Что готовит лето покупателям жилья

Разговоры о том, что цены на квартиры в Москве достигли или вот-вот достигнут дна, начались еще в середине весны (см. Цены на жилье в столице достигли дна?). По прогнозам аналитиков, стоимость квадратного метра предположительно должна была еще потихоньку сползать вниз до майских праздников или даже до начала лета, а дальше все - дно. Правда, не все эксперты были уверены, что это дно окажется последним.

Недавно появилась новая версия. В очередном исследовании достаточно уважаемой организации - Ассоциации строителей России - утверждается: важным рубежом будет середина лета. К тому времени и станет ясно, на дне уже цены на квартиры или это дно впереди.

Цены упали, но не обвалились

С сентября 2008 года - начала кризиса - стоимость московских квартир в среднем упала на $2000 с квадрата. Вроде бы существенно. Но в рублевых ценах размах бедствия выглядит не столь серьезно: на пике спроса квадратный метр стоил 160 - 170 тыс. рублей, сейчас - порядка 135 тыс. За самую скромную московскую однушку (в пятиэтажке или девятиэтажке) рядом с метро нынче нужно выложить порядка 4 млн. рублей (125 - 130 тыс. долларов), что по-прежнему сравнимо с апартаментами у моря в Испании, не говоря уже о Болгарии и Турции. Что касается первичного рынка, то, несмотря на кризис, при себестоимости строительства типового столичного квадратного метра в 57 с лишним тыс. рублей застройщики пытаются продавать этот самый квадрат в среднем почти по 114 тыс. руб. (данные уже упоминавшейся Ассоциации строителей России - из отчета за май).

Неудивительно, что многие потенциальные покупатели сейчас в недоумении: и это весь обвал цен? Может, еще какое дно будет?

Май: есть спрос на панели, а монолиты дешевеют

В апреле - мае цены на столичное жилье продолжали медленно сползать вниз и в рублях, и в долларах. Тем не менее риэлторы заговорили об оживлении рынка, и эти сведения были подтверждены данными Федеральной регистрационной службы по г. Москве (см. «Ваш дом» за 12 мая и kp.ru) - сделок действительно стало больше.

Так есть дно или его нет?

- Среднестатистическая цена квадратного метра по городу складывается как из цен тех продавцов, которым торопиться некуда и которые достаточно долго выставляли докризисные цены, так и из цен, которые все же ближе к ценам реальных продаж, то есть собственно сделок, - поясняет ситуацию Роман Вихлянцев, генеральный директор агентства «Аврора Недвижимость». - Сейчас нижняя планка цен даже начала слегка повышаться. В то время как верхняя продолжает активно снижаться. В среднем, по статистике, получается, что цены медленно сползают вниз.

В декабре - январе большинство продавцов - как на вторичном, так и на первичном рынке - формально цены не снижали, но давали очень приличные скидки, надеясь именно с помощью такого «подарка» удержать покупателя. Нынче в среднем цены стали более реальными, однако на скидку в 30% и даже в 15% теперь рассчитывать не приходится - максимум на 10%. То есть зачастую статистика фиксирует снижение цен, уже имевшее место раньше под видом «скидок под конкретного покупателя».

Другая майская тенденция - сейчас дешевеет в основном дорогое жилье. Оживление спроса, имевшее место по весне, в основном коснулось, по утверждению риэлторов, самых недорогих квартир - лучше всего разбираются однушки в панелях.

- Если в эконом-классе фактически, с учетом скидок, самое большое падение цен было в январе - по весне панельные однушки в удобных местах, у метро, даже немного подорожали, то с так называемым московским бизнес-классом ситуация другая. Продавцы дорогого жилья раньше упорно не хотели идти на уступки, но из-за отсутствия спроса сейчас все же начали снижать цены, - говорит Роман Вихлянцев.

Особенно тяжелая нынче ситуация, по словам риэлторов, у продавцов слишком просторных по нынешним кризисным меркам квартир - от 200 квадратных метров. Квадрат там зачастую уже стоит ниже, чем в хрущевке (есть варианты по $3800). Но из-за большого метража за всю квартиру цена набегает такая, что покупателей все равно нет.

Ажиотажа не будет

Эксперты по-прежнему не единодушны относительно того, что будет с рынком московского жилья дальше. Некоторые исследователи считают, что по осени возможно второе дно и падение цен в среднем еще на 15 - 20% (экстремалы сулят и все 50% к концу года).

Однако все прогнозы снабжаются огромным количеством оговорок. И это понятно: цены на квартиры так или иначе зависят от общей экономической ситуации. Что с этой самой ситуацией будет, как надеются специалисты, за лето и станет более ясно.

Потенциальных покупателей жилья, впрочем, можно успокоить: на прежние позиции стоимость московского квадрата в ближайшее время, по всем прогнозам, не вернется.

- Тому спросу, который был до кризиса, сейчас просто неоткуда взяться, - говорит Роман Вихлянцев. - Соответственно неоткуда взяться и до-кризисным ценам. Продавцам, которые за них держатся, все же придется обратить внимание на реальность.

Того же мнения придерживаются и специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По их прогнозам, цены останутся на «кризисном» уровне как минимум до конца этого года.

Вопрос - ребром

Цены на квартиры рухнут осенью?

Специалисты называют несколько факторов, которые так или иначе могли бы подтолкнуть стоимость квадратного метра вниз, ко второму дну.

Замороженные стройки.

Застройщики в основном говорят об одной стороне вопроса: возможном дефиците нового жилья через полтора-два года (строек-то нет!), который подтолкнет цены вверх. Некоторые специалисты, однако, не исключают другого сценария. Если дело вдруг дойдет до банкротств строительных компаний и соответственно распродажи их объектов, то цены на квартиры, как считают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», неминуемо просядут.

Степень вероятности такого исхода специалисты, однако, назвать затрудняются.

Массовые неплатежи по ипотеке.

Как известно, именно это подтолкнуло вниз цены на жилье в Штатах. Cитуация, однако, в России другая. Во-первых, доля ипотечных сделок даже в Москве была очень мала. Во-вторых, у нас отобрать за неплатежи квартиру не так просто, как в США, и, по прогнозам экспертов, эта практика вряд ли будет широкой (сейчас по Москве - не более десятка случаев), поскольку представляет большую головную боль для самих банков. В общем, большинство опрошенных специалистов считают, что у нас «американский» сценарий маловероятен.

Дальнейшее падение доходов, невозможность взять ипотеку...

Что нынче происходит со спросом, специалисты пока четко оценить затрудняются. Как мы уже тут говорили, в апреле - мае рынок жилья в столице слегка ожил. Однако что собой представляет это оживление - небольшой сезонный всплеск (такая версия есть) или начало перелома тенденции - можно будет сказать только через пару месяцев.

Елена Аракелян

Дата публикации: 11:17 28 мая 2009

Источник: bpn.ru