Ипотека: перезагрузка рынка

Не секрет, что государство в качестве главного механизма стимулирования платежеспособного спроса рассматривало ипотеку. И действительно, темпы развития ипотечного рынка за предшествующие экономическому кризису пять лет впечатляют. Однако ситуация изменилась, финансовые проблемы уже отбросили российскую ипотеку на два-три года назад, что заставляет участников этого рынка искать пути решения важных вопросов жилищного кредитования.

По официальным данным Банка России, за I квартал 2009 г. объем выданных физическим лицам жилищных кредитов составил 24,4 млрд руб., что в шесть раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Негативные тенденции сохраняются и сейчас.

Прежде всего отмечается заметное ухудшение благосостояния населения, в том числе и заемщиков, рост безработицы. Отсюда — просрочки по платежам за кредиты и дефолты. Новые кредиты взять сложно: процентные ставки значительно выросли, а требования к заемщикам ужесточились.

Снижение цен на жилую недвижимость также негативно сказывается на ипотечном кредитовании: идет постепенный процесс обесценивания залога. От этого страдают не только заемщики, но и банки, вынужденные увеличивать свои резервы для покрытия возможных рисков. Ко всему прочему банковская система так и не получила источников долгосрочных пассивов.

По мнению участников круглого стола, который состоялся в Совете Федерации в июне, для восстановления ипотеки необходимо принять меры, направленные на поддержку заемщиков, банков, жилищного строительства и системы госрегулирования рынка жилья.

Заемщики

Если говорить конкретнее, то предлагается расширить программу АРИЖК по реструктуризации кредитов заемщиков, испытывающих трудности. Руководитель АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) Андрей Языков опасается, что около 40% граждан, попавших в программу 2009 г. (то есть получивших кредит до 1 декабря 2008 г.), не смогут восстановить свою платежеспособность за 12 месяцев, отведенных на поиск работы. К тому же вероятны дефолты и у других категорий заемщиков. Решение о продлении деятельности АРИЖК в 2010 г. пока не принято, может быть, реструктуризацией будут заниматься сами банки.

Для поддержания спроса на ипотеку неизбежно потребуется снизить процентные ставки по кредитам или изыскать способы их компенсации. Развитие ипотечного страхования позволит снизить размер первоначального взноса с 30 до 10–15%. Позитивно скажется на платежеспособном спросе и расширение налоговых льгот граждан.

Твердое намерение правительства пойти по этому пути подтверждают решения Совета по реализации приоритетных национальных проектов при Президенте РФ, заседание которого состоялось 1 июля. Сценарий, озвученный вице-премьером Александром Жуковым, предусматривает постепенное снижение ипотечной ставки до 10% к 2012 г., что позволит уже четверти всего населения России купить жилье на собственные и заемные средства.

Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка предположил, что в следующем году ставку ипотечного кредитования можно снизить до 13%, количество выданных кредитов увеличить к 2010 г. до 359 тыс., а к 2012 г. — до 550 тыс.

Банки

Банкам для налаживания эффективной работы по кредитованию населения необходимы система рефинансирования, внутренний рынок ипотечных ценных бумаг, возможность под эти бумаги, поддержанные государственными гарантиями, получать средства в Центробанке.

По словам А. Семеняки, сложившиеся условия позволяют провести перезагрузку ипотечного рынка, и этим обязательно надо воспользоваться. Под модным сегодня словом «перезагрузка» глава АИЖК понимает новую концепцию ипотеки на долгосрочную перспективу. Причем акцент должен быть сделан на увязке ипотечного кредитования и жилищного строительства, а также на более активном участии страховых компаний: на них банки смогут переложить часть своих рисков, получив взамен льготы по обязательным нормативам ЦБ.

Банкиры торопят законодателей с принятием норм, позволяющих быстро проводить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество. В свете возможного увеличения числа дефолтов среди заемщиков это становится особенно актуальным. По словам А. Языкова, пока эта процедура занимает не менее шести — восьми месяцев.

Однако выселение граждан из квартиры на улицу противоречит как Конституции, так и Жилищному кодексу. Предполагалось, что по мере развития ипотеки в регионах будет создаваться специальный маневренный фонд, предназначенный для временного размещения жителей, оставшихся без крыши над головой. Но количество помещений такого рода ограниченно. Поэтому участники круглого стола предложили предусмотреть выкуп заложенного жилья одним из институтов развития (государственными фондами, муниципальными образованиями и др.). При этом граждане будут жить в той же квартире, но уже по договору социального найма. Если заемщик через какое-то время восстановит платежеспособность, то сможет выкупить квартиру, если нет — ему придется переселиться в маневренный фонд.

Жилищное строительство

Ипотека в условиях дефицита жилья — это нонсенс. Следовательно, одной из важнейших мер выхода из ипотечного и финансового кризиса является возведение многоквартирных и индивидуальных домов. Стимулировать строительство предлагается с помощью выделения площадок, обеспеченных за счет региональных бюджетов инженерными сетями, объектами социальной и коммунальной инфраструктуры. Исключив из себестоимости квадратного метра инфраструктурную составляющую и стоимость земли, удастся снизить конечную цену жилья.

Помимо подготовленных стройплощадок девелоперы должны получить финансирование. Пока банки отказывают застройщикам в кредитах. Государственные гарантии снизили бы риски кредиторов и сделали бы их сговорчивее.

Стать посредником между девелоперами и банками готово АИЖК. Агентство предлагает кредитным организациям договор о выкупе у них закладных по завершении строительных работ. Фонд содействия развитию жилищного строительства, в свою очередь, гарантирует приобретение непроданных физическим лицам квартир за счет банковских кредитов. Таким образом, будет внедрен новый стандарт выдачи ипотеки юридическому лицу.

Существенной поддержкой строительного комплекса может стать и возрождение системы госзаказа на строительство социального жилья.

Государственное регулирование

Участники ипотечного и жилищного рынка ждут от государства решительных действий, прежде всего в плане ускорения процедуры регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Власти могут выступить и в качестве основного регулятора рынка, хотя бы на период выхода из кризиса. Права инвесторов, кредиторов и заемщиков должны защищать законы, действенные и эффективные. В частности, следует облегчить выпуск ипотечных ценных бумаг, а также инвестирование в них средств пенсионных фондов.

В интересах властей всех уровней — скорейшее создание маневренного фонда, который поможет минимизировать социальные последствия массовых дефолтов заемщиков, если такие произойдут. Наконец, государство должно вмешаться в деятельность коллекторских и оценочных компаний, к которым уже есть претензии.

Дмитрий Никонов

Дата публикации: 17:04 16 июля 2009

Источник: bpn.ru