Не можете продать квартиру - поменяйте!

Все более популярными становятся сделки прямого обмена.

Нет денег - нет сделки?

Многие продавцы сейчас не могут найти покупателей на свое жилье. У тех из-за кризиса попросту нет денег либо они выжидают, когда цены на недвижимость упадут пониже.

В то же время по-прежнему востребованы альтернативные сделки, когда продается одна квартира и одновременно либо вскоре после продажи приобретается другая. Нередко таким способом улучшаются жилищные условия. Кто-то с помощью альтернативных сделок разъезжается: бывшие супруги после развода, родители и выросшие дети. Наконец, как примета кризиса растет число граждан, вынужденных продавать свое жилье, чтобы переехать в квартиру попроще.

Однако даже такие, традиционно популярные сделки организовать сейчас становится все проблематичнее. Для стандартной альтернативной сделки нужен хотя бы один так называемый чистый покупатель, который имеет на руках живые деньги, а не квартиру. А на другом конце цепочки должен оказаться чистый продавец, которому требуется исключительно продать свою квартиру и получить на руки деньги.

- Сложность состоит в том, что как минимум один из участников альтернативной цепочки должен иметь сумму, необходимую для покупки жилья, - говорит генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. - А такого покупателя нынче можно искать месяцами...

«Ты - мне, я - тебе»

Чтобы не тратить время в ожидании, риэлторы начали практиковать «безденежные» сделки - по сути, натуральный обмен квартир.

- Это тоже разновидность альтернативной сделки, - поясняет Олег Самойлов. - Но мы не имеем чистых покупателей и продавцов, а фактически сводим, состыковываем между собой только хозяев жилья.

В нынешних условиях вопрос продажи квартиры и приобретения другой таким образом решается несравненно быстрее.

- Так, например, у нас были выставлены на продажу три квартиры, хозяева которых хотели впоследствии приобрести другое жилье, - рассказывает Олег Самойлов. - Покупатели объявляться и не думали. Тогда мы проанализировали пожелания наших клиентов насчет будущего жилья и пришли к выводу, что можно предложить им варианты друг друга!

Сколько времени и средств потребуется

В плане организации «прямой обмен» сложнее стандартной альтернативной сделки, признаются риэлторы. Однако в солидных агентствах недвижимости расценки на организацию цепочки обменов не выше стандартных. Риэлторам тоже выгодно проводить хоть какие-то сделки.

Операция по продаже вашей и приобретению новой квартиры с помощью технологии «прямого обмена» может занять в среднем до 3 месяцев. При стандартной же схеме альтернативной сделки на ожидание покупателя в нынешних условиях может уйти до года.

Вопрос в тему

Мена или купля-продажа?

Сделка прямого обмена может быть оформлена как в виде договоров купли-продажи, так и договором мены квартир. У каждого варианта есть свои преимущества.

При мене вы заключаете один договор (а не два встречных договора купли-продажи), поэтому оформление обойдется дешевле. Если признают недействительной сделку мены, то оба участника получат обратно свое жилье. Если же недействительной признают одну из встречных сделок купли-продажи, то к продавцу-то вернется жилье, а вот у покупателя могут возникнуть проблемы с получением своих денег.

Но! При оформлении договора купли-продажи вы получаете налоговые льготы (максимальный вычет составляет 2 млн. руб., то есть можно получить на руки до 260 тысяч рублей). А вот с меной - сложнее. Некоторые представители налоговых органов высказывались о невозможности предоставления налогового вычета при мене квартир. Поэтому специалисты советуют идти проторенной дорожкой и оформлять куплю-продажу.

Справка

Не надо путать нынешний «прямой обмен» с обменом, который существовал в советские времена. По сути, конечно, ничего не изменилось. Однако юридические формальности сильно отличаются. Обмен в его советской форме (по обменному ордеру) нынче возможен только в случае c неприватизированными квартирами.

Анна Добрюха

Дата публикации: 17:45 10 июня 2009

Источник: bpn.ru