так как подтвердить передачу денег и уборку в квартире старушки никто не смог. Суд вынес решение в пользу старушки, расторг договор, а старушка буквально через два месяца заключила новый договор в надежде на более сладкую жизнь.

Кроме того, при подписании договоров ренты следует учитывать, что заключают их обычно люди престарелые, часто страдающие определенными заболеваниями. Нередко они влекут за собой неправильное восприятие действительности. Даже банальное повышенное давление (иными словами, внезапный спазм сосудов головного мозга) может стать основанием для признания состояния старушки как бессознательного, в котором она не осознавала совершенных собой поступков. Как правило, суд в таких случаях почти всегда принимает сторону старого хозяина квартиры: в соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина. Статья же 178 ГК РФ предполагает признание сделки как недействительной, так как получатель ренты «находился под влиянием заблуждения».

Плательщику ренты не стоит пренебрегать этой информацией. Как отмечают в «Миэль-недвижимость», нередки случаи, когда по прошествии большого срока бабушка, до тех пор нежно и трепетно относившаяся к своим «кормильцам», встречает неких «доброжелателей», которых поселяет у себя, и вскоре скоропостижно умирает.

Тогда и появляются странные судебные дела, начатые «доброжелателями» или внезапно возникшими родственниками одинокой старушки. В ходе таких дел плательщиков ренты часто обливают грязью, доказывая, что они совершенно не заботились о «несчастной, обманутой пожилой женщине». Как раз на этот случай и пригодятся показания соседей, видевших как вы приезжали; свидетельства продавцов в булочной напротив, продававших вам хлеб по вторникам и пятницам и т. д. Стоит позаботиться о своей защите и на случай внезапного «помутнения» рассудка, еще до заключения договора попросив у собственника справку о его психическом состоянии.

Нужно помнить, что договоры ренты всегда относятся к группе риска и стоит несколько раз подумать, прежде чем их заключать. Если же трудности вас не пугают, постарайтесь четко прописать обязанности плательщика ренты в договоре перед заключением сделки.

Дата публикации: 23:05 03 марта 2005

Источник: bpn.ru