Дмитрий Катаев: "Это страшнее, чем повышение квартплаты"

Вступающий в силу новый Жилищный кодекс (ЖК) уже окрестили "кодексом собственника". Но собственники бывают разные. Многие из опрошенных "Газетой.Ru" экспертов сходятся во мнении, что, укрепляя позиции "крепких" собственников, ЖК абсолютно не защищает права собственников "слабых". Не говоря уже о тех российских гражданах, которые вообще не успели приобрести этого почетного статуса.

О том, какие нормы Жилищного кодекса можно назвать наиболее удачными и прогрессивными, а какие, наоборот, наименее удачными, корреспондент "Газеты.Ru" побеседовал с московскими законодателями, курирующими различные направления в Мосгордуме.

Председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере Дмитрий Катаев считает, что новый Жилищный кодекс очень противоречив, а отсутствие в нем конкретики оставляет возможности для злоупотреблений. "По своей "революционности" новое законодательство вполне сравнимо с приватизацией жилья, – говорит г-н Катаев. – Законом о введении кодекса в действие заявлено, что собственники жилья стали теперь и собственниками земли, и это его самая сильная норма. Но вот дальше начинаются вопросы. Насчет земли под домом – ясно, а земля вокруг дома? Там, где нет межевания, а его нет почти нигде, возможен произвол. В законе, например, не установлен срок, в который собственники, обратившиеся к властям, должны получить документ, подтверждающий границы их домовладения.

Новый кодекс вводит очень важный институт – собрание собственников жилья в многоквартирном доме.

И собрание получает довольно большие полномочия. Например, раньше правительство Москвы произвольно продавало и сдавало чердаки, технические подвалы, колясочные. Теперь такие решения сможет принимать только собрание большинством голосов. Еще один плюс – ТСЖ смогут избавиться от управляющих компаний, которые были навязаны им чиновниками. Согласно закону, собственникам в течение двух лет предстоит выбрать форму управления домом, в противном случае за них это сделает государство. (Правительство Москвы, конечно, будет скрывать эту информацию, чтобы через два года навязать свое решение.)

Но собрание – это и очень опасный инструмент, потому что проводится оно по принципу акционерного общества, когда голосуют не души, а метры. И вполне реальна ситуация, при которой совершенно определенная команда сколотит большинство и начнет диктовать свою волю меньшинству. И это, конечно, большой минус".

Еще о минусах. Абсолютно не согласен г-н Катаев с тем, что финансирование капремонта теперь возлагается на собственников жилья.

"Это гораздо страшнее, чем уже привычное нам повышение квартплаты, - считает он. – Суммы здесь неизмеримо большие. Государство десятилетиями не исполняло свои обязанности по ремонту, а теперь от этих обязанностей отказывается. Интересно, могло бы оно отказаться от внешнего долга? Речь не идет о коммерческих домах-новостройках, здесь капремонт понадобится через 15--20 лет, и объединениям собственников жилья будет по силам решить этот вопрос самостоятельно. А как быть пенсионерам в старых развалюхах, которые надо было ремонтировать "позавчера", – им найти такие деньги не реально. Это несправедливо и бесчеловечно".

Член думской комиссии по социальной политике Михаил Москвин-Тарханов

главным плюсом нового кодекса также считает появление понятия единого имущественного комплекса (дом и земля). На его взгляд, эта норма значительно расширяет права собственников, которые теперь смогут самостоятельно принимать решение (2/3 голосов общего собрания) о необходимости ремонта или модернизации жилья, выбирать проект, инвестировать или привлекать к капремонту выбранных инвесторов.

"Опасность же усиления собственника заключается в том, – говорит Москвин-Тарханов, – что он становится более не зависимым не только от чиновников, но и от членов семьи.

ЖК дает ему больше прав по распоряжению и отчуждению собственности без согласия членов семьи.

Все, кроме иждивенцев, в течение года после продажи обязаны освободить квартиру и выписаться либо доказать в судебном порядке свое право не делать этого. Получается, если собственник пропивает свою собственность или вкладывает ее в какой-то неудачный проект, все оказываются на улице. Хорошо, что новый ЖК наконец-то защищает добросовестного приобретателя. Вопрос – за чей счет. Это просто такой большой подарок риэлтерам. До сих пор квартиры с обременениями, естественно, не продавались. Теперь не надо проверять правовую чистоту квартиры, бояться, что кто-то вернется сюда из заключения или психушки. И все это приведет к новому витку массовой скупки жилья у неблагополучных семей".

Председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике Ирина Рукина

"совершенно непродуманными" называет вводимые кодексом ограничения права приватизации, а самое главное – деприватизации жилья. "В итоге будет ущемлено большое количество граждан, – говорит она. – Не получившие вместе со всеми возможность приватизировать свое жилье жители аварийных домов, общежитий, военнослужащие так и не смогут воспользоваться правом приватизации. Те же,

кто не сможет нести бремя собственника, не смогут и деприватизировать жилье.

Растущие налоги и квартплата будут подталкивать необеспеченных граждан к замене жилья на меньшее по размерам и худшего качества, ведь кодекс очень слаб в социальном плане – за неплатежи людей станут выселять и продавать их квартиры. Но город не осуществляет функции обмена, нет у него и резервного жилья для отселения. Идти к риэлтерам страшно. Людям просто не оставляют выхода".

Зато большим плюсом кодекса г-жа Рукина считает то, что он дает развитие ипотеке. "ЖК имеет рыночную направленность, и теперь

городу придется все жилищные программы формировать с элементами ипотеки,

-- говорит она. – Получает легитимность приобретения жилья в рассрочку. Правда, для того чтобы это заработало, регионы должны принять еще 30--40 подзаконных актов, так как в самом кодексе нет конкретных механизмов и инструментов финансирования".

Заместитель председателя бюджетно-финансовой комиссии Александр Тарнавский

отметил в качестве "плюса" то, что новый ЖК улучшает положение собственников при переселении. Теперь они могут претендовать на компенсацию в размере "выкупной цены" своей собственности, которая складывается из рыночной стоимости жилья, понесенных при переезде убытков и упущенной выгоды. Но вот наниматели в этой ситуации вообще не имеют никаких прав. Им предоставляют жилье по норме, которую устанавливает, как бог на душу положит, каждый регион. В ЖК на этот счет нет никаких конкретных цифр. (В Москве на сегодняшний день эта норма довольно приличная – 18 кв. м.)

А вот то, что всех нуждающихся в получении социального жилья выстроили в простую механическую очередь по дате постановки на учет (кроме трех категорий), г-н Тарнавский называет катастрофой. "Из законодательства изъяты все категории первоочередников, – говорит депутат. – И теперь Москва сможет решать их проблемы только в рамках жилищных программ. Но программа – это не закон. И что делать с теми бывшими первоочередниками, которые уже стоят на очереди 3--5 лет? Считается, что московский закон не имеет обратной силы, но первоочередники, тем не менее, под этот принцип попали, так как обязательства перед ними не выполнены, а их категория упраздняется. Через 1--2 года они должны были бы получить квартиру, а теперь все это пропадает. И пока Москва еще не разобралась, что же с этим делать".

Еще один существенный минус нового законодательства – невероятная скорость введения его в действие (закон о менетизации льгот, как ни странно, ничему не научил).

"То, что ЖК вводят не поэтапно, а резко, без минимальной проработки, тяжело даже для государственных органов, – говорит г-н Тарнавский. – Посмотрите, в каком положении оказался наш жилищный департамент. Раньше для постановки на очередь существовала норма – не более 10 кв. м на человека (15 кв. м в коммуналке). Сейчас потенциальный очередник должен еще доказать, что он малоимущий. Но определение "малоимущий" совершенно не конкретно, на этот счет нет никаких законодательных актов. И пока не определится, кто же такие малоимущие (а сегодня этого не скажет никто), постановка на очередь на получение жилья в Москве остановится.

Или другой момент: как теперь рассчитывать жилищные субсидии, предоставляемые очередникам в качестве альтернативы, если федеральное законодательство называет одинаковую и для Москвы, и для куда менее дорогих городов цифру – $17 тыс.? (Сейчас в Москве максимальная субсидия равняется 70% рыночной стоимости квартиры, и это совсем другая цифра.) И эту разницу тоже надо как-то учесть в бюджете, и без того напряженного из-за монетизации. Для Москвы все это просто шок".