Дно Грефа

В Москве и Петербурге разгорелась очередная дискуссия на тему ценового дна жилищного рынка. Глава Сбербанка Герман Греф его уже нащупал, а вот бывший губернатор Петербурга Владимир Яковлев – еще нет. Участники рынка с интересом наблюдают за этими спорами, предпочитая ту позицию, которая сулит им финансовую выгоду.

День выдался богатым на громкие и противоречивые прогнозы относительно будущего жилищного строительства. По этому поводу высказались сразу три именитых спикера. Первый - президент, председатель правления Сбербанка Герман Греф. Он заявил, что «мы уже достигли дна», и те, кто ждет дальнейшего падения цен на недвижимость, чтобы покупать себе жилье или коммерческие площади, могут сильно прогадать.

«Сейчас самое время покупать жилье, так как цены уже достигли нижнего предела. Застройщики продают квартиры почти по себестоимости, не рассчитывая на большие прибыли, только чтобы не останавливать стройки. К концу года цены начнут расти», - пообещал Герман Греф. Он возлагает большие надежды на те меры, которые предпринимают федеральные и региональные власти, а также финансовые институты для стимуляции спроса на жилье. В частности, вчера сам Герман Греф от имени Сбербанка подписал соглашение со Смольным, по которому банк будет кредитовать жилищные проекты строительных компаний. Глава Сбербанка заявил, что не собирается ограничивать объем выделяемых для этого средств и не лимитирует количество объектов, в адрес которых будет открыто финансирование.

В будущем, особенно начиная с 2011 года, Герман Греф ожидает резкого скачка цен на жилую недвижимость. «С одной стороны, по статистике сейчас вводится довольно много жилья. Но с другой — объем инвестиций во вновь начатое строительство упал неадекватно низко — в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это означает, что в 2011-2012 годах будет большой провал в предложении жилья на рынке. А потому стоит ожидать резкого роста цен на недвижимость».

По мнению президента Ассоциации российских строителей (АРС) Николая Кошмана, выступившего на конференции «Строительный комплекс России: современное состояние и перспективы развития», цены обречены на то, чтобы вырасти. «Если прогноз правительства оправдается, и в 2009 году будет построено 53 млн кв. м жилья вместо 73 млн, а социальные программы пока не свернуты, и значит, предложение на свободном рынке неминуемо сократится, вызвав повышение цен», - рассуждает Николай Кошман.

А вот его коллега Владимир Яковлев, президент Российского союза строителей (РСС), выступая на той же конференции, заявил, что стоимость квадратного метра жилья может снизиться еще на 20-40%. Его выступление тут же растащили на цитаты информагентства, переиначивая на свой лад и даже не замечая противоречий в собственных сообщениях. Например, РИА Новости приводит мнение главы РСС о том, что по итогам первых шести месяцев 2009 года общий объем строительно-монтажных работ в стране сократился на 20% - до 1,5 трлн рублей. «Это говорит о том, что значительно сократилось количество строящихся объектов, а новые объекты просто не появляются», - подчеркнул Владимир Яковлев. Само РИА из этого высказывания делает неожиданный вывод о том, что «80% строительных объектов в РФ заморожены».

Три дороги

Эти три заявления разбередили рынок, заставив его участников разделиться на три лагеря. Одним экспертам, как, например, генеральному директору АН «Итака» Сергею Галалу, «ближе позиция господина Грефа». «Мы очень плотно работаем с застройщиками и видим ситуацию с продажами. Объекты на стадии фундамента продаются плохо, даже если застройщик выставит их по 50 тысяч рублей за метр – то есть уже на грани рентабельности или даже перешагнув ее, - рассказал он. - Если это дом в высокой степени готовности, в хорошем месте и с хорошим проектом, то квартиры в нем продаются неплохо, но, по данным на июнь этого года, цены на жилье в таких домах ниже, чем на вторичке. То есть люди могут получить качественное новое жилье по ценам вторичного рынка. Тем не менее, дальше падать ценам уже некуда: 60-70 тысяч рублей это предел для сегмента массового жилья эконом-класса в новостройках. Застройщик, если он собирается и дальше работать на рынке, а не строить пирамиду, должен будет заканчивать свои начатые проекты, рассчитываться по банковским кредитам, а значит, работать себе в убыток серьезные компании не будут».

Коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев придерживается похожей точки зрения: «Роста цен на элитное жилье можно ожидать тогда, когда спрос начнет превышать предложение. Для этого есть все предпосылки: новые проекты сейчас практически не запускаются, сданное в эксплуатацию жилье и жилье в высокой степени готовности раскупается растущими темпами». По его данным, спрос на жилье в элитном сегменте в течение этого года демонстрирует уверенный рост: «Например, - говорит он, - результаты продаж квартир нашей корпорации во втором квартале 2009 года близки к результатам продаж аналогичного периода 2008 года». Однако Илья Андреев не берется делать прогнозов на будущее: «Сегодня мы наблюдаем остановку работ по ряду объектов, и даже прекращение деятельности некоторых компаний.

Девелоперы и застройщики, оставшиеся на рынке, основное внимание уделяют реализации уже запущенных проектов. Перспективы запуска большинства новых проектов весьма неопределенны. Изменится ли ситуация в 2010 году сейчас сказать сложно».

«Хотелось бы разделить оптимизм Германа Грефа, - говорит главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. - Но только чтобы «отыграть» практически полное отсутствие на рынке ипотеки, ценам в ближайшие 1-2 месяца нужно опуститься еще на 5-7%. Кризис на рынке жилья – это скорее не удешевление жилья, а снижение объема сделок. Чтобы сделки пошли в объемах, сопоставимых с 2006-07 годами, необходимо либо появление новых схем кредитования, либо дальнейшее снижение цен».

Аналитик портала 1dom.ru Алексей Болсанов склонен разделить мнение Владимира Яковлева. «У главы Сбербанка есть собственные основания раньше времени трубить о том, что «дно» уже наступило. В 2007-2008 годах Сбербанк прокредитовал девелоперов на общую сумму 600 млрд рублей, из которых реструктурировал около 5%. С таким объемом девелоперских долгов господин Греф, естественно, старается искусственно поддержать спрос на новостройки», – убежден эксперт. По его данным, в Москве остановлено строительство около 15% объектов (не считая замороженных на стадии проектирования), в Подмосковье – порядка одной трети, в регионах РФ – менее 50%. И лишь в 40% российских регионов цены квадратного метра жилья в новостройках приблизились к себестоимости строительства. «Дно уже очень близко, но ценам еще есть куда падать», - говорит Алексей Болсанов.

Есть также мнение о том, что отечественный рынок жилищного строительства «упал» не столько из-за мирового финансового кризиса, сколько из-за внутренних бюрократических проволочек. По мнению Николая Кошмана, «коррупционная» составляющая в себестоимости строительства жилья в России составляет 15-17%.

Куда финансовый ветер дует

Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин считает, что все три спикера далеки от истины. Он отмечает, что обсуждения ценового дна на первичном рынке недвижимости будоражат всех уже несколько месяцев. И прогнозы меняются по несколько раз в неделю. «Кто-то «упал» до 47 тысяч рублей за метр, кто-то рекламирует 65 тысяч как свою нижнюю планку. Разброс так называемого «нижнего предела», который мы видим в предложениях застройщиков, довольно значительный. Каждый застройщик подходит к его определению индивидуально, а отнюдь не ориентируясь на некую «среднюю цену рынка». Ценовой минимум формируется исходя из многих внутренних факторов: текущего финансового положения компании, отношений с кредиторами, внутренними маркетинговыми расчетами и финансовым планированием. Кто-то готов сейчас опуститься ниже себестоимости, рассчитывая впоследствии отыграть потерянную прибыль. Другие не хотят рисковать и рассчитывать на будущие бонусы», - рассуждает Александр Лелин.

Рынок, по его мнению, сейчас непредсказуем, все время происходят какие-то события, которые влияют на его дальнейшее состояние. Одним из таких событий стало подписание 28 июля соглашения между Сбербанком и правительством Петербурга. «Возобновление кредитования строительного бизнеса, постепенное возрождения института ипотеки, хоть и медленное, но все же оживление продаж в последние два-три месяца - все это бесспорно положительные тенденции», - отмечает Александр Лелин.

По общему мнению опрошенных «БН.ру» экспертов, сейчас любой прогноз – это лишь гадание на кофейной гуще. Никто не знает, как поведет себя мировая экономика, а прогнозировать действия отечественных властей и вовсе невозможно. Взять хотя бы обещания президента и премьер-министра РФ о том, что предприятиям реального сектора экономики будут гарантированы кредиты под 14% годовых. Впрочем, впервые эти заявления прозвучали еще в начале 2009 года, однако до сих пор даже тот же Сбербанк не опустил планку ниже 15-16%. В остальных банках средние ставки составляют 20%.

Приверженность участников рынка той или иной позиции не всегда объясняется объективными предпосылками. В этом смысле показательно замечание губернатора Петербурга Валентины Матвиенко во время вчерашней церемонии подписания соглашения со Сбербанком. Она поинтересовалась у собравшихся в Смольном глав строительных компаний, все ли их устраивает в условиях соглашения, и, не получив никакого ответа, расценила молчание как знак согласия. «Вот когда строители встречаются с губернатором, то тут такой гвалт стоит! А вот как вы, Герман Оскарович (Греф – «БН.ру»), приехали, так они все молчат», - сказала губернатор, намекая на финансовую заинтересованность строителей в сохранении хороших отношений с президентом Сбербанка.

Справка

По данным ГК «Бюллетень недвижимости», на сегодняшний день средняя цена предложения жилья на вторичном рынке Петербурга составляет 83,9 тысячи рублей за 1 кв. м, на первичном – 75,1 тысячи. С начала этого года цены упали на 15,71% и 11,4% соответственно.

Ольга Мягченко 

Дата публикации: 10:47 30 июля 2009

Источник: bpn.ru