Экономика с географией

Среди покупателей жилья в области всегда было немало москвичей, для которых переезд из Москвы был единственной возможностью решить жилищный вопрос, поскольку в Подмосковье квартиры значительно дешевле, чем в столице. В кризис число москвичей, готовых переехать, заметно выросло. Эксперты связывают это со снижением уровня доходов населения и с вытеснением самого популярного сегмента новостроек - эконом-класса - за пределы МКАД.

Новое дешевое

Основной спрос на квартиры в Подмосковье формируют, в первую очередь, местные жители. Недвижимость в области интересна также приезжим из других городов, которые рассматривают эту покупку как первый этап на подступах к столице. Среди них довольно много покупателей из московского региона, которые перебираются из дальнего Подмосковья в ближнее (меняя, например, Павловский Посад на Железнодорожный). Но и москвичи составляют немалый процент среди среди покупателей подмосковного жилья, поскольку цены на квартиры в области в среднем на 30 процентов ниже.

"По статистике более половины московских семей хотят улучшить жилищные условия, но понятно, что в Москве нет столько жилья, чтобы все эти желания могли претворится в жизнь, - комментирует руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом" Александр Пыпин. - Однако, изначально семья, планирующая улучшение жилищных условий или покупку отдельной квартиры, действует по оптимистичному сценарию, с большими надеждами. После поисков обычно выясняется что им не хватает денег на покупку нужного по площади и качеству жилья в Москве, не дают кредит, отказали дать в долг знакомые, нет нужного варианта в подходящем районе Москвы. В итоге они, столкнувшись с реальностью и оценив все плюсы и минусы, покупают квартиру в ближнем Подмосковье".

Нередко в область перебираются пожилые семейные пары, которые отдают свои московские квартиры выросшим детям - у них нет необходимости ездить на работу, и выбор более зеленого пригорода является, скорее, преимуществом. Но надо отметить, что это все-таки не очень большой процент, поскольку не все готовы отказаться от московских надбавок к пенсии.

По данным аналитиков компании "Миэль-Новостройки", за прошедший год число обращений от москвичей, желающих приобрести квартиру в ближайших городах Подмосковья, увеличилось на 10 процентов. Эксперты отмечают, что за последние годы ядро предложения в дешевом сегменте переместилось за пределы столицы — в Москве возводятся в основном проекты элитного и бизнес-классов. Кроме того, после произошедшего снижения цен, дал свои результаты и отложенный спрос, накопленный во время бурного роста цен, когда для многих даже подмосковная недвижимость была недоступна.

"Спрос следует за предложением, также смещаясь в подмосковные города, - рассказала, директор по продажам компании "Миэль-Новостройки" Юлия Гераськина. - Благодаря новым жилым комплексам в Подмосковье московские семьи экономят на стоимости квадратного метра, значительно улучшая свои жилищные условия".

Начальник департамента маркетинга компании "Яртт девелопмент" Марина Акимова тенденцию подтверждает: "На нашем объекте - ЖК "Новая Апрелевка" (Наро-Фоминский район области) более 40 процентов покупателей – жители Москвы. Очевидно, снижение доходов привело к тому, что часть потенциальных покупателей-москвичей стала более внимательно приглядываться к подмосковным объектам".

По данным "Миэль-Новостройки", среди городов, расположенных за пределами МКАД, лидерами по объему вводимого жилья в 2009 году стали Красногорск (около 20 процентов от общего объема предложения), Реутов и Балашиха (около 17 процентов), Щербинка и Подольск (15 процентов), Люберцы и Котельники (чуть менее 15 процентов). Минимальный объем предложения был зафиксирован на севере Московской области.

Цены

Традиционно в пятерку самых дорогих городов Подмосковья входят Реутов, Красногорск, Мытищи, Химки и Видное, расположенные вблизи МКАД и обладающие развитой инфраструктурой. По данным аналитиков "Миэль", по итогам августа лидировал Реутов, где средняя цена квартир на вторичном рынке составляла 96,4 тысячи рублей за квадратный метр, в новостройках - 87,0 тысячи рублей за квадратный метр. Далее следуют Красногорск (91,6 тысячи рублей за квадратный метр на вторичном рынке и 85,1 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках) и Видное (90,8 и 78 тысяч рублей за квадратный метр соответственно). Стоимость жилья на вторичном рынке в Химках составляет 89,8 тысячи рублей за квадратный метр, на первичном - 83,3 тысячи рублей за квадратный метр. В Мытищах квартиры на вторичном рынке стоят 87,7 тысячи рублей за квадратный метр, в новостройках - 85,3 тысячи рублей. Кроме того, высокие цены на квартиры отмечаются и в населенных пунктах, приближенных к столице: поселке Мосрентген, Путилково, Марфино, Развилка. Дорогими городами остаются Люберцы и Одинцово.

Самые дешевые квартиры, как правило, предлагаются в отдаленных городах области, расположенных более чем в двух часах езды от Москвы. В августе на вторичном рынке жилья такие предложения были представлены в следующих городах и поселках: Рошаль - 31,5 тысячи рублей за квадратный метр, Зарайск - 35,1, Талдом -36,5 , Оболенск - 39,2 и Серебряные Пруды — 39,8. На рынке новостроек в число самых недорогих городов и поселков области вошли Электрогорск - 32 тысячи рублей за квадратный метр, Можайск -35, Серпухов - 36,4, поселок Вербилки -37,3, а также Воскресенск, поселки Лопатинский и Михнево — 38 тысяч рублей за квадратный метр.

Критерии выбора

"Конечно, переходя в подмосковный формат, покупатель рассчитывает получить жилплощадь больше и лучше, - комментирует генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. - Например, если семья москвичей может позволить себе по бюджету квартиру в Москве площадью 50 квадратных метров, то в Подмосковье за эту цену может приобрести жилье площадью 80 - 100 квадратных метров, что для семей с детьми - большое преимущество".

Обычно у покупателей есть несколько жестких требований: число комнат, удаленность от Москвы и направление, остальное зависит от бюджета семьи. Выбор направления в основном зависит от первоначальной среды обитания - например, жители севера Москвы выбирают Химки, южане — Троицк. Еже один важный критерий — транспортная доступность. Люди, работающие в Москве, выбирают города, откуда ходят скоростные электрички.

Лидерами потребительских предпочтений в области по-прежнему остаются города-спутники: Одинцово, Ивантеевка, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха, Реутов. Если главная цель покупателей – низкая цена недвижимости, то квартиры выбирают не в самом ближнем Подмосковье: в последнее время вырос интерес покупателей к Лыткарино, Подольску, Домодедово, Щелково, Королеву, Юбилейному, Троицку, Пушкино, Железнодорожному, Видному. По данным экспертов компании МИАН, в общем количестве сделок, совершенных в прошедшем полугодии в Московской области, более 50 процентов приходится именно на города в 10-30 километровой зоне от МКАД. Спрос переместился в те города, в те сегменты, где снижение цен было более интенсивным. Наибольший спрос на подмосковные квартиры сосредоточен в сегменте до 3 миллионов рублей.

"Как ни странно, достаточно активно идут сделки и в дальнем Подмосковье, – отмечает генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов, - поскольку, чем дальше квартира от Москвы, тем она дешевле. Кроме того, снижение цен здесь было более сильным. В Москве работает большое количество людей, которые проживают за пределами Московской области, и дальнее Подмосковье, каким бы дальним оно ни было, все же ближе. В дальнем поясе области можно приобрести полноценную однокомнатную квартиру дешевле, чем комнату в Москве. Например, в городе Руза "однушку" можно купить за 1,4 миллионов рублей, за 1,5 миллиона рублей – в Павловском Посаде".

Конечно, даже с учетом снижения доходов населения, разницы цен на жилье в Москве и области, активного строительства в Подмосковье, миграция москвичей массовой не станет. Увеличение роста спроса на квартиры в области — явление, вероятнее всего, исключительно кризисное. Как только восстановится рынок ипотеки, как минимум эти 10 процентов покупателей переберутся обратно в столицу.

Мария Мягкова

Дата публикации: 13:46 02 октября 2009

Источник: bpn.ru