Годовщина лопнувшего пузыря

Почти год цены на рынке жилья снижаются: на вторичном рынке квартиры подешевели с октября прошлого года на 24%, а на первичном на 20% - причем в рублях. «БН.ру» разбирался, как долго и до какого уровня будут падать цены.

Если взглянуть на динамику последних 5 лет, - цен на жилье, количества сделок, доходов населения, сбережений, - в общем, на все, что так или иначе может влиять на спрос, в глаза бросается интересный факт. Количество сделок на вторичном рынке жилья в Петербурге стабильно из года в год и держится на уровне 60 тыс. Сказать, что предложение не увеличивалось, нельзя. Во-первых, граждане приватизировали жилье и выставляли на продажу, количество приватизационных сделок нарастает год от года, так как она скоро закончится, а это означает, что и предложение не оскудеет.

Во-вторых, на вторичном рынке каждый год появлялись новые (недавно построенные) квартиры. Значит, предложение увеличивалось, а спрос не рос, то есть количество граждан, желающих и способных приобрести готовое жилье, улучшить жилищные условия, оставалось постоянным из года в год.

Жилье необходимо человеку, особенно в нашем климате, в картонной коробке не выживешь, не в Майами. И большинство сделок на рынке (85%) – вынужденные, когда иначе никак: дети выросли или только родились или поженились, а то и развелись. То есть не холодный расчет, а нагрянувшие обстоятельства толкают людей на рынок. Да и любой риэлтер подтвердит, что большинство сделок в Петербурге – это завуалированные обмены.

Даже повышение доходов граждан и многократное увеличение объемов жилищного кредитования не привело к росту количества сделок. Но денег на рынке становилось все больше и больше, и он их с радостью впитывал, отзываясь ростом цен.

В 2004 году случилось первое существенное подорожание жилья (за год цены прибавили 40%). Оно стало следствием роста доходов населения. До этого много лет цены были стабильны - как и спрос на жилье. Которое для многих как раньше, так и сейчас остается недоступным.

Одинаково доступно

Вообще доступность жилья – странная формулировка российских властей без четкого определения. Возможно, это способность гражданина оплатить покупку квартиры. Оценивать доступность можно как соотношение стоимости квадратного метра к средней зарплате, это все-таки основной источник доходов граждан, составляющий 70% в общей структуре доходов.

Так вот в Петербурге жилье было всегда одинаково доступным, квадратный метр составляет примерно три среднемесячных зарплаты в кризисном 2009 году, так было и в спокойном 2003-м, и в 2006-м, когда жилье подорожало почти в два раза. Тогда, кстати, произошел и самый существенный рост зарплат за последние пять лет.

Но плюс к тому примерно в то же время на арену вышли банкиры с ипотекой, народ бросился занимать очередь к ним, число кредитных организаций стремительно росло.

Затем они начали конкурировать: снижать процентные ставки, первоначальные взносы. И покупатели готовы были удовлетворить аппетиты самых жадных продавцов, залезая в долги. Всем казалось, что так будет вечно. Доля жилья, приобретаемого в кредит, достигала в лучшие времена 25% - 30%. Сегодня это единичные сделки.

Пока все было хорошо: зарплаты поднимались, рубль крепчал, иностранные средства текли в страну рекой, банковский процент снижался, граждане охотно брали, а банкиры давали деньги в долг, - цены на жилье росли, что, кстати, компенсировало заемщикам расходы по кредиту, покупать жилье было выгодно. А количество сделок на вторичном рынке оставалось все тем же. Зато стремительно начало расти число новостроек.

Метр на баррель

В России принято считать, что динамика цен на недвижимость, в том числе и жилую, напрямую зависит от цен на нефть. Эта связь кажется весьма сомнительной, особенно если учесть, что с начала кризиса нефть успела подешеветь существенно, а затем начала дорожать. А цены на недвижимость, как начали снижаться с прошлой осени, так и продолжают.

Хотя, конечно, нефтяные котировки не могут оставаться незамеченными. В конце концов, сырье – основной источник доходов государства и отдельных граждан, работающих в нефтегазовом секторе не в лучших регионах страны и мечтающих на старости лет перебраться в Москву или Петербург, дать образование детям в столицах. Они, конечно, формируют часть спроса на жилье, но все же незначительную.

Часть нефтяных денег государство тратит на социальные жилищные программы, но это тоже не очень много. Хотя в последние месяцы государство стало основным и даже главным покупателем жилья.

Скорее позитивная динамика цен на нефть служит прекрасным индикатором для инвесторов, свидетельствуя о том, что в Россию можно вкладывать деньги. И инвестиции в отечественную экономику, приток капитала извне, - более существенный фактор, оказывающий сильное влияние и на фондовый рынок, и на рынок недвижимости. Тем более что недвижимость всегда рассматривалась как инвестиционный товар, а особенно, когда цены росли: лучшего объекта для сохранения и приумножения сбережений придумать было нельзя. С 2005 года к началу 2009-го средняя стоимость квадратного метра жилья выросла почти втрое, плюс к этому ежемесячная рентная плата в размере 16-30 тыс. руб.

Бедное время

Сейчас же ситуация кардинально изменилась, больший ежемесячный доход принесет банковский депозит в размере 3 млн руб., чем купленная за эти деньги однокомнатная квартира, которая к тому же теряет в цене. Поэтому инвестиционная составляющая спроса на жилье практически исчезла. До кризиса участники рынка ее оценивали в общем объеме спроса в 10-20%. Сейчас эти средства вкладываются, преимущественно, в иностранную валюту и оседают на банковских счетах. Инвестиционные деньги приходили в основном на первичный рынок и вкладывались в объект на начальной стадии. По мере готовности дома жилье прибавляло в цене. В 2005 году разница в ценах между одинаковыми объектами на первичном и вторичном рынке составляла 20%-30%. Фактически – это доход на вложенный капитал. Затем, по мере роста спроса на первичном рынке, а в последствии - роста предложения на вторичном, разница в ценах медленно снижалась. Она снова начала резко увеличиваться, как грянул кризис, строители лишились возможности привлекать средства на долговом рынке, банкиры стали менее щедрыми, осталось только завлекать дольщиков низкой ценой.

Однако разница в ценах увеличивалась недолго, всего несколько месяцев, и сейчас спрэд снова сужается. Во многом из-за того, что на вторичном рынке стало появляться все больше дешевого жилья, продавцы которого потеряли терпение ждать повышения цен и им срочно потребовались деньги. В их число входят не только граждане, но и подрядные компании, получившие в оплату оказанных услуг объекты недвижимости вместо денег, к этому можно прибавить жилье, заложенное в банках. Впрочем, обвалить рынок они не могут, но и смене тренда не способствуют. Банкиры оценивают долю заложенного жилья, которое может выйти на рынок, в размере 5%-7% от совокупного предложения вторичного рынка.

Причем сегодня банкиры больше склонны забирать залоги, а не выдавать кредиты. Но ипотека все-таки не умерла, по данным Банка России, количество выдаваемых кредитов в мае – июле нарастало и соответствует уже уровню начала 2007 года. Можно порадоваться, однако количество граждан, вызывающих доверие у банкиров, сократилось, число безработных в Петербурге по сравнению с прошлым годом удвоилось, а у многих снизились доходы.

…А пока - вниз

Скорее всего, рынок недвижимости вернется к прежним высотам и даже превзойдет их, когда негативные ожидания сменятся позитивными, когда люди снова уверуют в незыблемость экономического роста в стране, стабильность национальной валюты, работы и рост собственных доходов. Пока же этого не случится, на рынке будут проходить нечастые сделки, а цены будут сползать вниз. Логично предположить, что рынок, надутый деньгами, сдуется прямо пропорционально. Емкость рынка посчитать несложно: достаточно количество проданных квартир, умножить на их цену. Благодаря банковским кредитам рублевые цены на жилье выросли примерно на 30%. То есть и упасть теперь должны на столько же, тогда и будет достигнуто пресловутое «дно». Значительная часть пути уже пройдена.

«Возможно, цены на вторичном рынке к лету следующего года снизятся на 20%-25%, а на первичном - на все 35%. Застройщики испытывают сейчас острый дефицит средств, и вынуждены привлекать покупателей низкими ценами, а также пропагандировать идею о том, что нужно инвестировать в квадратные метры сегодня, дешевле уже не будет», - полагает аналитик ГК Broco Дмитрий Степанов. По его мнению, катализатором роста спроса и цен на жилье может стать резкое улучшение экономической ситуации.

«Сегодня очень важна определенность, другими словами - стабильность ожиданий», - говорит руководитель аналитической службы инвестиционной компании "Доходъ" Всеволод Лобов. По его мнению, в ближайшие 6-7 месяцев роста цен не будет.

«Мы не наблюдаем восстановления спроса на рынке недвижимости. Очевидно - это основной фактор снижения цен на фоне падения реальных располагаемых доходов населения и сжатия кредитного рынка. Кроме этого, строителям необходимо снизить долговую нагрузку, которая не позволяет им начинать новые проекты и тем самым изменить структуру предложения. Последняя должна меняться кардинальным образом. Предложение должно сместиться к сегменту доступного, но качественного жилья, в том числе отдельных домов на семью из современных недорогих материалов», - полагает Всеволод Лобов. Психологический уровень сопротивления еще не достигнут. «Психология может начинать срабатывать при пробитии вниз отметки в 60 тыс. руб. за кв. м по первичке и 65-67 по вторичке», - считает он.

Роман Бизюков, Александр Сологуб 

Дата публикации: 13:05 11 сентября 2009

Источник: bpn.ru