Двухкомнатная квартира: однушка плюс миллион

О нынешнем состоянии рынка уже сказано много негативного: и стагнирующий он, и депрессивный… Однако когда цены стабильны и нет ажиотажа, улучшить свои жилищные условия проще. Рассмотрим часто встречающуюся ситуацию: когда продают однокомнатную квартиру и вместо нее покупают «двушечку».

Время — самое благоприятное

Когда рынок растет, на нем хорошо себя чувствуют продавцы, ведь предлагаемый ими товар покупают быстро и не торгуясь. Противоположная ситуация (снижение цен) удобна для покупателя. Человек же, совершающий рассматриваемую нами сделку, «един в двух лицах»: ему надо и продать, и купить.

Поэтому для него самым выгодным является сегодняшнее положение, когда цены практически остановились. На рынке нет покупательского ажиотажа — это значит, что владелец квартиры, которую мы захотим купить, легко согласится подождать лишние две-три недели, пока сложится альтернативная цепочка.

Есть и другие соображения в пользу того, чтобы менять однокомнатную на двушку именно сейчас. «По сравнению с докризисными временами стоимость квартир снизилась, соответственно, стал дешевле один квадратный метр жилья, — напоминает Анна Зверева, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». — Таким образом, разница в ценах между объектами разной площади сократилась. Сегодня при обмене однокомнатной квартиры на двухкомнатную требуется значительно меньшая доплата, чем прежде».

Баланс предложения также благоприятен. «В настоящее время на рынке Москвы на продажу выставлено около 14 тыс. однокомнатных квартир и около 23 тыс. двухкомнатных, — говорит Татьяна Майорова, риэлтор компании «Пересвет-Недвижимость» (входит в ГК «Пересвет-Групп»). — Конечно, количество объектов постоянно меняется, но в целом ситуация очевидна: двушек больше приблизительно в полтора раза».

Итак, у желающих приобрести двухкомнатную квартиру есть неплохой выбор, притом что конкуренция со стороны желающих продать однушку невелика.

Сколько доплачивать?

Вероятно, больше всего потенциальных участников сделки интересует вопрос: какова разница в цене между одно- и двухкомнатными квартирами? Иными словами, какова величина необходимой доплаты? Понятно, что на рынке недвижимости все индивидуально: можно привести примеры однокомнатных квартир на Остоженке, которые будут в разы дороже двухкомнатных в Бирюлево или тем более в отдаленных городах Подмосковья. Но мы будем сравнивать объекты корректно, то есть находящиеся в одном районе, примерно одного качества.

«Если очень упрощенно, то для типовых квартир в спальных районах на доплату потребуется 1–1,5 млн руб., — говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия», — будем исходить из того, что двухкомнатная стоит сегодня 4–6 млн, однокомнатная — 3–4,5 млн».

Эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект» А. Зверева приводит несколько конкретных примеров. В Кузьминках, на улице Юных Ленинцев, однокомнатная квартира (общая площадь — 33 кв. м, жилая — 20, кухня — 6) на четвертом этаже панельной пятиэтажки стоит 4 млн руб.

Двушка того же качества (в пяти этажке, площадь 45/28/6) продается за 4,7 млн. Доплата, таким образом, составляет 700 тыс. руб., но не будем забывать о том, что хрущевки — это по определению наиболее дешевое жилье в Москве.

В девятиэтажках на улице Гарибальди (станция метро «Новые Черемушки») однокомнатная квартира с параметрами 33/22/6 выставлена на продажу за 4,6 млн, двухкомнатная — за 5,6 млн руб. Потребуется доплата в 1 млн руб.

В 12-этажных домах на улице Твардовского в Строгино удастся продать однушку (39/21/9) за 5,3 млн руб., а купить двухкомнатную (47/30/7) — за 6,6 млн. Размер доплаты составляет уже 1,3 млн руб. Примерно такая же сумма понадобится и при обмене квартир в 17-этажных домах на «Пражской».

Разумеется, приведенные выше расчеты нельзя воспринимать как истину в последней инстанции. Есть масса деталей, способных скорректировать цену, например переезд в другой район (и он окажется дороже или дешевле вашего). Вполне вероятно, что вместо девятиэтажного дома вам захочется переселиться в более современный. Играет роль и состояние квартиры. Наконец, сделка с недвижимостью всегда предполагает дополнительные траты: услуги риэлтора, сбор документов, всевозможные пошлины. Поэтому плотно планировать бюджет не стоит, надо иметь в запасе порядка 300 тыс. руб.

Если денег нет?

При отсутствии денежных средств улучшить свои жилищные условия можно с помощью ипотеки. Она сегодня доступна немногим, но надо сказать, что среди всех претендентов на кредиты «альтернативщики» оказались в наилучшем положении — банки дают им деньги охотнее всего. Объясняется это просто: здесь требуются незначительные суммы. Как уже отмечалось, при обмене однокомнатной на двушку понадобится максимум 1–1,5 млн, тогда как покупателю квартиры «с нуля» потребуется не менее 3 млн руб.

К тому же, когда квартиру приобретают с доплатой, интересы банка защищены значительно лучше — доля заемных средств в стоимости жилья не превышает 30%. «Получить подобный кредит гораздо легче, и условия окажутся выгоднее, — отмечает Т. Майорова. — Например, ипотеку можно оформить в Сбербанке по ставке 14,5% годовых, и при этом наличие поручителей необязательно».

Эксперты утверждают, что за всю историю существования нашего рынка недвижимости на нем практически не было периодов стабильности цен: они либо росли (что случалось гораздо чаще), либо снижались. Соответственно, велика вероятность того, что нынешнее хрупкое равновесие нарушится — и момент, столь удобный для совершения альтернативных сделок, будет упущен. Сегодня, по существу, сложность одна — найти покупателя на свою квартиру. Задача, конечно, серьезная, но, как напоминает Е. Голубева, у риэлторов на этот счет есть расхожая мудрость: на любой объект найдется покупатель, вопрос лишь во времени и адекватной стоимости. Если же возобновится рост цен, то связать альтернативу станет в разы сложнее.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 12:57 01 октября 2009

Источник: bpn.ru