Нотариальный полигон

Минюст собирается вернуть обязательный нотариат по сделкам с недвижимостью, а самих нотариусов наделить дополнительными полномочиями. В частности, разрешить им без суда урегулировать незначительные споры. Реформу нотариальной системы РФ апробируют на Петербурге. Об этом в ходе совещания в Управлении Министерства юстиции РФ по Петербургу и Ленобласти заявил глава Минюста Александр Коновалов. Смольный уже дал согласие на то, чтобы использовать город в качестве своеобразного испытательного полигона.

Сейчас министерство разрабатывает новый федеральный закон, который должен получить статус нотариального кодекса. К концу года законопроект будет готов, заверяет министр. В нем, в частности, предполагается вернуть обязательное нотариальное удостоверение некоторых сделок с недвижимостью, отмененное в 1996 году. Перечень этих сделок еще не готов, его предстоит выработать в ходе «испытаний» законопроекта в Петербурге.

В кодексе будет установлена система тарификации нотариальных услуг, регламентирован процесс деятельности нотариусов, которую будет контролировать Минюст.

Кроме того, у нотариусов появятся новые функции - в частности, они смогут утверждать юридические факты в судебной деятельности, участвовать в регистрации права на собственность, решать мелкие споры до обращения в органы правосудия и предоставлять необходимую в ходе судебных разбирательств информацию.

По словам Александра Коновалова, деятельность нотариальных контор будет построена по принципу системы одного окна: здесь можно будет не только составить договор, например, о праве собственности на недвижимость, но и зарегистрировать сделку и получить готовый пакет документов.

Спрос в разы

По данным Минюста, в России действует всего 56 государственных нотариальных контор, а частных – свыше 7000. Контроль за их деятельностью фактически не ведется. В результате в эту сферу часто попадают не достаточно компетентные юристы, документы составляются с ошибками. Стоимость услуг нотариусов устанавливается произвольно. Сеть нотариальных контор в России развита неравномерно – в небольших населенных пунктах подчас вообще нет ни одного нотариуса.

Хотя обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью – купли-продажи, дарения, мены – было отменено уже 12 лет назад, но, по данным Управления федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, около 80% договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяется у нотариуса (в целом в Петербурге ежегодно совершается около 50-55 тысяч сделок с недвижимостью). Правда, в кризис их количество несколько снизилось – из-за дороговизны услуг нотариусов. Обычно они обходятся в 0,3–2% от суммы сделки.

Специалисты отмечают, что чем больше сделок удостоверяется договором в простой письменной форме, тем больше проблем впоследствии возникает в случае судебных разбирательств по таким сделкам. «Что сейчас получается? Сделку готовит сначала риэлтор. Затем он подключает к составлению договоров в простой письменной форме какого-нибудь юриста. Потом кто-то третий по доверенности несет документы на регистрацию. И орган регистрации иногда кому-то четвертому выдает их для покупателя. И все это люди, которые имеют опосредованное отношение к значимому правовому действию, где изначально и до завершения сделки необходим человек, который представляет ее природу. Он должен учесть интересы не только продавца и покупателя, но и пользователей, которые там прописаны, но не являются собственниками. Учесть интересы детей, иметь разрешение органа опеки и попечительства, а также супруга, если титульным собственником является один из супругов. А представьте, что в продаваемой квартире жил человек, который в местах лишения свободы. Он снялся с регистрационного учета, но он вернется из тюрьмы. И покупатель получит «подарок» - он не имеет права не прописать у себя этого возвращенца», - комментирует в интервью «Российской газете» президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова.

«С введением обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью меньше будет судебных проблем, - считает заместитель директора АН «Бекар» считает Николай Лавров. – Ведь подпись на договоре в простой письменной форме никто не заверяет, доказать ее подлинность или подложность фактически невозможно. А потому судебная перспектива таких споров неясна».

По данным петербургской прокуратуры, из-за этого преступления, связанные с незаконным отчуждением частной недвижимости, редко доходят до суда. В год рассматривается не больше полутора сотен подобных дел.

Однако по мнению заместителя генерального директора АРИН Владимира Спарака, нет необходимости срочно вводить обязательный нотариат сделок с недвижимостью. «Агентства заинтересованы в привлечении нотариуса как дополнительного специалиста, проверяющего чистоту сделки. Поэтому при прочих равных условиях агентства недвижимости стараются проводить сделки с участием нотариуса. Но любая принудительность – вне рынка. Нотариусы должны заинтересовать в своих услугах других участников рынка», - рассуждает он.

Тем не менее, добавляет Владимир Спарак, один из существенных плюсов нотариального оформления – удостоверение личности. В отличие от нотариуса, сотрудники регистрирующих органов производить его не могут. «Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью лишь незначительно увеличит надежность сделок.

Сейчас подавляющее количество сделок идет через агентства недвижимости, через нотариусов либо через банки. В результате юридическое сопровождение оказывается на достаточно неплохом уровне», - говорит Владимир Спарак.

Удорожания сделок от введения обязательного нотариата не избежать, признают эксперты. Причем, как считает Николай Лавров, поскольку поток клиентов у нотариусов увеличится в разы, то и стоимость их услуг, скорее всего, вырастет. «Прежде всего, пострадают внутрисемейные сделки и большинство ипотечных сделок», - добавляет Владимир Спарак.

А вот к удлинению сроков оформления сделок введение обязательного нотариального удостоверения вряд ли приведет, полагают специалисты. Предложение на рынке нотариальных услуг пока превышает спрос.

Тимофей Титаренко, юрист группы недвижимости компании «Рёдль и партнеры»:

С марта 1996 года, когда вступила в силу вторая часть нового Гражданского кодекса РФ, нотариальная форма удостоверения сделок купли-продажи жилья перестала быть обязательной. С января 2005 года отменили и обязательность нотариального удостоверения сделок ипотеки.

Однако по старинке покупатели и продавцы жилья идут к нотариусу, чтобы заключить сделку с жильем. Рассмотрим плюсы и минусы обоих форм сделки: нотариальной и простой письменной.

Несомненным плюсом нотариального удостоверения является независимость нотариуса. Это человек, который – по крайней мере, по внешним атрибутам – равноудален от обоих участников сделки. В ситуации, когда обе стороны боятся обмана со стороны контрагента, присутствие независимого арбитра, несомненно, успокаивает стороны. Нотариус разъяснит сторонам содержание пунктов договора и предупредит их о возможных последствиях сделки.

Не обойтись без нотариуса в случаях оформления сделки в рамках «цепочки», когда продавец квартиры одновременно с ее продажей приобретает новое жилье. В этой достаточно нервозной ситуации оптимальный вариант – собрать участников «многоступенчатой» сделки у одного нотариуса и спокойно оформить все договоры, пускай даже это и продлится несколько часов.

При заключении договоров купли-продажи жилья, ранее приобретенного одним из супругов по возмездной сделке, необходимо получить согласие другого супруга в письменной форме и удостоверить его у нотариуса. Так что если придется такое согласие оформлять, то заодно можно и сделку нотариально удостоверить.

Профессиональная ответственность нотариусов, занимающихся частной практикой, застрахована. Причем если раньше минимальный обязательный размер страховой суммы ограничивался символическими 10 тыс. рублями, то, начиная с 1 июля 2009 года, эта сумма составляет 1,5 млн рублей для городских нотариусов и 1 млн рублей – для сельских.

Это означает, что если вследствие совершения нотариальных действий гражданину или организации причинен имущественный вред, то он должен быть возмещен страховой компанией. Впрочем, случаи расплаты страховщиков за нотариальные ошибки пока отсутствуют, либо единичны. Объясняется это просто. Для того чтобы получить страховое возмещение, необходимо доказать факт наличия ущерба, например, в результате признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Потерпевший должен, кроме того, обратиться в суд с иском к нотариусу и страховой компании о возмещении имущественного вреда. При этом еще придется доказать, что вред причинен именно вследствие действий (бездействия) нотариуса – на практике это довольно сложно.

В качестве примеров можно привести случаи совершения сделок продажи жилья представителем продавца по доверенности, в то время как данная доверенность была поддельной либо была отменена доверителем. Нотариусу просто обосновать, что он проявил надлежащую осмотрительность при проверке доверенности, предъявленной представителем продавца.

Нотариус может оправдать себя и в том случае, если для удостоверения сделки купли-продажи квартиры вместо умершего продавца приходил гражданин, очень похожий на лицо в фотокарточке из предъявленного паспорта продавца.

Бытует мнение, что недобросовестный продавец или покупатель после регистрации сделки может оспорить ее, ссылаясь на то, что является психически больным и состоит на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере. И что, мол, в случае совершения сделки в нотариальной форме данный риск минимизируется. Это заблуждение.

Действительно, согласно статье 177 Гражданского кодекса, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. Это может быть сделано по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Но нотариус и не станет оценивать способность стороны сделки отдавать отчет своим действиям. Он ограничится обычной внешней оценкой того, находится ли «бабушка – божий одуванчик» в здравом уме, подписывая договор продажи квартиры по мизерной стоимости.

Полновесную оценку соответствия воли человека его волеизъявлению сможет дать лишь психиатрическая экспертиза, проводимая в рамках судебного дела, которая должна подтвердить или опровергнуть тот факт, что именно в день совершения сделки психически либо наркотически больной человек находился в сильном душевном волнении либо в ином состоянии изменения сознания, не позволявшем ему осознавать значение действий. Таким образом, роль нотариуса при рассмотрении таких споров сводится лишь к роли обычного свидетеля. А свидетелями могут выступать совершенно любые лица, которые скрепят своими подписями договор купли-продажи квартиры, подтвердив, что договор подписывали именно те лица, чьи паспортные данные указаны в документе. К слову, в настоящее время судебная практика чаще становится на сторону контрагентов таких «недееспособных» граждан. И совершенные сделки остаются в силе.

Проверяя права продавца на распоряжение квартирой, нотариус запросит лишь два документа. Он исследует выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которых указываются собственники и иные правообладатели квартиры, а также зарегистрированные обременения и ограничения данного жилого помещения.

В дополнение к этому нотариус проверит форму 9 (справка о зарегистрированных лицах) и перенесет список указанных в ней лиц в текст договора в качестве тех, кто имеет право проживания в квартире и утрачивает это право в связи с переходом права собственности к покупателю (на основании стати 292 Гражданского кодекса). Этим и ограничится. Но зачастую проблемы с действительностью сделки возникают в части нарушения жилищных прав третьих лиц. Например, это могут быть дети, безосновательно снятые с регистрационного учета либо выселенные из квартиры продавцом.

В этой ситуации сделки оспариваются законными представителями несовершеннолетних в суде, и – что самое удивительное – нотариусы, удостоверившие данные сделки и не предупредившие покупателя о возможных рисках, в суд просто не являются, оставляя покупателя без необходимой в таком случае юридической и моральной поддержки.

Главной же претензией к нотариусам остается их устраненность в самом болезненном вопросе совершения сделки – расчетах. В Санкт-Петербурге насчитываются единицы нотариусов, оказывающих услуги по аккредитивным расчетам. То есть когда нотариус принимает на депозит деньги от покупателя и выдает их продавцу при предъявлении документов о переходе права собственности на квартиру покупателю.

Не найдете вы и нотариуса, который документально подтвердит, что в его присутствии покупатель передал денежные средства в оплату стоимости квартиры продавцу. Наиболее распространенная фраза для нотариальных договоров: «Расчеты между сторонами произведены на момент подписания договора вне нотариальной конторы». Таким образом, нотариус устраняется от роли гаранта сделки, отправляя стороны в банковские ячейки либо к безналичным расчетам.

Опустим вопрос о стоимости оформления сделки в простой письменной либо нотариальной форме. У каждой из сторон – нотариусов и юристов – здесь может быть свое мнение. Заметим однако, что юрист (или риэлтор) в большинстве случаев не только составит сторонам договор, но и зарегистрирует сделку. Нотариус же лишь ограничится ее удостоверением.

Таким образом наиболее удобной формой совершения сделки все-таки является простая письменная. После того как юрист составляет договор, стороны направляются в банк и там его подписывают. Арендуется банковская ячейка, в которую закладывают деньги и расписку продавца об их получении. По одному ключу от ячейки получают продавец и покупатель.

Далее стороны (либо от их имени – представители по доверенности) подают договор купли-продажи квартиры в Федеральную регистрационную службу на регистрацию и через 10 рабочих дней его получают. После чего отправляются в банк, где каждый получает причитающееся ему – соответственно, деньги и расписку.

Ольга Мягченко

Дата публикации: 11:28 29 сентября 2009

Источник: bpn.ru