Чердак в собственность

Обустроить мансарду могут разрешить жителям только тех квартир, которые расположены на самых верхних этажах, в непосредственной близости к объекту притязаний - чердаку. Но здесь мало одного желания: процесс получения всех разрешений, последующей реновации не так прост. Стоит приготовиться еще и к тому, что оформление в собственность займет не только уйму времени, но также потребует существенных капиталовложений.

Где и как

Особой популярностью чердачные помещения пользуются в центре столицы: тихие московские дворики, дома с богатым прошлым и близость к памятникам архитектуры прибавляют ценность этим «поднебесным» обителям. Помимо элитарности, существенным плюсом мансард в ЦАО является и их юридическая чистота, а также отсутствие инженерных коммуникаций, что существенно упрощает процесс перепланировки.

Правда, приобрести квадратные метры под крышей в центре города временно невозможно. По словам Елены Барминой, директора департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН», с начала 2004 года продажа таких помещений в Центральном округе Москвы приостановлена до тех пор, пока городскими властями не будут разработаны и утверждены цены на квадратный метр чердаков и мансард. «Сейчас стать владельцем чердака можно в других округах столицы, однако там этот вид потенциального жилья не пользуется большим спросом»,- пояснила она.

Как рассказали «Бизнесу» в ЗАО «Центрюрсервис», в соответствии с Жилищным кодексом с 1 марта 2005 года собственность на места общего пользования, в том числе чердаки жилых домов, может быть оформлена на ТСЖ в связи с тем, что в ЦАО с февраля 2004 года инвестиционные конкурсы на право реконструкции чердаков не проводятся и неизвестно, будут ли исполнительные органы правительства Москвы в дальнейшем иметь право продавать «не свое имущество».

Этапы приобретения

Любой, кто решит заняться приватизацией чердачного помещения, становится инвестором, деятельность которого регламентирована целым рядом законов. На федеральном уровне это Закон РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На региональном уровне «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве», утвержденное распоряжением мэра Москвы от 2 июля 1996 года №49/1-РМ.

Помимо этого, подобная деятельность регулируется и самими префектурами района, что вносит некоторые нюансы и дополнения в каждом отдельном случае.

Обычно все начинается с того, что собираются необходимые документы для участия в конкурсе на право реконструкции чердака в мансарду. Устанавливается юридический статус предполагаемого владельца «небесных метров», вид собственности на квартиру, где он сейчас проживает, объем инвестиций, который потенциальный инвестор собирается вложить в проект, а также проверяются сведения о балансодержателе дома, наличии или отсутствии ТСЖ и паспорт здания, составленный органом технической инвентаризации. Далее обязательно выясняется, возможно ли само переустройство чердачного помещения, для чего за счет инвестора в проектной организации заказывается специальное заключение, которое по техническим характеристикам либо разрешает, либо запрещает будущее переустройство чердака в мансарду.

Если первые два этапа пройдены успешно, то тогда все собранные документы: техническое заключение МосжилНИИпроекта, проектная документация, нотариально заверенное соглашение соседей, а также расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ,- передаются в префектуру округа для организации и проведения конкурса. Помимо этого, могут добавиться и другие инстанции, у которых надо будет получить разрешение, количество которых определяет конкурсная комиссия префектуры. Все намного упрощается при наличии в доме ТСЖ, которое само решает проблемы, возникающие у потенциального собственника будущей мансарды, и в большинстве случаев товарищество имеет все договоренности с властями. Но за такую помощь ТСЖ тоже не забудет взять свой процент.

Также в Москве существует много компаний, которые помогают своих клиентам решать все возникающие проблемы, разрабатывая не только проект реновации, но также беря на себя все тяготы общения с чиновниками. По данным компании ЗАО «Центрюрсервис», стоимость услуг по помощи в оформлении пакета разрешающих документов составляет от $5 тыс. плюс рабочий проект и его согласование (от $10 тыс.).

Подсчитываем затраты

По словам Натальи Ветлугиной, зам. генерального директора компании «Новый город», стоимость оформления документов на приобретение чердачного помещения в Москве варьируется от $300 до $2 тыс. за кв. м. «Вcе зависит от управы, поскольку у каждого органа власти свои законы и методы ведения подобных дел. К тому же, если у города есть свои виды на здание либо оно является памятником архитектуры, просто так выкупить чердак невозможно»,- пояснила она. К примеру, в доме на Смоленке, являющемся историческим строением, только проект мансардного помещения и согласование со всеми инстанциями обошелся заказчику в $60 тыс. Для многих ТСЖ, организованных в домах в центре Москвы, помощь в приобретении в собственность чердачных помещений стала своего рода бизнесом. К примеру, ТСЖ дома на Патриарших отдает кв. м на чердаке за $1,8 тыс. Когда чердак уже оформлен в собственность, перед его владельцем возникает необходимость облагораживания помещения, к примеру, поднимать стены. Как отметил Сергей Храмов, директор по развитию компании 4 Rent Estate, на реконструкцию чердака - превращение его в мансарду - требуется не только разрешение архитектурной комиссии, как при перепланировке квартиры, но и решение специального комитета при столичной мэрии, занимающегося мансардами. Официально это недорогие согласования, но их достаточно сложно получить. «Поднимать стены опять же можно обычно не выше метра, чаще всего это 80 см. Стоить это будет в среднем $40 тыс. Но все же такая надстройка не превращает чердак в полноценный этаж. Это все равно мансарда, а не полноценное помещение с высокими потолками»,- полагает он.

На практике квартиры с благоустроенной мансардой обходятся недешево. Так, квартира в 60 кв. м на 4-й Тверской-Ямской с присоединенным чердаком (полезной площади на чердаке в этой квартире 30–35 кв. м) стоит $240 тыс., а двухъярусная квартира общей площадью 180 кв. м в хорошем доме на Житной улице с уже присоединенным и переделанным в мансарду чердаком обойдется в $460 тыс.

Но все-таки, как отмечает Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», большим спросом у наших соотечественников такое жилье не пользуется - эти квартиры считаются более дешевыми, чем обычные. «Полезная площадь в мансардных квартирах значительно меньше, чем в обычных. Да и застройщики предпочитают более рационально использовать площади квартир: возводить либо пентхаусы, либо обычные этажи с плоской крышей наверху»,- объяснил он.

Дата публикации: 23:09 03 марта 2005

Источник: bpn.ru