Существующего объема предложения жилья в Москве хватит до 2011 года

Как уже писал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Острый дефицит предложения жилья маловероятен», резкого сокращения объемов продаваемого жилья, несмотря на кризис и замораживание ряда девелоперских проектов, в ближайшем будущем не предвидится. Этот тезис получил подтверждение на недавней аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Заместитель генерального директора по маркетингу компании «Магистрат» (компания, отвечающая за риэлторское направление группы «Интеко») Юрий Кочетков напомнил, что до 2007 года доля коммерческого жилья в общем объеме сдаваемых в эксплуатацию квадратных метров была относительно стабильной и находилась на уровне 65-69%. Однако в 2007 году она начала снижаться и по итогам года составила 62,2%. По итогам 2008 года показатель вообще упал до 41,1%.

Снижалось и количество сделок купли-продажи квартир, причем, снижение началось еще около двух лет назад. Так, в конце 2007 года на вторичном рынке продавалось до 500 тыс. кв.м в месяц, на первичном – около 250 тыс. кв.м. В середине 2008 году эти показатели уже находились на уровне 300-400 тыс. кв.м и 100-200 тыс. кв.м соответственно. Объемы продажи квартир продолжали падать. Пик пришелся на конец 2008 – начало 2009 года, когда объемы продаж находились на уровне 150-200 тыс. кв. м и 50-100 тыс. кв.м. в месяц. В последние несколько месяцев наблюдался небольшой рост объемов продаж и сейчас он находится на уровне 200-230 тыс. кв.м на вторичном рынке и 60-90 тыс. кв. м на первичном.

По оценке г-на Кочеткова, на декабрь 2008 года так называемый потенциальный запас квартир – число нераспроданных квадратных метров в новостройках, присутствующих на рынке – составил 2 млн 750 тыс. кв.м. В 2009 году к этой цифре прибавилось еще более 670 тыс. кв.м новостроек-новинок, которые ранее не выставлялись на рынок. В тоже время за первое полугодие 2009 года было реализовано не более 420 тыс. кв.м. квартир в новостройках. В итоге потенциальный запас на июль 2009 года может быть оценен как 3 млн. кв.м. жилья.

По этим расчетам, в конце 2009-2010 года объемы продажи квартир в новостройках будут находиться на уровне 170-180 тыс. кв. м в месяц. Исходя из этого, даже без учета новостроек, которые еще будут поступать на рынок в ближайшие месяцы, существующего объема хватит для того, чтоб покрывать весь покупательский спрос. «Этот объем обеспечит продажу квартир в Москве вплоть до 2011 года. Никакого дефицита новостроек в этот период не ожидается», - резюмирует господин Кочетков.

Специалисты аналитического центра www.irn.ru также склоняются к точке зрения, что шумиха в прессе про дефицит предложения новостроек в Москве, а также неизбежность скорого нового скачка цен, во многом надуманы. Дефицит – это не когда товара становится меньше, а когда платежеспособный спрос превышает предложение. И в условиях кризиса объемы строительства в худшем случае сократятся вдвое, тогда как по оценкам всех участников рынка платежеспособный спрос на недвижимость сократился в разы, а также с рынка ушли все инвестиционные и ипотечные покупатели.

Более того, помимо указанного г-ном Кочетковым запаса новостроек, не распроданных в условиях надвигавшегося кризиса и после его начала, а также придерживаемых ранее застройщиками в период активного роста цен, остается еще и один немалый накопленный объем жилья – так называемые «инвестиционные квартиры». По оценкам www.irn.ru, как и немалого количества других экспертов, порядка 30% всех новостроек в прежние годы покупалось с инвестиционными целями. (Вообще разброс оценок этой доли составляет от 10% до 60%, однако именно цифра в 30% представляется наиболее оптимальной.)

А, следовательно, за 7 лет роста цен на квартиры в Москве с 2001 по 2008 годы накопился примерно двухлетний объем жилья, купленного гражданами и компаниями впрок. Проще говоря, если все эти квартиры вернутся на рынок, то 2 года Москва может не строить вообще ничего – объемы предложения квартир в новых домах заместятся инвестиционными квартирами. Но даже если в ближайшие год-два на рынок вернется хотя бы 10%-20% инвестиционных квартир, то это также добавит рынку еще полмиллиона-миллион дополнительных квадратных метров. Не следует забывать еще и про постепенный возврат на рынок квартир неплательщиков по ипотеке, о чем www.irn.ru отмечал в комментарии «Ипотечные квартиры будут слегка оттягивать рынок жилья вниз».

Так или иначе, аргумент про возможное падение объемов строительства в связи с кризисом поднимает и немалое количество контраргументов, которые не позволяют однозначно утверждать о непременном сокращении объемов предложения жилья в Москве в ближайшие год-два. Тем более, даже если некоторое сокращение предложения и будет иметь место, вовсе не обязательно, что оно будет большим, нежели сокращение платежеспособного спроса. А значит, и прогнозировать неизбежный рост цен на недвижимость в Москве в ближайшем году пока явно рано.