Жилищный вопрос и платежеспособный спрос

С начала летнего периода рынок недвижимости вошел в стадию инертного движения со стабильно низким объемом предложения и вялой динамикой спроса на объекты всех классов. Аномально высокий рост цен и дорожающая ипотека значительно сократили число приобретателей жилья. Что в таких условиях предпочитают немногочисленные покупатели квартир? Жилье какой ценовой категории на сегодняшний день является наиболее востребованным? И что может приобрести потенциальный покупатель, располагающий денежной суммой в этих пределах?

Структура спроса

Как показали результаты исследования, проведенного компани ей «МИАН–Агентство недвижимости», большинство потенциальных покупателей на рынке недвижимости предпочитают новостройки – около 70%. При этом, полагают аналитики, в дальнейшей перспективе доля таких покупателей постепенно будет снижаться (до 66% в 2010 г.).

Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро Недвижимости «Агент 002», считает, что соотношение покупателей примерно одинаковое: 55% рассматривают вариант покупки квартиры на вторичном рынке и 45% в новостройках (если говорить об экономклассе). В бизнеклассе большинство покупателей выбирают новостройки на первоначальном этапе строительства – это порядка 65%. Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН–Агентство недвижимости» отмечает, что наибольшей популярностью как у покупателей новостроек, так и у покупателей вторичного жилья пользуются квартиры в Москве – 52% и 84% соответственно. В структуре спроса на новостройки в Подмосковье в 2007 г. превалировала доля квартир экономкласса – 55–65%. В ближайшие годы ожидается ее увеличение до 70%. Объекты бизнес-класса в ближайшей перспективе будут востребованы только в Москве – 17% в структуре спроса текущего года, около 4% – в 2010 г. В структуре спроса на вторичные объекты, по мнению Алексея Кудрявцева, ожидается смещение в сторону более качественного жилья. В Москве доля квартир экономкласса с 32% в прошлом году к 2010 г. увеличится почти вдвое. В Подмосковье в прошлом году были наиболее популярны типовые объекты – 93% в структуре спроса. В ближайшие годы этот показатель снизится до 83%.

Структура предложения

Специалисты Бюро Недвижимости «Агент 002» исследовали дешевые квартиры в Москве и обнаружили, что самая дешевая из них по цене 160 тыс. долл. находится в северо-восточном округе столицы, рядом со станцией метро ВДНХ. Квартира расположена в пятиэтажном кирпичном доме. Ее общая площадь 24 кв. м. Стоимость квадратного метра в этой квартире равна 6667 долл. Как показали данные исследования БН «Агент 002», в столице продаются порядка 10 квартир, стоимость которых не превышает 190 тыс. долл.

Самыми дорогими по уровню средней цены за квадратный метр традиционно остаются «однушки». Однокомнатные квартиры (площадью от 40 до 60 кв. м) в Москве на первичном рынке стоят от 160 тыс. до 280 тыс. долл. Стоимость однокомнатных квартир площадью от 45 до 60 кв. м) в новостройках ближнего Подмосковья (Балашиха, Королев, Одинцово, Железнодорожный) – от 130 до 190 тыс. долл., двухкомнатных – (от 55 до 70 кв. м) от 150 до 230 тыс. долл., трехкомнатных – (от 65 до 90 кв. м) от 180 до 290 тыс. долл. На вторичном рынке Москвы однокомнатные квартиры стоят от 166 тыс. долл., двухкомнатные – от 210 тыс. долл., трехкомнатные – от 316 тыс. долл.

В Подмосковье (от 30 до 60 км от МКАД) однокомнатные квартиры стоят от 106 тыс. долл. В городах, прилегающих к столице, «однушку» можно найти за 130–170 тыс. долл., двухкомнатные стоят от 180 до 230 тыс. долл., трехкомнатные – от 260 до 320 тыс. долл. Необходимо отметить, что квартиры данного ценового сегмента обычно расположены в пятиэтажных и девятиэтажных панельных домах, а срок их эксплуатации превышает 30 лет.

Самая дешевая квартира в ЮАО стоит 165 тыс. долл., в ВАО – 171 тыс. долл., в ЗАО – 179 тыс. долл., в ЮВАО – 180 тыс. долл., в САО – 187 тыс. долл., в СЗАО – 197 тыс. долл., в ЦАО – 250 тыс. долл. Зеленоград как округ Москвы продолжает лидировать по количеству самых дешевых квартир и по росту стоимости. Минимальная цена «однушки» в этом округе составляет 163 тыс. долл., а увеличение средней цены квадратного метра составляет более 35% за последние три месяца.

Естественно, что местоположение также влияет на цену. Например, по данным компании «Пересвет-Недвижимость», двухкомнатная квартира в хорошем состоянии в новом доме площадью 63 кв. м, в районе Люблино (ЮВАО, ул. Верхние поля) стоит 354 тыс. долл. Квартира в более престижном районе (метро Планерная, СЗАО) площадью 60 кв. м стоит уже 390 тыс. долл. Здесь на цену влияет и большая площадь квартиры, и качество нового современного дома, и престижность района. Типовая двухкомнатная квартира в спальном районе (Люблино, Бибирево, Чертаново) стоит 280– 290 тыс. долл. Если квартира большой площади и с хорошим ремонтом, то цена превышает 300 тыс. долл. Доступный вариант можно найти в районах за ТТК – здесь и выбор побольше, да и квартиры поскромнее, то есть районы панельной застройки: Бибирево, Алтуфьево, Отрадное, Беляево, Бескудниково и т. д.

Предпочтения покупателей

По всем мировым стандартам жилье считается доступным тогда, когда стоимость одного квадратного метра не превышает среднего месячного дохода одного члена семьи. У нас же на сегодняшний день стоимость жилья составляет достаточно солидную сумму для среднестатистического семейного бюджета и покупка квартиры не каждому по карману даже по ипотеке. Размер возможного ипотечного кредита зависит от величины подтвержденного дохода семьи. Как отмечает Валерий Барнинец, «для покупки однокомнатной квартиры в Москве необходимый минимум ипотечного кредита должен составлять не меньше 150 тыc. долл. при наличии собственных средств в размере 15–30% от суммы кредита, а средний срок выплаты – 20-30 лет». Но, вопервых, не каждый желающий купить квартиру имеет накопления в размере 15–30% от суммы кредита, что в данном случае составляет примерно 22,5–45 тыс. долл. Во-вторых, кредит не каждому дадут, а в-третьих, не каждый, кому дадут ипотечный кредит, решится на 20–30-летнюю кабалу с постоянным страхом не заплатить за кредит и потерять квартиру.

По данным Бюро Недвижимости «Агент 002», средний доход 79% заемщиков по ипотеке не превышает 2000 тыс. долл. При этом максимальная сумма кредита в этом случае составит не более 106 тыс. долл., что является недостаточным для приобретения квартиры на вторичном и первичном рынках Москвы при существующем уровне цен. Поэтому очевидно, покупают, как правило, то, что дешевле. И, тут, казалось бы, вторичное жилье, которое по своим характеристикам зачастую не может сравниться с современными новостройками, должно бы и стоить дешевле. Однако по цене квартиры на вторичном рынке не сильно отличаются от квартир в новостройках, потому как желающие заплатить деньги за реально существующую квартиру всегда находятся, и довольно быстро.

Как считает, Валерий Барнинец, новое жилье дешевле аналогичного на вторичном рынке из-за того, что основная масса продается еще во время строительства. Особенно низкие цены на нулевой стадии, т. е. на стадии рытья котлована. Однако при покупке квартиры в новостройке существуют определенные проблемы. Чисто теоретически компания-застройщик может дом не достроить.

И тот факт, что этого давно не было в Москве, не значит, что этого может не быть вовсе. Также нужно учесть, что квартира в новостройке, как правило, долго оформляется в собственность. В Москве этот срок составляет от полугода до года. Кроме того, добавляет Николай Андреев, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость» (входит в ГК «Пересвет-Групп»), при покупке новостройки в большинстве случаев вы покупаете жилье без отделки, а это дополнительные существенные расходы, а в случае долевого строительства – еще и время.

Впрочем, как заметил Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ– Новостройки», и у первичного, и у вторичного жилья есть свои особенности. И предпочтения покупателей, делающих выбор в пользу первичного или вторичного рынков, зависят от многих факторов – времени (сколько клиент может ждать момента въезда в новый дом), количества средств, которые он готов инвестировать и много другого. Или же, как считает Валерий Барнинец, обычно новостройку выбирают те, кто готов ждать или рассматривает покупку квартиры как инвестицию, те же, кто планируют купить квартиру и сразу вселиться, выбирают квартиры на вторичном рынке.

По мнению Николая Андреева, покупатели жилья экономкласса, куда на сегодняшний день попадает большинство желающих, предпочитают варианты, приемлемые по цене, то есть небольшие типовые квартиры в панельных домах. Покупатели сегмента бизнес-класса предпочитают современное качественное жилье: просторные квартиры с удобной планировкой, застекленные лоджии большой площади, подземный паркинг и т. д. Но в любом случае, на вторичном рынке жилья предложений намного больше, чем на первичном, поэтому и число сделок на «вторичке» выше.

По данным компании «МИАН– Агентство недвижимости», средняя стоимость сделки на рынке новостроек Москвы по итогам мая 2008 г. составляет около 30-35 млн руб. В тоже время, заметил Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании, если исключить из рассмотрения элитные квартиры ЦАО (где стоимость квартир доходит до 150 млн руб.), то можно сделать вывод, что около половины покупок совершается в диапазоне 10–15 млн руб. (т. е. примерно 425–638 тыс. долл.). В Московской области значительная доля покупок нового жилья (около 38%) происходит в диапазоне от 2,5 млн до 3,5 млн руб. (~107–150 тыс. долл.). Борис Флексер из компания «МИЭЛЬ-Новостройки» указывает иной ценовой диапазон, в котором совершается наибольшая доля покупок на рынке жилья в настоящее время, – это 350–450 тыс. долл.

Если говорить о рынке качественных новостроек в сегменте бизнес-класса, то по данным компании «МИАН–Агентство недвижимости», наиболее предпочтительные, с точки зрения покупателей, объекты располагаются в благополучных районах Москвы:

-однокомнатная квартира площадью около 60 кв. м в монолитном доме на западе Москвы, стоимость – около 12 млн руб. (~510 000 долл.);

-двухкомнатная квартира площадью от 70 до 85 кв. м на юго-западе, реже на западе столицы, стоимость – 12–13 млн руб. (~ 510 000–550 000 долл.);

-трехкомнатная квартира площадью около 100 кв. м на севере, реже юго-западе Москвы, стоимость – порядка 13 млн руб. (~550 000 долл.).

Изменится ли ситуация на рынке недвижимости с приходом активного сезона, покажет время. В целом специалисты из Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» ожидают стабильных показателей объемов предложения до конца текущего года и прогнозируют стабилизацию цен в условиях умеренной покупательской активности.

Ирина Каунова

Дата публикации: 16:36 03 июня 2009

Источник: bpn.ru