Квартира в Подмосковье: как москвичи решают жилищный вопрос

Рост цен на столичную недвижимость замедлился. Однако этого недостаточно, чтобы изменить ситуацию на рынке продаж. Стоимость квартир сделала их почти недоступными даже для граждан со средним уровнем доходов. В связи с этим растет популярность Подмосковья. Многие москвичи предпочитают решать свои жилищные проблемы за кольцевой дорогой. Разумеется, переезд в Московскую область имеет как свои плюсы, так и минусы.

Даже если наблюдать не за жизнью вообще, а только лишь за одной сферой недвижимости, непременно придешь к выводу: как же быстро все меняется. В советское время оказаться в тихом подмосковном городе было редкой удачей: Москва рядом, а шума городского – нет. Потом, в начале 90-х, когда работы не стало, а дома принялись ветшать и разваливаться, какой-нибудь г. Железнодорожный воспринимался безнадежной дырой. Но вот сейчас все вернулось на круги своя: жить под Москвой или хотябы иметь здесь квартиру – очень даже неплохо.

Резиновый мегаполис

Сколько бы мы ни упражнялись в остроумии, говоря о неконтролируемом росте населения Москвы, но уже трудно не признать: жить, работать и дышать (одновременно) в столице становится невозможно. В России достаточно богатых людей, так что, в общем-то, московский рынок мог бы переварить любое количество элитных квартир. Но где жить другой публике. Естественный конфликт между девелоперами, желающими возвести как можно больше дорогого жилья, и властью, которая не может позволить, чтобы вся Москва была застроена разными «коперниками» да «ривьерами», привел к компромиссу: значительная доля строительных объемов была перенесена в Подмосковье. Аналитики давно уже отмечают этот тренд. Московский регион, по словам директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Ивана Шулькова, еще в 2004 году опередил Москву по абсолютному объему вводимых площадей и продолжает наращивать отрыв за счет более динамичного роста.

По данным эксперта, объем площадей, введенных в 2007 г. в Подмосковье, превысил 7,5 млн кв. м, тогда как в самой Москве он составил 4,8 млн кв. м.

Разумеется, столица будет расти, развиваться, привлекать новые трудовые ресурсы. И никакого другого пути, кроме как строить за нынешней чертой города, не существует. В чьих руках ни окажись власть, все равно придется возводить жилье и в Щербинке, и в Железнодорожном. Другой вопрос – кто будет контролировать этот бизнес. В этом-то и заключается суть нынешних разногласий между правительствами Москвы и области. Собственно, в том же причина лоббистских усилий, при помощи которых одни хотят объединить город и область, а другие стремятся во что бы то ни стало того не допустить. Чтобы решать социальные вопросы, столичное правительство выкупает земли и даже квартиры в Подмосковье. Конечно, необходимость таких расходов никого не радует, но и это еще не все. Для того чтобы что-то построить на законно купленной земле, нужно решить проблемы с подведением коммуникаций и выделением необходимых энергетических мощностей, то есть снова договариваться с областью. Не хочется. Но выхода другого нет, потому что если остановить процесс строительства, Москва просто начнет задыхаться.

Есть еще один любопытный вопрос: сумеет ли Подмосковье принять столько новых жителей? Хватит ли всем места? Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» На талья Тихоновская напоминает, что область располагает значительными земельными ресурсами, и не сомневается, что места для строительства хватит всем. Согласен с ней и Иван Шульков. По его мнению, «физическое наличие большого объема неосвоенных территорий и динамично развивающийся рынок земли позволяют привлекать новых инвесторов».

Дешевый плюс

Девелоперы с удовольствием идут в Подмосковье. Если брать экономическую сторону вопроса, то, как считает Иван Шульков, основной причиной следует назвать «значительную инвестиционную привлекательность региона, более либеральные условия для девелоперской деятельности на фоне высокой обеспеченности ресурсами». Есть, впрочем, и другая причина, о которой не принято говорить вслух: с региональными чиновниками легче договориться, а кроме того, коррупционная составляющая строительства в Подмосковье на порядок ниже.

Все это вместе взятое делает подмосковные квартиры дешевле, а значит, привлекательнее. Как говорит руководитель филиала «Сивцев вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова, основной плюс Подмосковья – это, несомненно, более низкие цены на квартиры. Или, как немного иначе формулирует эксперт, «возможность на заданную сумму приобрести жилье большей площади и в более современном доме».

Покупка квартиры на территории ближайшего Подмосковья является вариантом выбора в случае, если покупатель не располагает достаточной суммой для покупки квартиры в Москве, соглашается руководитель департамента кредитных брокеров компании «Кредит МАКС» Виктория Щербакова. Руководитель департамента по связям с общественностью Бюро Недвижимости «Агент 002» Руслан Барабаш, говоря о преимуществах региона, обращает внимание именно на большие возможности выбора в подмосковных новостройках. Здесь реально приобрести квартиру в новом доме с новыми коммуникациями, лучшего качества, с новой инфраструктурой, отмечает он. И при этом нет такого ажиотажа вокруг скупки квартир на первоначальном этапе строительства, как в столице.

Специалисты отмечают, что и подмосковные цены идут вверх. Так, по данным Натальи Тихоновской, с начала 2008 года стоимость квартир в новостройках Московской области выросла на 30%. Виктория Щербакова констатирует, что «городаспутники Москвы, такие как Красногорск, Мытищи, Долгопрудный, Железнодорожный, Люберцы, Подольск, Видное, Одинцово и др. по уровню цен на недвижимость вплотную приблизились к Москве». Но не сравнялись. Средняя стоимость жилья в Московском регионе составляет сейчас порядка 2900 долл./кв. м, указывает Наталья Тихоновская. Почти ту же цифру – 2855 долл./кв. м называет Руслан Барабаш. И добавляет: «в столице даже в сегменте эконом-класса стоимость гораздо выше – 4215 долл./кв. м».

Да ничего хорошего

Эксперты, начиная перечислять преимущества Подмосковья, обычно на пункте о сравнительной дешевизне и останавливаются. Все остальные преимущества, замечает Валерия Родионова, мягко говоря, спорны. Генеральный директор компании «С-Риэлти» (входит в корпорацию S.Holding) Галина Абрамкина полагает, что «привлекательна недвижимость только в тех городах, которые имеют внятные планы развития, в том числе в части жилой застройки, инженерной и транспортной инфраструктуры». Но таких городов совсем немного. Руководитель отдела качества компании ХИРШ Оксана Каплина напоминает, что состояние жилого фонда в Московской области, если не брать самые новые дома, заметно хуже московского. В столице эталоном ветхости являются хрущевки, говорит эксперт, в области же «полно бараков, которые и старше хрущевских домов вдвое, и пребывают в куда более ветхом состоянии».

Главный минус покупки квартиры в Подмосковье, уверена Галина Абрамкина, отвратительная транспортная доступность, причем проблемы, вызванные низкой пропускной способностью автомагистралей, а также отсутствием достаточного количества развязок и разворотов, характерны даже для городов, расположенных в нескольких километрах от МКАД. Если человек работает в Москве, а живет в 30 км от МКАД, то дорога на автомобиле на работу и обратно занимает не меньше 4–5 часов в день, сетует Руслан Барабаш.

Многие жители Подмосковья с удовольствием пользовались бы общественным транспортом, однако электрички в часы пик перегружены и берутся приступом. Кроме того, движение электропоездов постоянно прерывается 2–3-часовыми техническими перерывами, что тоже не добавляет энтузиазма.

С сомнением относятся эксперты и к самому распространенному аргументу, касающемуся якобы лучшей экологии. Так не везде, говорит Валерия Родионова из компании «Новый город», в области масса крупных городов, в центральной части которых интенсивное движение. И промышленные предприятия, порой с вредными выбросами, в области тоже есть. Главное же, во время неминуемых поездок человек дышит такой дрянью, что уже никакая хорошая экология в собственной квартире его не спасет.

Наконец, скажем о том, что в социальном плане жители Подмосковья, конечно же, проигрывают столице. В области нет тех социальных льгот и гарантий, какие есть в Москве, замечает Виктория Щербакова из компании «Кредит МАКС», тут никто не дает так называемых «лужковских» доплат к пенсии. В области на порядок хуже образование и медицина, добавляет Валерия Родионова, и это имеет немалое значение, если только вы не настолько состоятельны, чтобы жить на Рублевке и пользоваться платными услугами. Ну и, как правило, в Подмосковье выше квартплата, потому что в столице эти расходы граждан в большей степени дотируются.

Все в мире относительно

Да, подмосковная жизнь имеет немало минусов. И все же им не перевесить одного, но главного плюса – приемлемой цены квадратного метра. Люди уезжали и будут уезжать в Подмосковье, справедливо полагая, что это единственная возможность решить жилищные проблемы. Оксана Каплина из компании ХИРШ выделяет среди покупателей три четко выраженные группы. Первая – это москвичи, желающие увеличить размеры своей квартиры, но не имеющие для этого средств в Москве. Вторая группа – приезжие из других регионов. Эти люди хотят перебраться в Москву, при этом, естественно, на первых порах они вынуждены покупать, что подешевле. Так что покорение столицы начинается чаще всего именно с области. Есть и третья группа – коренные жители городов Московской области, улучшающие жилищные условия внутри родного города.

Что касается конкретных цифр, которые могли бы охарактеризовать каждую категорию покупателей, то скажем сразу, они приблизительны. Ряд исследователей считает, что «местных», «москвичей» и «регионалов» примерно поровну. Но более распространена другая точка зрения. Считается, что большинство желающих купить квартиру в Подмосковье – это люди из регионов, их до 50%. Другую большую группу составляют «москвичи», готовые расстаться со своим столичным статусом, – их примерно 35%. На долю последней категории – местных покупателей – приходится около 15%.

Настраивают на подмосковную покупку и данные аналитиков. На вторичном рынке Московской области, отмечает директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков, растет объем предложения, но снижается объем продаж. Поэтому «в ближайшее время на вторичном рынке можно ожидать стабилизации цен, хотя некоторое время еще возможен инерционный рост рынка». Что касается новостроек, то, как считает Владислав Луцков, «до конца года ожидаются стабильные показатели объемов предложения, и в условиях умеренной покупательской активности будет сохраняться тенденция к стабилизации цен».

Относительно доступные цены, прогнозы на их стабильность как на первичном, так и на вторичном подмосковном рынках – что еще нужно, чтобы потребитель отдал предпочтение этому региону?! А дороги… Что ж, их когда-нибудь построят…

Руслан Дзкуя

Дата публикации: 16:39 03 июня 2009

Источник: bpn.ru