Московский регион. Недвижимость для скромного бюджета

В непростые времена экономического кризиса есть желание если не преумножить, то хотя бы сохранить капитал. Особенно когда накопленных средств не так много. Недвижимость по-прежнему остается одной из самых надежных сфер инвестирования. А жилье Москвы и Московской области сохраняет свою ликвидность, даже несмотря на небольшую потерю в цене. Но доступны ли эти рынки инвестору, имеющему в кармане 50–100 тыс. долл.?

За 50 тыс. долл. ни в Москве, ни в Подмосковье приобрести ничего не удастся. Сумма в 100 тыс. долл. предоставляет инвестору широкий выбор вариантов на большинстве мировых рынков… кроме московского. Здесь придется довольствоваться малым.

Подмосковный выбор

С такой суммой можно претендовать только на небольшую однокомнатную квартиру в наиболее дешевых столичных районах. По исследованиям Panorama Estate, на первичном рынке этим условиям соответствует, в частности, Кожухово. «Там в готовой новостройке можно купить квартиру за 82 тыс. руб. (2400 долл. за 1 кв. м). Это предложение от застройщика. Таким образом, за 100 тыс. долл. есть шанс приобрести квартиру площадью порядка 40 кв. м. Однушки такой площади имеются, но это единичные предложения», — рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.

Другой путь — поискать варианты на вторичном рынке, но это будет жилье достаточно низкого качества: в старых хрущевках, малогабаритное и нуждающееся в основательном ремонте. Рассматривать такой объект как инвестицию можно лишь с большой натяжкой: такая недвижимость подорожает только при новом скачке цен, вроде того, что мы наблюдали два года назад. Однако прошлый сценарий вряд ли повторится в ближайшие несколько лет.

Исключение составляют квартиры в старом фонде, ожидающем сноса. Купив такую хрущобу сегодня, через пару лет можно стать владельцем более просторной и качественной жилплощади. По закону Москвы владельцу помещений в сносимом доме обязаны предоставить новое жилье в том же районе и с таким же количеством комнат. При этом площадь квартир в новостройках в среднем больше, чем в старых домах: за счет этого происходит прирост благосостояния владельца. Однако в большинстве случаев хозяева (или риэлторы) знают реальную цену таких предложений под снос и продают их дороже.

Куда обширнее ассортимент жилья в Подмосковье. По данным аналитического центра корпорации «Инком», на первичном рынке ближайшего Подмосковья средняя стоимость 1 кв. м составляет порядка 80 тыс. руб. «На покупку квартиры в монолитном или монолитно-кирпичном доме 100 тыс. долл. явно не хватит. Однако за эту сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в современной панельной новостройке типа П-44Т, П-3М, КОПЭ-М-Парус и т. п. Лидерами по объему предложения новостроек являются Балашиха и Красногорский район. В Балашихе реализуют квартиры в 48 домах (7% от общего объема предложений в Подмосковье), в Красногорском районе — в 43 новостройках (6,3%)», — рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

За 100 тыс. долл. сегодня можно присмотреть варианты и в таких городах, как Химки, Люберцы, Лобня, Видное и т. п. Достаточно привлекательными выглядят предложения в Котельниках, где можно купить квартиру на первичном рынке (мкр-н Белая Дача) по цене 43–52 тыс. руб. за 1 кв. м. Правда, минимальная площадь однушек составляет здесь 54 кв. м.

В МИАН предлагают обратить внимание на объекты в городе Апрелевке. В частности, построенный дом 38 по ул. Островского уже сдан ГК, получено свидетельство о собственности, квартиры продают по цене 49 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость расположенных рядом объектов по ул. Горького составляет в среднем 53–57 тыс. руб. за 1 кв. м, срок сдачи ГК — II–IV квартал 2009 г.

По мнению некоторых экспертов, покупка квартиры экономкласса в ближнем Подмосковье будет наиболее удачным выбором для инвестора, имеющего сумму около 100 тыс. долл. «Преимущества этих городов — в близости к столице, развитой инфраструктуре и высоком уровне благоустройства территории», — замечает О. Гаджиев. Кроме того, каждый из них имеет и другие плюсы. Например, в Красногорске расположен первый в России крытый горнолыжный курорт «Снежcom», есть лицей для одаренных детей. Рядом — живописная излучина Москвы-реки с яхт-клубом и рестораном, торговый центр «Крокус Сити Молл» и выставочный центр международного класса «Крокус Экспо».

Рядом с Химками — район Куркино, признанный самым благоустроенным в Москве. Для жителей создана развитая инфраструктура. Да и сами Химки по количеству торговых площадей уступают, наверное, только Москве: здесь находятся крупнейшие специализированные торговые центры «Гранд» и «Гранд-2», «Лига», «Мега», «Ашан», IKEA, OBI. Вдоль Ленинградского шоссе расположены автомобильные салоны Jaguar, BMW, Renault, Nissan, дилерский центр Rolf (марки Ford, Hyundai, Mazda и Mitsubishi).

Город Московский имеет самое лучшее в области транспортное сообщение с Москвой — доехать до него от МКАД по реконструированному Киевскому шоссе можно за пять — семь минут. Здесь ведется активное строительство новых микрорайонов. Все перечисленные факторы создают условия для формирования высокого покупательского спроса на жилье в этих городах в посткризисный период.

Квартиры в новостройках обладают более высокой ликвидностью, чем вторичный рынок, — и в Москве, и в Подмосковье. Однако с новостроечной схемой связаны свои риски, обострившиеся в период кризиса. «Рыночная ситуация складывается таким образом, что некоторые из строящихся домов могут превратиться в долгострой. Поэтому для инвестирования нужно выбирать либо уже сданные госкомиссии новостройки, либо дома, имеющие высокую степень готовности, — когда идет монтаж кровли и разводка коммуникаций по квартирам», — предупреждает Д. Таганов. Правда, нельзя забывать, что при покупке квартиры в новостройке придется дополнительно вложить деньги в отделку, которая порой обходится в половину стоимости квартиры. Если такой суммы нет, то можно оставить квартиру как есть и попытаться перепродать в «голом виде». Но это означает, что, во-первых, ее нельзя будет сдать в аренду, во-вторых, при продаже она будет проигрывать квартирам с отделкой. Поэтому если денег на ремонт нет, то оптимальный для инвестора вариант все-таки вторичка.

За 100 тыс. долл., по данным корпорации «Инком», можно купить однокомнатную квартиру в Балашихе общей площадью 40 кв. м в хорошем кирпичном доме. Столько же стоит однокомнатная квартира общей площадью 36 кв. м, с кухней 11 кв. м, в панельном доме. «Покупка квартиры на вторичном рынке выгодна еще тем, что не нужно вкладываться в ремонт — разве что в косметический. Квартиру можно сразу сдавать в аренду, тогда до выхода рынка из кризисного состояния она будет приносить стабильный доход», — говорит Д. Таганов.

Удаленный вариант

На рынке загородной недвижимости за 100 тыс. долл. можно приобрести земельный участок и даже готовый домик в дачном поселке экономкласса на средней и большой удаленности от Москвы. Хотя, по мнению экспертов, это не лучший выбор, поскольку рынок земли наименее ликвидный и риски на нем в нынешних условиях гораздо выше. По данным ежеквартального отчета аналитической службы «Земер», с августа 2008 г. по январь 2009 г. продажи земельных участков на вторичном рынке неуклонно снижались. А с середины октября практически остановились — совершались лишь разовые сделки. Сегодня земля продолжает медленно дешеветь: по мнению экспертов, большинство участков оказались переоцененными, но о реальной стоимости подмосковной сотки говорить трудно.

Правда, на том же загородном рынке имеется и другой вариант для инвестора с ограниченными средствами. Это квартиры в загородных жилых комплексах (ЗЖК). Так, по данным аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости», минимальная стоимость однокомнатной квартиры в ЗЖК на расстоянии 16–25 км от МКАД составляет около 2 млн руб., а максимальная — 5,3 млн руб.

Безусловно, выбор относительно недорогих объектов инвестирования на рынке недвижимости московского региона ограничен. Имея 100 тыс. долл., покупатель будет куда вольготнее чувствовать себя на региональных и зарубежных рынках.

Яна Казакова

Дата публикации: 12:33 06 июля 2009

Источник: bpn.ru