Что надо сделать, чтобы возродить ипотеку?

Еще до кризиса в нашей стране так много говорили об ипотеке и ее значении для народа в целом и рынка недвижимости в частности, что все поверили - ипотека в нашей стране создана и нормально работает. Однако это не совсем так: проблем у этого финансового института было много, самые явные из них - высокие проценты по кредитам и довольно сложная процедура оформления займа. Потому не стоит удивляться, что с применением ипотеки квартиры приобретали не более десяти процентов покупателей. В кризис этот процесс практически остановился - специалисты уже готовы подписаться под свидетельством о смерти ипотечного института в России. Но рынок недвижимости не может существовать без кредитования под залог: ни одно государство не способно строить жилье для всех нуждающихся за бюджетные средства. На прошлой неделе в Совете Федерации обсуждали, как вернуть ипотеку на рынок. Оказалось, что поправить надо многое.

Например, предлагается внести изменения в законы для ускорения процедуры регистрации ипотечных сделок, увеличить объемы госгарантий по займам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также направить часть пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги. Требуются поправки в Налоговый кодекс, надо снять ограничения по имуществен ным вычетам при рефинансировании ипотечных кредитов. Правительству же нужно создать страховую компанию с госучастием, предложено внедрить внесудебный порядок взыскания залога по ипотеке. Последнее, впрочем, давняя идея, которая пока не находит поддержки у депутатов - слишком тяжелыми могут быть социальные последствия. Банку России предложено снизить коэффициент риска при расчете норматива достаточности для надежности ипотечных активов. Все это, считают участники заседания в СФ, позволит банкам быть щедрее. Ведь, по данным Банка России, за первый квартал этого года населению выдано ипотечных кредитов на 24,4 миллиарда рублей (за тот же период прошлого года цифра была иной - 150 миллиардов), а 35 банков отказались от выдачи ипотечных кредитов. Но помогут ли перечисленные меры восстановлению доверия населения к ипотеке или надо сделать что-то еще? Об этом мы и спросили экспертов.

Дмитрий Ананьев, председатель Комитета СФ по финансовым рынкам и денежному обращению: "Происходит почти полное свертывание рынка ипотечного кредитования. При текущем состоянии дел его скоро просто не будет. Отчасти к этому приводят отсутствие на рынке "длинных" денег и завышенная стоимость денег. Но еще надо поддержать заемщика и спрос! Нельзя решить проблемы ипотеки только помощью банковскому сектору. Программы помощи должны быть направлены конкретным физическим лицам. И, конечно, нужны поддержка жилищного строительства, совершенствование госрегулирования рынка жилья. Нужно поддержать программы АИЖК для заемщиков, снижать стоимость ресурсов и процентную ставку. Важно стимулировать и индивидуальное жилищное строительство".

Александр Семеняка, гендиректор ОАО "АИЖК": "Российская ипотека переживает сегодня стресс-тест. Главная причина - люди не уверены в завтрашнем дне. Цены на жилье падают, но люди ждут, что они упадут еще! Это ожидание заставляет 65 процентов тех, кто готов купить жилье, отложить покупку. Надо объяснить, что ниже 30 тысяч рублей квадратный метр стоить не будет. Что касается кредитов, то нужно понизить взнос со стороны заемщика с 30 процентов, как сегодня требуют банки, до 10-15. Мы намерены стимулировать банки к выдаче ипотечных кредитов путем обмена на облигации. Уверен, процесс пойдет даже без инвестиций из Пенсионного фонда: в будущем году 200 тысяч семей смогут воспользоваться базовым материнским капиталом для ипотеки, а по данным Минсоцздравразвития, 320 тысяч семей в 2010 году захотят улучшить жилищные условия. АИЖК готово заключать с банками договоры о выкупе квартир физлиц и давать целевые займы для ускорения финансирования ипотеки".

Андрей Языков, гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов: "Наша программа, работающая с начала года, ориентирована на физических лиц. Ее срок 12 месяцев - это удвоенное время, которое отводится на поиск работы. За этот срок часть заемщиков восстановили свою платежеспособность и вернули средства. Но большинство не в состоянии сделать это за год, так что данный период необходимо увеличить. Создает проблемы и низкая информированность населения, закрытость банковской информации. Необходимо также решить вопрос с механизмом взыскания залогов. Нужно создать маневренный фонд - это будет актуально в будущем году, когда возникнет новый поток россиян, у которых есть проблемы с работой и выплатами по ипотеке. Пора активизировать работу на региональном уровне: пока всего в двух субъектах - в Санкт-Петербурге и Новосибирске - местные власти финансируют собственных региональных операторов".

Владимир Чистюхин, замдиректора Департамента банковского регулирования и надзора Центробанка: "Нынешние правила не направлены на стимулирование роста банковских активов. Мы подготовили изменения в инструкцию № 110 Банка России по снижению коэффициента риска со 100 до 70 процентов. Кроме того, необходимо, чтобы ипотечная ссуда физлицам пересматривалась как минимум раз в год. Нужно также обязательное страхование залога и ссуды в рублях. Кстати, изменения в инструкцию позволили бы снизить требования к уровню финансового положения третьих лиц, выступающих гарантами по ипотеке, с хорошего до удовлетворительного. Мы предлагаем отнести ипотечную недвижимость, по которой возвращено 70 процентов ссуды, к первой категории по качеству, что позволит банкам высвобождать резервы".

Андрей Крысин, председатель Совета директоров КБ "ЕВРОТРАСТ": "Наш рынок заимствований развивается крайне медленно. Сейчас заключено 13 трансграничных сделок на 2,386 миллиарда долларов. Ипотечные рынки в первую очередь будут открываться на Западе, в том числе в России. Несмотря на острую ситуацию, которая сложилась на ипотечном рынке США, следовало бы учесть и их опыт. Например, инвестирование идет медленно, когда затруднен процесс взыскания неплатежей или залогов. В России отменена материальная заинтересованность судебных приставов, и напрасно - нужно вводить этот механизм".

Андрей Емелин, представитель Ассоциации российских банков: "Оказалось достаточно одного сигнала сверху, чтобы суды стали в массовом порядке отказывать в исках банков к неплательщикам по ипотеке. Где такое видано в Европе? У банков сегодня нет возможности взыскать с должников по суду, тем более нет права делать это во внесудебном порядке. Сколько лет обсуждаются поправки в закон, который позволит это сделать? И до сих пор не расширены финансовые возможности АИЖК, которое уже показало свою эффективность".

Анатолий Мейзлер, гендиректор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования: "Государству нужно выделять кредиты - безвозвратные (на инфраструктуру) и возвратные (на строительство жилья). Нужно, чтобы было государственное страхование ипотеки, как в США. Кстати, американцы в кризис делают налоговый вычет на первичную покупку жилья до (!) его приобретения, и многие используют эти деньги как первичный взнос в ипотеке. Может, стоит и нам задуматься?".

Светлана Сухова