На «встречке» без риска

В последние полгода в Петербурге заметно увеличилось число встречных (или альтернативных) сделок – цены на недвижимость снизились, рынок наполнился продавцами. Однако вместе с количеством сделок возросли и риски их участников.

С начала года основной объем операций на рынке недвижимости приходится именно на встречные сделки? – пишет «Бюллетень недвижимости». Покупателей сейчас мало, поэтому, если таковые находятся, риэлторы стараются на одного интересанта «завязать» сразу несколько продавцов. В результате одна прямая покупка иногда позволяет осуществить четыре-пять переездов. Таким образом, в последние месяцы «цепочки» проходят максимально эффективно. Но даже в условиях, когда продавцы и покупатели могут не торопиться и просчитать все возможные риски, множество «встречек» срывается из-за непредвиденных или сознательно запланированных одной из сторон сделки обстоятельств.

Заложено в истоках

Продажа квартиры со встречной покупкой альтернативного жилья, или «цепочка», популярна в России еще с начала 90-х годов. Причина создания столь непростой комбинации – нехватка наличных средств продавца для покупки новой жилплощади. Противоположной стороне по сделке, то есть приобретателю этой квартиры, многошаговая процедура покупки объекта, как правило, доставляет массу неудобств. Поэтому, говорят риэлторы, клиенты соглашаются участвовать в подобных сделках только из-за уникальных особенностей выставленного на продажу жилья. Чаще всего покупатели ввязываются в «цепочку», если объект продается с существенным дисконтом или в случае, если его характеристики полностью устраивают будущего владельца.

«Люди с достатком не любят сделки со встречной покупкой – их используют граждане, у которых нет на руках полной суммы денег для приобретения квартиры. Скажем те, кто не может позволить себе купить трехкомнатную квартиру, выплатив единовременно ее полную стоимость. Чтобы получить деньги им сначала нужно продать свою старую жилплощадь. Поэтому риэлторы и придумали «цепочки», – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский альянс» Юрий Полищук.

Подготовка встречной сделки обычно занимает довольно много времени. И здесь кроется основной минус таких операций. «Если «цепочка» длинная и ее оформление затягивается, продавец может просто отказаться продавать квартиру по оговоренной ранее цене, ведь ее стоимость уже возросла. В результате риэлторам приходится искать нового продавца, что опять затягивает сделку», – сетует заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров.

В борьбе со временем

Основной риск участников встречных сделок заключается в том, что одна из сторон по каким-либо причинам может затягивать процесс передачи права собственности на объект. Также зачастую бывшие владельцы отказываются освобождать помещение в оговоренные ранее сроки. «Покупателям приходится снимать жилье и в связи с этим нести дополнительные расходы», – делится опытом старший юрист корпорации «Адвекс. Недвижимость» Мария Тафинцева.

Если в «цепочке» только два объекта, то на переезды и перерегистрацию уходит примерно месяц. Но если в сделке участвует, скажем, пять объектов, то процесс смены собственников может занять в четыре раза больше времени. К тому же в данном случае существенно возрастает риск столкнуться с недобросовестными участниками сделки.

«Чем длиннее «цепочка», тем выше риск срыва сделки, так как существенно увеличивается количество ее участников и возрастает число факторов, которые нужно предусмотреть организатору сделки», – поясняет Юрий Полищук.

Вероятность, что одна из составляющих «цепочку» сделок не закроется, присутствует всегда. «Если в такой сделке участвует продавец или риэлтор, которые не умеют договариваться и выставляют неприемлемые условия расчетов или выписки жильцов, то велика вероятность, что между участниками «цепочки» возникнет конфликт. Это может привести к срыву сделки. В таком случае только опытные специалисты по недвижимости могут ликвидировать конфликт и довести работу до конца», – рассказывает представитель «Невского альянса». Разрешение конфликтов, по оценкам специалистов, может занимать до полугода.

Однако ситуации, когда «цепочки» распадаются, встречаются довольно редко: одна из задач профессионального риэлтора – помогать договариваться сторонам по сделке. Поскольку сейчас на рынке достаточное количество предложений, риск, что «цепочки» рассыплются, существенно снизился – найти подходящий на замену объект можно в течение одной-двух недель.

Продажные сюрпризы

По мнению менеджера отдела городской недвижимости агентства недвижимости «Александр» Натальи Матиборской, с основными проблемами продавцы, участвующие во встречных сделках, сталкиваются при внесении авансов для покупки альтернативного жилья, особенно если нет опытного посредника. Как правило, участники «встречек» не имеют на руках крупной суммы наличных, необходимой для внесения предоплаты за новую квартиру.

Поэтому сначала им приходится продавать предыдущее жилье. Однако остальные участники «цепочки» могут отказаться идти на компромисс и «вставать на сторону» продавца. В этом случае участникам будет очень сложно договориться о взаиморасчетах, предупреждают эксперты. Также довольно рискованно оставлять без контроля профессионалов снятие объектов с регистрационного учета и экономить на юридической проверке чистоты документов на жилплощадь.

Как вспоминает преподаватель НОУ «Институт недвижимости» Вера Закревская, до кризиса на петербургском рынке недвижимости нередко случалось, что покупатели не хотели ждать, пока риэлторская компания подберет для продавцов альтернативное жилье и проверит его. «Они приходили к нашим клиентам и просили продать приглянувшуюся квартиру в прямой сделке, чтобы можно было ее сразу зарегистрировать и стать собственниками. Обещали не торопить продавца с освобождением квартиры и снятием с регистрационного учета. Покупатели хотели как можно скорее получить право собственности. И многие продавцы соглашались на такие условия», – рассказывает Вера Закревская.

По словам Веры Закревской, если продавец идет на такую продажу и передает право собственности на объект, он тут же теряет право проживать в данной квартире и регистрацию в ней. А добровольные договоренности, которые были достигнуты при подготовке сделки, утрачивают свою силу.

Специалисты знают немало случаев, когда покупатель, получив право собственности, начинал требовать у продавца освободить квартиру в положенный срок и сняться с регистрационного учета. Таким образом, основной риск для продавца, который участвует в «цепочке», – отсутствие необходимого запаса времени для подбора альтернативного варианта жилья.

Неожиданно, но возможно

При многоступенчатой сделке покупатели часто ставятся перед фактом, что в приобретаемой квартире зарегистрированы третьи лица. Особенно велика вероятность такого «сюрприза» в случае, если документы на выбранный объект не прошли юридическую экспертизу.

Внезапные осложнения могут возникнуть и в случае покупки квартиры, обремененной залогом по ипотечному кредиту. В последнее время такие продажи стали происходить чаще. «Ипотечные» объекты, как правило, предлагаются по цене ниже рыночной и благодаря этому достаточно привлекательны для покупателей. Но в случае приобретения обремененной жилплощади покупатель должен помнить, что перед передачей права собственности ему сначала придется погасить кредит, взятый продавцом. Только после этого в течение 50 дней с жилплощади будет снято обременение, и участники сделки смогут заключить договор купли-продажи. «Но два месяца для рынка недвижимости – это очень значительный срок.

За это время с ценами может произойти все, что угодно. Если работать по такой схеме, возникает риск, что сделка вообще не состоится», – уточняет госпожа Закревская.

Также нельзя забывать о наборе «классических» рисков, характерных для любой сделки купли-продажи: обман и нарушение договоренностей при взаиморасчетах, подделка документов, двойные продажи и т. д.

Правила покупателя

Чтобы свести все риски к минимуму, по мнению Юрия Полищука, в «цепочке» должен быть кто-то главный – например, опытный риэлтор, знающий, как проводить такие сделки. «Перед началом работы все стороны должны собраться в одном месте и обговорить этапы сделки. Это обязательно нужно сделать до закладки денег в банковскую ячейку. Каждый человек – и продавец, и покупатель – должен понимать свои риски и реально их оценивать.

Необходимо прописать всю «цепочку» от начала и до конца: кто с кем входит в ячейку, кто какие суммы закладывает, кто и когда получает деньги. Это нужно внести в протокол о взаиморасчетах. Такой документ надо иметь на руках всем участникам сделки», – настаивает эксперт.

Подстраховаться от рисков, если бывшие жильцы затягивают переезд и перерегистрацию, можно, включив во все нотариально заверенные договоры пункт о сроках выезда предыдущих владельцев и их регистрации на новом месте. «Также необходимо указать в договоре штрафные санкции на случай несоблюдения этих сроков», – советует Николай Лавров.

Весь перечень рисков, говорят эксперты, предусмотреть трудно. Но, по мнению Марии Тафинцевой, участникам сложных сделок все-таки можно дать ряд советов. Во-первых, тщательно проверять юридическую чистоту приобретаемого объекта. Во-вторых, быть очень внимательными, если квартира продается по заниженной цене или если продавец объекта находится в местах лишения свободы. В-третьих, тщательно изучать документы по сделке и, если что-то кажется не ясным, не стесняться задавать вопросы и добиваться четких ответов.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 14:37 09 июня 2009

Источник: bpn.ru