На пороге перемен: риелторский бизнес должен выбрать новый путь

Российский рынок недвижимости переживает спокойный год. Ценовые колебания не выбиваются из прогнозов, рост стоимости квадратного метра соответствует инфляции. Однако, по мнению специалистов, в ближайшее время возможны перемены на рынке риелторских услуг. Крупные столичные компании намерены расширять сферу своего влияния и будут открывать новые подразделения как в Москве, так и в регионах. Вероятно также развитие франчайзинговых сетей.

Если бы в наше время Ильф с Петровым принялись за описание провинциального города N, они бы наверняка обратили внимание не на обилие парикмахерских заведений и бюро похоронных процессий, а на многочисленные риелторские конторы, попадающиеся на каждом шагу.

Приватизация жилья, начавшаяся в конце 1991 года, по существу дала старт развитию рынка недвижимости. Ведь если раньше единственным доступным действием был обмен жилплощади, чем на свой страх и риск, но за приличные деньги занимались «черные маклеры», то с началом реформ позволены стали купля и продажа, что и привело к появлению новой профессии – риелтор. Между прошлым и будущим Риелторы, добившиеся успеха (или хотя бы вошедшие в руководящие органы гильдии), не любят вспоминать начало 90-х. Это было действительно время дикого рынка, когда следовать закону было невозможно по причине отсутствия этого самого закона. Тогда звучало много слов о пользе порядка, корпоративной этике и прочих полезных вещах, которые никак не могли воплотиться на практике. Как замечает руководитель департамента вторичного жилья компании «Кредит МАКС» Сергей Могильниченко, «работа на этом рынке стала приобретать более-менее цивилизованные черты примерно в 1995–1996 гг.». Добавим, что в ту же пору обозначились и первые крупные игроки.

Те компании, которым удалось удержаться на рынке, предпочли экстенсивный путь развития. Они открывали дополнительные офисы в своих городах, а кроме того, «москвичи» активно пошли в регионы, где в одночасье возникли подразделения сразу нескольких компаний-лидеров. Впрочем, местному бизнесу удалось отстоять свои позиции. Стороны поняли, что надо считаться с интересами друг друга, и это устойчивое положение сохраняется по сию пору. Российский рынок представляет собой довольно пеструю картину, отмечает директор по маркетингу компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин.

Здесь помимо крупных риелторских компаний существует значительное число небольших агентств, а также частных риелторов, которые занимают серьезную долю рынка. Впрочем, как считает Сергей Могильниченко, «ни одна из риелторских компаний на сегодняшний день не имеет более 5% от рынка»

Позиция устойчивого равновесия хороша в строительстве. В бизнесе она равносильна стагнации. Поэтому эксперты уверены, что сейчас рынок риелторских услуг стоит на пороге серьезных перемен. Компании, уже накопившие огромный опыт работы, должны будут избрать новые направления развития. При этом стоить отметить, что целому ряду компаний удалось сформировать значительные объемы финансовых ресурсов, что выводит их из категории обыкновенных продавцов и покупателей квартир. Риелторы, перешедшие в разряд девелоперов, – это уже не единичные случаи, практически у каждого из лидеров рынка есть свои реализованные или хотя бы заявленные проекты, и по существу речь идет о том, чтобы другим путем прийти к созданию крупной девелоперской структуры, где риелторское подразделение будет одним из направлений работы.

Оказывается, что большую многопрофильную корпорацию могут создать не только строители, но и риелторы. Если они особенно удачливы, конечно. Таким образом, мы видим, что у риелторского бизнеса есть много путей развития. О том, какой из них будет в конечном итоге избран, стоит поговорить подробнее, тем более что вариантов достаточно.

Крупнее – значит сильнее Сейчас в Москве работает порядка 2000 риелторских агентств и целая армия «частников». Даже самые крупные из агентств имеют не более 50 офисов, что вроде бы не так плохо. Но если обратиться к западному опыту, то можно обнаружить, что там не редкость компании, имеющие по 200-300 офисов в одном мегаполисе. Вице-президент по развитию компании «Century 21 Россия» Роман Мурадян приводит в пример китайскую, американскую, японскую практику. Так, в США, рассказывает он, ведущие компании имеют порядка 4500 офисов, в Китае – 1500.

Когда какому-то агентству удается выстроить такую сеть, с ним сложно конкурировать. Другой вопрос – каким образом, с привлечением каких средств можно достичь такого результата. Многие риелторские агентства, которые появились во время бешеного спроса и легких денег, не выдержат требований современного рынка, считает директор по продажам компании «Новое Качество» Андрей Уфимцев. Что касается мелких молодых компаний, добавляет эксперт, то вряд ли произойдет их укрупнение. Опытные, устоявшиеся, скорее всего, продемонстрируют агрессивный рост либо за счет профессиональных характеристик, либо за счет увеличения присутствия в регионах и за рубежом.

Несколько иначе смотрит на будущее риелторского бизнеса управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, заметивший, что риелторские компании средней величины особой ценности для крупных игроков не представляют. Для слияния с большей компанией мелкому игроку необходимо показать капитал, полагает специалист, однако капиталом мелких и средних агентств являются технологии, которые не нужны крупному игроку.

В риелторском деле покупка не означает полного приобретения бизнеса, высказывает свою точку зрения директор департамента управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов, «риелторский бизнес – это люди, а они вправе работать там, где хотят, и совершенно не факт, что при покупке они согласятся на работу у нового собственника».

Константин Ковалев считает теоре тически возможным слияние крупных компаний для завоевания большей доли рынка. При этом вероятно создание новых, совместных брендов. В качестве примера эксперт приводит объединение агентств «Инком» и «Московская центральная биржа недвижимости» под единым брендом «Инком-Недвижимость». В то же время он считает, что пик слияний риелторских компаний, имевший место в начале века, сейчас уже миновал. О другой возможности предлагает подумать руководитель департамента по связям с общественностью БН «Агент 002» Рус лан Барабаш.

По его мнению, возможны целенаправленные меры государственного воздействия, например, «аттестация риелторов, введение обязательного страхования рисков, возобновление практики получения лицензий». Эти меры могут привести к сокращению компаний и еще большему росту крупных игроков.

Все дороги ведут к франчайзингу?

Не так давно Роман Мурадян выступил с решительным заявлением, суть которого заключалась в следующем: никакого другого пути, кроме развития франчайзинга, для риелторского бизнеса нет. Заявление это вызвало живейший интерес рынка, однако реакция на него была весьма разноречивой.

Идея продавать франшизы представляется мне сомнительной, говорит президент ГУ «Рескор» Сергей Лупашко. Риелторский бизнес индивидуален, тут многое зависит от мастерства исполнителя, а продав франшизу, компания неизбежно столкнется с проблемой контроля качества оказываемых услуг.

«Эта идея пока не получила широкого распространения, – соглашается Сергей Лушкин из «Квартал Эстейт». – Есть примеры внедрения этого механизма, однако никаких дополнительных преимуществ обладатели франшизы пока не получили». Эксперт считает, что компании, предоставляющие франшизу, должны вкладывать средства в фор мализацию всех бизнес-процессов, четко прописывать
внутрикорпоративные правила, обеспечивать персонал системами обучения.

Константин Ковалев, считает, что «наше законодательство и рынок в целом еще не совсем готовы к правильному пониманию франшизы и ее защите». Вместе с тем эксперт не сомневается, что франчайзинг может положительно сказаться на развитии рынка риелторских услуг, поскольку «ведет к консолидации рынка и росту профессионализма его игроков». А вот Сергей Могильниченко, полагает, что развитие франчайзинга не окажет особого влияния на рынок, поскольку «часть участников рынка продает франшизу, часть развивает собственные кадры, оба направления равномерно существуют и ни одно не вырвалось радикально вперед».

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов предвидит развитие франчайзинговой сети как ответ на рост влияния организаций малого бизнеса. Именно в этом случае, считает эксперт, крупные компании начнут работать не на развитие собственной организации как структуры, а на развитие бренда. Впрочем, по мнению Алексея Шленова, не менее перспективным направлением будет западная модель развития риелторского рынка – мультилистинговые системы, где основой риелторской деятельности является единая информационная система, электронная база данных, объединяющая предложения всех участников рынка. Именно мультилистинг, подчеркивает специалист, «переведет конкурентную борьбу из сферы поиска информации в сферу качества и уровня обслуживания клиентов».

Не удивительно, что активнее всех поддерживают идею франчайзинга те представители бизнеса, которые реализуют ее на практике. «Перемены на рынке риелторских услуг будут как раз связаны с франчайзингом, – уверен президент компании ХИРШ-Россия Феликс Альберт. – Это ведь уникальная возможность для небольшой фирмы опереться на ресурсы крупной компании». По мнению руководителя ХИРШ-Россия, «технология ведения бизнеса, обучение персонала, узнаваемый бренд, реклама – все это индивидуально действующему предпринимателю или маленькой компании недоступно», тогда как при покупке франшизы становится реальным. Заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг» Андрей Троицкий обращает внимание на то, что сейчас на рынке риелторских услуг «активно идет процесс обеления бизнеса, постепенно выстраиваются профессиональные стандарты, налаживается система контроля». Развитие франчайзинга, по мнению специалиста, служит катализатором процессов стандартизации услуг, повышения качества сервиса. Самое же главное, принятые во франчайзинговых компаниях эксклюзивные отношения с клиентами способствуют формированию цивилизованного рынка в регионах.

Роман Мурадян, не сомневается, что в течение ближайших 3-4 лет до 50% риелторов будут входить во франчайзинговые компании. «Иначе вести риелторский бизнес в России невозможно, – убежден он, – ведь сейчас клиент требует куда больше внимания, так что победителем может стать только тот, кто предоставит высокий уровень сервиса, что невозможно без внедрения современных технологий».

Легкий выбор

Пожалуй, можно согласиться с Михаилом Куликовым, который, рассуждая о разных вариантах развития бизнеса, говорит так: «Все возможно, и все правы». Да, большие компании буду поглощать малые и средние, если это им понадобится в данном конкретном случае. Да, столичные компании будут идти в регионы. Но лишь туда, куда целесообразно. И помня о том, что региональный филиал требует повышенного внимания, а найти хорошего управляющего, которому можно было бы доверять, очень сложно. И развитие франчайзинга – тоже реальный вариант. В России уже работает мировой бренд Century, готовится к приходу Re/Max. Вложение серьезных средств обязательно даст результат. И переход ряда компаний в разряд девелоперов – тоже не фантазия. Нужно только помнить, говорит Михаил Куликов, что «не будет главного направления развития», единого магистрального пути, а что окажется наиболее жизнеспособным – определит рынок.

Что же касается потребителя, то для него вопросы, с какой компанией иметь дело, большой или малой, к чему приведет укрупнение, дает ли преимущества франчайзинг, – вовсе не так сложны. Специалисты, работающие на потребительском рынке, отмечают, что укрупнение, как правило, ведет к снижению цен на услуги, и в этом отношении такое развитие можно только приветствовать. Большая компания, разумеется, может работать плохо, но с нее хотя бы можно спросить, в административном или судебном порядке. Что до фран- чайзинга, то эта система действительно улучшает качество услуг. Правда, если что-то сложилось не так, не надо идти с жалобой «в головную контору». Там всего лишь продали франшизу – то есть технологии и вывеску.

Руслан Дзкуя

Дата публикации: 16:29 03 июня 2009

Источник: bpn.ru