О добровольно-принудительных соглашениях при покупке дома

При подписании необходимых документов на покупку дома представители управляющей компании попросят подписать и договор о том, на что имеет право новый хозяин и что делать ему категорически запрещается.

По совести

«Так как устные договоренности имеют свойство быстро забываться (в памяти не более 60-70% информации), – говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, – покупателю при заключении договора на покупку дома предлагается подписать свод правил поведения и всевозможных ограничений. Этот внутренний документ, хотя и не имеет законодательной силы, все же настраивает человека на соблюдение общественного порядка. Да и будущие жильцы, поставив подпись, надеются на то, что будут чувствовать себя в безопасности».

Редкие риелторы смогут припомнить случаи, когда бы покупатель загородной недвижимости наотрез отказывался поставить свою подпись под соглашением. Мало того, просмотрев его, покупатель начинает понимать, что правила поведения для всех жителей единые, а сам поселок – безопасное и респектабельное место жительства для цивилизованных людей.

В большинстве своем нормы и правила общежития разрабатываются уже на стадии строительства поселков. Тем самым застройщики стараются не только обеспечить между жителями добрососедские отношения, но и уберечь концепцию застройки от каких-либо изменений. Разве не случается, что кому-то из жителей вдруг захочется перекрасить забор или пристроить флигелек?

В одних поселках от покупателя требуют подписать «договор совести», как, например, в Резиденциях Бенилюкс, в других – «кодекс чести», в третьих – «свод правил проживания» (Николино, Довиль, Павлово). При покупке дома застройщик также может выдвинуть требование вступить в кооператив или стать членом товарищества собственников жилья, в уставе которого детально прописаны установленные общим собранием жителей правила и нормы проживания.

По существу же никаких особых требований к обитателям поселка не предъявляется. Главное – не нарушать законы и не причинять неудобств другим жителям.

Надо заметить, что риелторы, устно или через средства печати рекламируя тот или иной поселок, никогда не называют прямых ограничений, с которыми придется столкнуться будущему домовладельцу. А уж о полном их списке и речи не идет. Разве что косвенно укажут, что объект построен по единой архитектурной концепции. А этот пункт уже подразумевает, что в данном поселке клиент никогда не сможет без разрешения увеличить высоту собственного забора и тем более возвести пристройку к коттеджу.

В рекламном проспекте обязательно будет сказано о полной безопасности проживания, потому что поселок охвачен профессиональной «заботой» представителей охранного предприятия. Но это также означает, что те же охранники не позволят выгуливать крупных собак без намордников, стрелять куда ни попадя из пневматического оружия и даже на своем собственном участке устраивать салюты и фейерверки.

В «своде правил проживания» также может быть указана допустимая максимальная громкость музыки, наложен запрет на ведение строительных и ремонтных работ, как на самом участке, так и внутри дома, в ночное время. Может быть запрещен или ограничен запуск петард, разведение костров, любые детские игры на льду местного водоема без присмотра родителей. А если строительство поселка еще не завершено (например, когда земля продавалась без обязательного подряда), то УК вправе запретить появление жителей в пределах строительной зоны.

Ограничения порой налагаются и на проведение вечеринок, дней рождения и других праздников в рекреационных зонах поселка. Вряд ли найдет поддержку просьба поставить шатры в общественном парке, где предполагается устроить шумные гуляния с медведями и цыганами. Отдельно может быть оговорено отсутствие в течение длительного срока владельца дома, и даже возможность доставки каких-либо заказов представителями торговых предприятий или их курьерами. Исходя из возможностей системы канализации может ограничиваться слив в нее воды из бассейнов.

Довольно много ограничений в отношении домашних животных. Не найти поселка, где разрешалось бы выводить собак крупных пород без намордника и поводка. Есть примеры, когда даже запрещалось продавать коттеджи почитателям бойцовских псов. А в некоторых «договорах совести» даже записано, что «владельцы обязаны предотвращать лай собак с 22 до 8 часов».

Немало правил и для автовладельцев. Например, в некоторых поселках (особенно в мегапроектах) не разрешается ездить по территории со скоростью, превышающей 5-10 км/ч. Соответствующим документом устанавливаются маршруты проезда. Оно и понятно: практически в каждой семье есть малолетние дети и подростки, которые в любой момент могут выбежать на улицу.

Запрещается парковать автомобили на дороге, что может создать помеху для проезда неотложки или пожарных машин. Управляющая компания может запретить мойку автомобиля, как на собственном участке, так и на общественной территории (за исключением мест, где установлены специализированные мойки), заезд в зоны прогулок и рекреации: на пляжи, в парки, скверы, на велосипедные дорожки, цветники, газоны.

В любом из поселков может быть установлен и специальный пропускной режим въезда, как для личного автотранспорта, строительной техники, так и для гостей. К примеру, в Горках-2, Горках-8 и Лесных Просторах каждому собственнику выдается определенное количество пропусков для въезда приглашенных. Все, что выше выделенного лимита, оплачивается отдельно по специальному тарифу.

Что касается переустройства домов или участков, то никаких особых поселковых правил тут не предъявляется, так как эта сфера детально регулируется законодательством, в частности статьями 25-29 Жилищного кодекса РФ, а также строительными, санитарно-гигиеническими и эксплуатационно-техническими нормативными документами. Разве что отдельным соглашением прописываются правила по сохранению единого архитектурного стиля домов, высоты и цвета фасадных заборов, любой возможности пристраивать и достраивать.

Так, в Николино заборы по договору могут иметь высоту не более 1,5 м, в Авроре на целый метр выше. В Бенилюксе рекомендуется живая изгородь, но опять же определенной высоты.

Со своей стороны жители также имеют полное право выставлять требования к девелоперу. Например, любые строительные работы должны ограничиваться только рабочими часами, в субботу же вестись с 10 до 15 часов, а по воскресеньям и праздникам и вовсе запрещены.

Чаще всего штрафы за «нарушения» взимаются либо за неуплату эксплуатационных расходов, либо за нарушение единого архитектурного стиля. Для этого в договоре, в соответствии с которым владелец коттеджа обеспечивается коммунальными услугами, предусмотрены и штрафные санкции, и порядок их наложения. Например, в Резиденции Бенилюкс за самовольное строительство на участке можно расстаться с $200 тыс. Штраф может возрасти, если собственник и далее продолжит строительство.

Штрафы предусмотрены и за другие прегрешения: неоплату услуг по охране и обслуживанию территории, неправильную эксплуатацию инженерных сооружений и коммуникаций. В других поселках, где штрафовать остерегаются, применяют сугубо практические методы. Например, за нарушение правил эксплуатации энерго- или сантехнических систем нарушителя могут отключить от коммуникаций, в частности канализации. «Какими бы ни были правила, а взыскать денежный штраф можно только с согласия самого нарушителя, – предостерегает Мария Литинецкая. – Ведь никакой «договор совести», никакое «соглашение чести» законной силы не имеют, а значит, взыскание штрафа – действие неправомерное».

Дата публикации: 13:03 20 августа 2009

Источник: bpn.ru