Московская недвижимость теряет привлекательность

Количество сделок на столичном рынке жилья за шесть месяцев, с января по июнь, по данным Москомрегистрации, сократилось почти на 7,5 тыс., то есть на четверть по сравнению с первой половиной прошлого года. Этот показатель пока что является наиболее объективным и характеризует состояние рынка с точки зрения спроса.

Стоимость квадратного метра, количество предложений на рынке, – эти показатели славятся известной погрешностью и сильно отличаются у разных агентств недвижимости и аналитиков.

Ипотека виновата

На самом деле, указывают некоторые эксперты, ничего страшного в том, что количество сделок снизилось, не произошло. То есть страшное, может быть, и произошло, но причина этого очевидна: практически перестали работать ипотечные программы, которые как раз и обеспечивали 25-30% всех сделок по жилой недвижимости в Москве. Сейчас ипотека обслуживает максимум 10%, при этом основной объем приходится на социальную ипотеку, предназначенную для определенных категорий «льготников».

Ипотечная статистика выглядит следующим образом. За полгода было выдано всего 1937 ипотечных кредита, а в январе - июне 2008 года – 6121, то есть в этом полугодии более чем в три раза меньше. Причем основную массу выдал КБ «Московское ипотечное агентство» - 1758 кредитов – в рамках программы социальной ипотеки (от 10% первый взнос, 11,7% годовых), которую столичные власти реализуют через этот банк (100% акций принадлежит городу Москве). В прошлом году за первые полгода банк выдал ненамного больше кредитов - 1762. Как заявили в «МИА», в этом году банк планирует выдать порядка 5 тыс. ипотечных кредитов, тогда как в прошлом году было выдано более 3965.

Причины снижения интереса к ипотечным схемам покупки жилья лежат на поверхности. Банки, чтобы максимально обезопасить свои деньги, увеличили процентные ставки, сумму первичного взноса и тем самым превратили самую идею (а раньше ипотека шла под лозунгом «доступное жилье») в фикцию.

Поэтому, по сути, большинство банков (а всего таких, предлагающих ипотечные программы в Москве, по данным IPOhelp.ru, насчитывается 41) официально или неофициально отказались от привлечения ипотечных заемщиков, дожидаясь лучших времен, а пока что виртуально оставаясь на рынке.

Аренда помогла

Общее снижение покупательского спроса в связи с отсутствием финансовых возможностей (москвичи просто стали меньше зарабатывать) привело к оттоку клиентов, которых интересовала покупка жилья, на рынок аренды. «Снижение ставок аренды квартир на 20-30% привело к тому, что многие семьи решили, что жить на съемных квартирах по совокупности факторов лучше, чем покупать квартиру, - объясняет, руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин. - Если до кризиса месячный арендный платеж меньше ипотечного был в 1,5 раза, то после кризиса стал в 2,5 раза меньше».

Но здесь можно говорить только об активности, которую фиксируют агентства недвижимости, через которые проходят сделки по аренде. Сколько реально потенциальных покупателей «ушло в аренду», не известно, как и точное количество арендуемых в Москве квартир. Даже налоговые органы затруднились бы ответить: в прошлом году только 15,5 тыс. москвичей заплатили налоги со сдаваемых в аренду площадей - цифра смехотворная.
Агентства недвижимости теряют работу

Цифры, несомненно, свидетельствуют, что на рынке недвижимости стало «крутиться» намного меньше денег, тем более что данные УФРС не дают четкой картины, какова средняя цена сделки и сколько на рынке могли бы заработать агентства недвижимости. До кризиса число московских столичных агентств – маленьких, больших и очень маленьких – достигало полутора десятков тысяч. «По нашим данным, база активных агентов за последние месяцы сократилась на 28%. Если в октябре в ней насчитывалось 14 тыс. агентов, то сейчас их около 11 тыс.», – говорит директор по связям с общественностью АН DOKI и БН «Агент 002» Руслан Барабаш.

Правда, официально о своем закрытии ни одно агентство не заявило. «Достоверной статистики по агентствам недвижимости нет, особенно сейчас, так как во многих агентствах брокеров вывели за штат», - рассуждает Александр Пыпин.

«При этом агентства недвижимости как юридические лица свою деятельность не прекратили, но количество сделок в них порой снизилось до нуля, в тоже время их бывшие сотрудники действуют на рынке как свободные агенты. Для одного брокера одна сделка в месяц дает доход в $3000-4000, что очень неплохо. Однако агентов в Москве десятки тысяч, а сделок стало на четверть меньше – ситуация для многих не радостная», - заключает он.

Агентства недвижимости уже в середине прошлого года ощутили на себе все «прелести» кризиса. СМИ в мае сообщали о закрытии нескольких крупных столичных агентств, которые в последствии опровергли факт своего закрытия, заявив о временной приостановке деятельности в связи с падением спроса.

В начале июня Московская ассоциация риэлторов (МАР) исключила из своих рядов 19 компаний. Причина - несоблюдение устава. Финансовая сторона вопроса вряд ли сыграла существенную роль. Членские взносы ежегодно составляли 50 тыс. рублей, но в канун нового года МАР предложила своим членам Антикризисный пакет, в котором величина взноса уменьшалась до символических пяти тысяч рублей.

Аналитики теперь стараются давать меньше прогнозов, поскольку понятно, что спрос вряд ли возрастет до конца года и вернет рынок недвижимости в благостное расположение духа, которое было до кризиса. Хотя даже не очень оптимистичные данные по количеству сделок свидетельствуют, что рынок продолжает функционировать, балансируя между желанием продавцов продать и желанием покупателей купить.

Олег Воронин

Дата публикации: 13:45 23 июля 2009

Источник: bpn.ru