Квартира за полцены

Дефолт по ипотечному кредиту – плохая новость для банкира, зато хорошая для спекулянта недвижимостью, поскольку позволяет приобрести объект с хорошим дисконтом. В тонкостях торговли залоговым имуществом разбирался «БН.ру».

С начала года банкиры наперебой рапортуют о росте просроченной задолженности по жилищным кредитам. Причем с каждым месяцем их прогнозы о предстоящем росте просрочки становятся все пессимистичней и пессимистичней. В январе предполагалось, что к осени объем просрочки к концу текущего года достигнет 3%-5% от суммы кредитного портфеля, затем прогнозировали 10%, а в начале лета финансисты называют и вовсе страшные цифры просрочки 20%-30%.

По оценкам аналитиков, предложение квартир на рынке жилья к концу текущего года за счет банкротства заемщиков может возрасти на 7-10%. Эти прогнозы наводят на размышления о возможности приобретения квартиры за полцены от той, за которую жилье продавали еще год назад. Однако, не все так просто, поскольку нет прозрачного механизма продажи залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком. Знатоки говорят, если дело доходит до суда, то вся интересная недвижимость распределяется еще на стадии ареста, на торги попадает только неликвид рынка недвижимости. Если заемщик договаривается с банком о цене и самостоятельно занимается продажей, то открытых торгов и вовсе не проводится, но рассчитывать на дисконт все-таки можно.

«Если квартиру продает сам заемщик, то он заинтересован продать ее как можно дороже, порой неадекватно оценивая ее стоимость. Если все же находится покупатель, то сделку удается провести примерно с 10%-20% дисконтом», - говорит руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов.

На торгах

Если заемщик не найдет покупателя, то банк может пустить квартиру с молотка. Однако, с начала этого года правительство России приняло ряд антикризисных поправок к законам, и, в частности, изменился закон об ипотеке, а именно: с начала 2009 года обращение взыскания на квартиру, принадлежащую физическому лицу, разрешено только по решению суда. После того как он принимает решение, за дело берутся судебные приставы.

«Судебные приставы занимаются реализацией имущества на основании исполнительного листа, который банк передает им после получения судебного решения по наложению взыскания на имущество. Частоту подобного процесса оценить сложно, такое случается по мере необходимости, когда иные пути работы с заемщиками недоступны», - объясняет директор департамента розничного кредитования Абсолют Банка Александр Будник.

После того, как все формальности соблюдены, судебные приставы выставляют объект на торги, которые организует отобранная на конкурсной основе компания. Например, продажей имущества, арестованного Управлением Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области, занимается ООО "Петроторгсервис".

«Имущества выставляется много, но продаж никаких нет. Так как на торги выставляются объекты по «вчерашним» ценам, исходя из которых заемщик брал кредит. Но продать квартиру по той цене сегодня невозможно. Если недвижимость не будет продана на первых торгах, то ко вторым цену можно снизить на 15%. Если повторные торги пройдут безрезультатно, то объект переходит на баланс залогодержателя, то есть банка», - говорит генеральный директор "Петроторгсервис" Геннадий Селезнев. Он советует желающим приобрести квартиру обращаться непосредственно к посреднику – организатору торгов, тогда в индивидуальном порядке, путем многосторонних переговоров с участием кредитной организации и заемщика, можно будет договориться о продаже залога по сходной цене. «Мы подскажем, как все сделать по закону», - говорит Геннадий Селезнев.

Из-под ареста

Торговля арестованным имуществом, хотя и выглядит весьма привлекательным бизнесом, но в условиях сложившихся в России правил делового оборота, не всегда легального, оказывается занятием совершенно бесперспективным и обременительным. Фонд имущества Санкт-Петербурга два года, начиная с 2007-го, пытался развить торговлю арестованным имуществом, но безуспешно. И в нынешнем году решил с этим не связываться.

«В 2008 году мы заключили с территориальным управлением Федерального Агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области два контракта на продажу арестованного имущества на 57 млн руб. в течение года. За это время нам пришла только одна квартира, в основном на торги поступала оргтехника, мебель, а однажды пришло несколько томов учебников по экономической теории. В результате мы не получили имущества на обозначенную в контракте сумму и решили приостановить эту деятельность ввиду ее чрезмерно низкой рентабельности. Но, возможно, что уже в следующем году мы возобновим продажу арестованного имущества», - надеется заместитель генерального директора по развитию Фонд имущества Санкт-Петербурга Константин Раев.

По его словам, сейчас более привлекательна внесудебная продажа недвижимого имущества. «Мы активно ведем переговоры с Северо-Западным банком Сбербанка РФ и возможно, что уже скоро получим от него первые объекты на продажу», - говорит Константин Раев.

Почем

Резюмируя можно сказать, что в нынешних условиях все упирается в оценку имущества – это ключевая проблема. В случае с арестованным имуществом оценка проводится в ходе судебного процесса, но она оказывается столь высокой, что желающих объект купить не находится, а изменить цену, указанную в судебном решении, без очередного решения суда невозможно. По словам Геннадия Селезнева, бывают случаи, когда заемщик выплачивает большую часть долга и тогда банк может, обратившись в суд, добиться продажи залога по цене, равной сумме непогашенного долга. А это может быть и 50% стоимости квартиры, и 30%.

В случае внесудебной продажи имущества банк должен согласовать цену с собственником, то есть с заемщиком. «Банк оценивает залог, базируясь на рыночных аналогах объекта и, по согласованию с заемщиком, определяет цену реализации. В дальнейшем ведется совместная работа банка и заемщика по реализации залога доступными методами. В большинстве случаев реализовать объект можно без привлечения посредников», - говорит Александр Будник.

По мнению Андрея Пименова, массовой продажи «дешевых» квартир на рынке, скорее всего не будет. «Относительный процент просроченной задолженности по ипотеке невелик. Решений суда об обращении взыскания - еще меньше. Поэтому процесс обращения взыскания на квартиры существенно не отразится на ценах, по крайней мере, в ближайшее время», - полагает Андрей Пименов.

Наверное, все-таки, господа банкиры немного лукавят, говоря об относительно небольшой просрочке, иначе им не пришлось бы добавлять сейчас в организационную структуру банков специальные отделы, управления по работе с должниками. А созданием подобных подразделений сейчас увлечены все банки, проводившие ранее активную кредитную политику. Результатом нынешних трудов может стать появление уже осенью понятного и прозрачного механизма продажи залогового имущества, а также процедуры и методов его оценки.

Александр Сологуб

Дата публикации: 10:14 29 июня 2009

Источник: bpn.ru