Налоги при аренде и продаже: почему их не желают платить и не боятся наказания

Налоговый кодекс с виду суров: со всех сторон он обложил нас данью и пригрозил в случае неисполнения наказывать. Вплоть до тюрьмы. Однако на деле неплательщиков налогов наказывают редко – ведь факт преступления надо еще и доказать, что зачастую просто невозможно, особенно – в сфере недвижимости. Тем не менее, мы сегодня расскажем о том, какие налоги надо платить арендодателям и продавцам жилья.

Журнал Metrinfo.Ru продолжает рассказ о налогах, сопровождающих владение недвижимостью. В прошлый раз мы говорили о фискальных обязательствах, возникающих при приобретении объектов real estate, а также о «налоге на имущество физических лиц» - иными словами, ежегодной плате государству за то, что обладаете данной недвижимостью («Налоги на недвижимость: при покупке, дарении, наследстве и владении»). Сегодня – о прочих аспектах.

Аренда: в теории на выбор три способа…

Граждане, извлекающие из своей недвижимости доход посредством сдачи ее в аренду, должны поделиться с государством. Согласно Налоговому кодексу (НК), это делается так: в период с 1 января по 30 апреля каждого года владелец сдаваемой квартиры должен отчитаться о доходах, полученных в течение года предыдущего. Для этого следует заполнить налоговую декларацию и подать ее в территориальный орган ФНС по месту жительства. На основании данных из декларации налоговики рассчитывают сумму, подлежащую уплате, и направляют налогоплательщику соответствующую квитанцию. Ее следует оплатить не позднее 15 июля. Ставка налога – стандартная для физических лиц, 13%.

Существует и достаточно широко известный способ законно минимизировать эти траты – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В этом случае налогообложение составит 6%. «Зарегистрироваться можно самостоятельно, уплатив только госпошлину за регистрацию гражданина в качестве ИП в размере 400 руб. и понеся небольшие издержки на покупку толстой тетради для ведения бухгалтерии, изготовление печати и т.п., - говорит Ирина Маркочева, юрист агентства «Кутузовский проспект». – Альтернативный вариант – прибегнуть к помощи многочисленных фирм, помогающих в регистрации юридических лиц и ИП. Стоят их услуги примерно 3,5-10 тыс. руб.».

Эксперт также предупреждает, что у налоговых инспекций уже сложилась своя практика. «Если в свидетельстве о регистрации ИП такой вид деятельности, как сдача недвижимого имущества в аренду, значится, то доходы подпадают под УСН (упрощенную систему налогообложения) и платится действительно 6%, - отмечает она. – Если же такой вид предпринимательской деятельности не указан, то платить придется обычные 13%». Вывод, по мнению Ирины Маркочевой, такой: если уж регистрировать ИП, то не забывать включать в перечень видов деятельности сдачу недвижимого имущества в аренду.

Индивидуальные предприниматели также могут выбрать новую схему отношений с налоговыми органами – купить патент за 43,2 тыс. руб. (цена за год) и больше «не париться». Оценить это новшество пока что трудно – практики нет. Однако эксперты уже успели заявить, что патент выгоден лишь хозяевам дорогого жилья, а владельцы эконом-жилья им вряд ли заинтересуются и останутся в «тени». Вот о «тени» и поговорим дальше.

…а на практике – почти ни одного

В реальности (думаем, все это и так знают) подавляющее большинство арендодателей вовсе не спешат поделиться своими доходами с налоговиками. Точных цифр, понятно, не знает никто, но по экспертным оценкам количество платящих составляет 5-15%. НЕплатящих, соответственно, минимум 85%.

При этом все специалисты сходятся во мнении, что платят налоги в «верхней» части рынка. Прежде всего потому, что такое жилье часто снимается для своих сотрудников фирмами, перечисление денег на аренду ведется через бухгалтерию. А что до «эконома», самого массового у нас сегмента квартир, то там, похоже, количество неплательщиков приближается к 100%.

Попробуем перечислить факторы, мешающие государству навести в этой сфере порядок. Прежде всего, налицо практическая невозможность установить сам факт аренды. Многие подобные договоры заключаются устно. А нет бумаги – нет улики, это всем известно…

Следующий аспект. Даже если имеется подписанный сторонами договор – это еще ничего не доказывает. Договор свидетельствует лишь о том, что на момент его подписания владелец квартиры намеревался ее сдавать. А планы, как мы знаем, не всегда реализуются. Подтвердить факт ежемесячной передачи денег могут только каждый месяц составляемые сторонами расписки – а это для нашего рынка (особенно дешевого) вообще экзотика. И отговорка хозяина «они живут здесь уже три года и все время не платят, а я, добрая душа, все никак не соберусь с силами выгнать их на улицу», конечно, шита белыми нитками. Но юридически безупречна.

Еще тонкость. В самом начале этой статьи, если вы не забыли, мы говорили о том, что налоги следует платить в период с 1 января по 30 апреля по итогам прошедшего года. Следовательно, неплательщиком по налогам, полученным сегодня, владелец квартиры становится только в мае следующего года – не раньше. Отсюда и простой до гениальности ход: каждый год где-нибудь в феврале-марте перезаключать договор.

Но главная, на наш взгляд, причина скромных успехов ФНС на арендном рынке – ухватки самой ФНС. «Сейчас порядка 30-40% наймодателей готовы декларировать доходы со сдачи квартиры и платить налоги, - говорит Галина Киселева, директор управления аренды квартир Компании «Инком-Недвижимость». – Но из-за этого неудобного расписания, бесконечных очередей и отсутствия понятного и простого механизма налоги в итоге платит не более 5% наймодателей». Выражаясь менее изысканно, можно сказать, что людей, которые сами пришли отдать государству то, что это государство пока не в состоянии взять самостоятельно, можно было бы встречать и повежливее…

Продажа: кому послабление

Деньги, полученные собственником от продажи недвижимости, являются доходом, подлежащим налогообложению. Однако в НК имеется очень приятная налогоплательщикам ст. 220, провозглашающая право на налоговый вычет. Для тех собственников, кто владел квартирой более трех лет, он неограничен. Для тех, чей «стаж» менее – в пределах миллиона рублей. Срок отсчитывается от момента государственной регистрации права собственности.

Поясним эти тезисы на примерах. Человек, владеющий квартирой с 15 сентября 2006 года, продает ее 13 сентября 2009-го по цене в 1 млн. руб. Налогов платить ему не нужно – вся сумма дохода покрывается налоговым вычетом. Если же цена составляет 1,5 млн., то на сумму свыше 1 млн. (т.е. 500 тыс. руб.) нужно заплатить 13% подоходного налога – 65 тыс. руб. Если же сделка будет совершаться 16 сентября 2009 года, то срок владения превысит три года, и наш продавец не должен платить ничего. При любой цене продажи – хоть 10 млн., хоть 100.

Как говорят эксперты, изначально мера вводилась для защиты рынка от спекулянтов – дескать, обычные люди не только на такси в булочную не ездят, но и квартиры слишком часто не перепродают. Но, как часто бывает, «под раздачу» попали совершенно невинные персонажи. Например, наследники. Что им делать с квартирой, полученной от умершей бабушки? Держать три года, платя квартплату? Многие в такой ситуации предпочитают продать.

«Технология», позволяющая избавиться от налогообложения, давно известна: в договор купли-продажи пишется заниженная сумма. Либо оценка из справки БТИ (она сегодня всяко меньше миллиона), либо, без изысков, просто «990 тыс. руб.». Широко известны и опасности: прежде всего, риску тут подвергается покупатель квартиры, поскольку в случае опротестования сделки в суде ему вернут только то, что написано в договоре. Припоминают обычно и опыт братской Белоруссии – там, как рассказывали автору знающие люди, стороны договора могут записать в него любую цену. Но муниципальные власти вправе… в любой момент взять недвижимость себе, заплатив покупателю сумму, которая значится в бумагах. Но это где-то, а у нас пока преломить ситуацию не удается: граждане, владеющие квартирой меньше трех лет, соглашаются продавать ее или так, или никак – и весь разговор.

Завершая разговор о налогах при продаже, следует напомнить и еще одно. Граждане, продавшие квартиру, которой они владели более трех лет, обычно не утруждают себя тем, чтобы известить о сделке налоговые органы. Они считают это излишним – вероятно, потому, что налогов здесь платить не нужно. «Такое мнение – ошибочно, - убежден Эдуард Федорец, эксперт агентства «БЕСТ-Комфорт». – Обязанности по подачи налоговой декларации не позднее 30 апреля следующего года с продавца не снимается».

Ирина Маркочева («Кутузовский проспект») уточняет, что за неподачу налоговой декларации налогоплательщику грозит штраф: сначала в размере 5% от суммы налога, подлежащего уплате за каждый месяц просрочки. Если же декларация не подается в течение 180 дней, то санкции ужесточаются: 30% от суммы налога плюс еще по 10% за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181 дня (ст.119 НК РФ). Эксперт обращает внимание, что имущественный налоговый вычет предоставляется не автоматически, а только на основании вашего заявления о предоставлении налогового вычета и налоговой декларации. То есть продавца, даже если он владел квартирой более трех лет, могут за неподачу декларации оштрафовать на указанные выше суммы.

Несмотря на то, что налоги у нас мало кто платит, а неплательщиков никто особо не контролирует, знать о них необходимо. Со временем, возможно, налоговики выработают какие-то действенные механизмы контроля и сделают более удобной систему оплаты, тогда и обязанность платить налоги не станет для вас неожиданностью. К тому же, знание законов может оградить вас от роковых ошибок. Не лучше ли, к примеру, заплатить налог, но в договоре о продаже квартиры написать рыночную сумму? Чтобы ее же потом в случае чего и вернуть?

Владимир Абгафоров 

Дата публикации: 11:14 16 сентября 2009

Источник: bpn.ru