Рынок московского жилья. Итоги первого полугодия 2009 года

Оживление рынка недвижимости в апреле — мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают незначительно снижаться, и похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.

Так, средняя стоимость московского жилья, по данным аналитического центра IRN.RU, снизилась за июнь на 1,3%. За первое полугодие 2009 г. цены упали на 26,3%, а с начала кризиса — с октября 2008 г. — на 33,2%. На этом фоне 1–2% снижения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, кажутся незначительными. Основное падение цен (по 5–8% в месяц) пришлось на конец 2008 — начало 2009 г., после чего столичный рынок жилой недвижимости начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне в 4000–4200 долл. за 1 кв. м.

Примечательно, что в течение апреля — мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что уровень в 4000 долл. за 1 кв. м окажется для московского рынка недвижимости окончательным дном. Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40 до 70 долл. за баррель. Курс доллара откатился с 36 руб. до менее чем 31 руб., а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (1100–1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя».

Впрочем, июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись. Так, восходящие тренды основных макро экономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать. И явных признаков смены тенденций в сфере недвижимости пока нет.

Как неоднократно показывали аналитические данные, в наибольшей степени недвижимость и цены на нее зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в состоянии неопределенности. Достаточно очевидно, что стоимость 1 кв. м вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость.

Следует отметить, что потенциальная потребность наших граждан в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис в отличие от дефолта 1998 г. не потеряло свои сбережения, а, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации рубля, возможности вложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара.

Разумеется, что при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. Казалось бы, на фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла бы привести к тому, что стоимость квартир постепенно стала бы отыгрывать свои потери.

Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей просто нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали взять ипотечный кредит, и хотя не все приобретали с его помощью квартиру, наличие большого числа потенциальных покупателей создавало эффект ажиотажного спроса. Сейчас рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет ипотеки вряд ли следует.

Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходимы стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную сделку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса, причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки экономкласса, в частности новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи.

Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», прямой и однозначной связи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Эта связь опосредованная, через макроэкономические процессы. И если цены на нефть удержатся на уровне порядка 70 долл. за баррель или пойдут выше, то это сделает российский бюджет профицитным, что обеспечит финансовые вливания в экономику и социальную сферу. Разумеется, часть этих денег так или иначе выйдет на рынок недвижимости, способствуя восстановлению восходящего тренда.Связь между рынком недвижимости и фондовым еще более неоднозначная, но наличие постоянного положительного тренда на рынке акций способствует формированию в обществе инвестиционного, а не накопительного настроя, позитива в отношении ожиданий будущих доходов и готовности делать крупные покупки, в том числе в кредит. Впрочем, нередко рынок недвижимости и фондовый движутся в противофазе, как, например, в начале 2008 г., когда падение стоимости акций вызвало резкий взлет цен на недвижимость за счет перетока инвестиций.

Однако в нынешний период существенных перемен в экономике эти рынки будут двигаться во многом синхронно. Наступление кризиса привело к заметному падению цен как на акции, так и на недвижимость не только в Москве, но и в России. Некоторый рост фондовых индексов в апреле — мае совпал с началом стабилизации цен на жилье. Вполне естественно, что общий позитивный настрой в экономике приведет к росту цен и на акции, и на недвижимость, а негативный — к дальнейшему снижению.

Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас нельзя говорить с уверенностью о дальнейших тенденциях. Имеется множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария развития. Это не позволяет делать каких-либо точных прогнозов, в том числе в отношении рынка недвижимости. По мнению аналитиков irn.ru, большая определенность начнет появляться ближе к концу лета — началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы, могут стать показателями того, куда с задержкой во времени пойдут цены на недвижимость — вверх или вниз.

Дата публикации: 14:18 15 июля 2009

Источник: bpn.ru