Где оказываются неплательщики по ипотеке

В Петербурге большая доля вынужденных продаж из-под залога приходится на заемщиков, купивших на заемные деньги вторую квартиру. Но есть и такие, кто должен банку больше стоимости заложенного и подешевевшего жилья. Программа реструктуризации от АРИЖК не подходит ни тем, ни другим. Зато она может помочь отложить продажу залога до наступления более благоприятной рыночной ситуации.

Статистику о новом месте жительства бывших заемщиков банки или не ведут, или не разглашают. Сообщается лишь, что ситуаций, приведших к продаже залога, «очень немного». Например, по портфелю, сопровождаемому Санкт-Петербургским ипотечным агентством, таких продаж было не больше 5, рассказал начальник отдела СПИА Сергей Милютин.

О масштабе ипотечной проблемы трудно судить и по статистике Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Она оказалась тайной за семью печатями: по соглашению с АРИЖК, региональные операторы не имеют права разглашать эту информацию.
Среди таких продаж до 70-80%, по оценкам экспертов, приходится на долю ипотечных заемщиков, имеющих в собственности другое жилье.

Для продажи заложенных квартир момент не совсем удачный: чтобы быстро найти покупателя, необходим существенный дисконт – даже от текущих, уже упавших цен. Согласно индексу БН, рублевые цены предложения сегодня вернулись к показателям начала 2008 года, долларовые же снизились до уровня весны 2007-го.

Поэтому заемщики, купившие жилье дороже сегодняшней цены, решение продавать сейчас, с потерями, принимают из-за невозможности платить по кредиту, а не из-за разочарования в инвестиционном потенциале жилья.

Руководитель управления ипотечного кредитования «Балтийской ипотечной корпорации» (БИКОР) Марианна Белькова говорит, что все обращения за помощью связаны с экономическим кризисом – увольнением, неоплачиваемым отпуском или закрытием предприятия.

Мотивом к прекращению долговых обязательств по кредиту, по мнению начальника отдела кредитования «Службы ипотеки» Елены Ляпиной, может стать и заметное снижение дохода от сдачи в аренду ипотечного жилья – если за счет аренды оплачивалась большая часть аннуитета.

Владельцы единственной квартиры отличаются лишь тем, что откладывают продажу на самый крайний случай. «Они борются за свое жилье и находят способы платить по кредиту, - говорит региональный директор банка DeltaCredit на Северо-Западе Ольга Бажутина. - Тем более, что банк предлагает несколько программ реструктуризации».

Каждый пятый

По информации Ольги Бажутиной, большинство из петербургских клиентов ее банка, кто продавал или продает жилье из–под залога, имеют другую недвижимость. Такая же картина в петербургском филиале Национального резервного банка. Только примерно каждый пятый расстался со своей единственной квартирой, сообщила советник управляющего петербургским филиалом НРБ Алла Трубникова. При этом подобные сделки проходили со встречной покупкой другого жилья. У четырех пятых, соответственно, была в собственности другая недвижимость, говорят в НРБ.

По словам начальника отдела Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергея Милютина, все заемщики, кто довел дело до продажи, имеют альтернативное жилье. В компании БИКОР также все проблемные клиенты владели другой недвижимостью.

По мнению генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, в среднем доля заемщиков, вынужденных расстаться со своей единственной недвижимостью, больше, чем 20%. Он считает, что примерно 70% «продавцов поневоле» находятся в неплохой ситуации. Но в эти 70% эксперт включает и тех, кто уже владеет другим жильем, и тех, кто может приобрести таковое на средства, вырученные от продажи ипотечной квартиры.

При этом случается, что заемщикам удается договориться с банком о новом кредите - на меньшую сумму. Например, заемщик продает «двушку», а для покупки однокомнатной квартиры ему недостает 300-400 тыс. руб., что может быть втрое меньше первоначального кредита. Банк выдает нужный кредит. Но такие случаи редки.

В неплохом положении, по практике «Первого ипотечного агентства», оказываются заемщики, получавшие кредиты на покупку последней комнаты в квартире: после продажи всей бывшей коммуналки они без проблем гасят заем и покупают другую квартиру, поменьше.

По словам директора «Центра жилищного кредитования» Ирины Забродиной, среди «вынужденных» продавцов ощутима доля тех, кто продает не заложенное жилье, а другой имеющийся в собственности объект. В кредит семья улучшала жилищные условия, ипотечная квартира выбиралась тщательно, поэтому часто она больше по площади, лучше отремонтирована и удобнее расположена, чем прежнее жилье. В базах квартир, которые разослали партнерским риэлторским компаниям Райффайзенбанк и банком DeltaCredit, заметна доля подобных объектов, отмечает Ирина Забродина.

Примерно в 25-30% случаев денег после продажи залога и погашения кредита семье не хватает на покупку какой-либо крыши над головой в Петербурге, говорит Максим Ельцов. Он приводит пример, когда после возврата долга банку семья смогла купить квартиру в Краснодаре для матери заемщика, а сам он с женой переехал в съемное жилье.

Патовая ситуация складывается у семей, взявших кредит на пике цен на жилье с минимальным первым взносом, а затем потерявших платежеспособность. Теперь продажа недвижимости не позволяет погасить кредит, договориться с заемщиком, чтобы он остался без квартиры - и еще выплатил часть долга, превышающую цену квартиры - невозможно. У банка один путь – в суд. Заемщику даже посоветовать нечего.

Нет числа

Попытки измерить глубину проблемы наталкиваются на отсутствие точной информации. Данные сайта управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт–Петербургу, где выставлены 10 арестованных квартир, явно не отражают реалий. Максим Ельцов предполагает, что более или менее адекватное представление об объеме проблемных кредитов дает сайт Банка DeltaCredit, где выставлены на продажу 58 петербургских объектов.

ВТБ 24 тоже обнародовал такую базу, размещение объекта в ней для клиента бесплатное, покупатель может получить льготный кредит в этом же банке. У хозяев выставленных квартир возникают различные обстоятельства, в том числе обычные житейские, не связанные с кризисом, поясняет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24.

По оценке Максима Ельцова, у каждого банка есть по 3-4 абсолютно безнадежных займа, дела по ним переданы в суд, возможно, даже вынесены решения в пользу кредитора, но до выселения должника службой судебных приставов дело не дошло.

Передышка на год

О масштабе ипотечной проблемы трудно судить и по статистике Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Она оказалась тайной за семью печатями: по соглашению с АРИЖК, региональные операторы не имеют права разглашать эту информацию.

Из капитала АИЖК агентству по реструктуризации было выделено 5 млрд руб. Судя по тому, что дополнительные 25 млрд пока остаются «в резерве», по стране пока не набралось 16,7 тыс. заемщиков, воспользовавшихся платной помощью АРИЖК. (Расчет следующий: 30 млрд руб. должно было хватить для 100 тыс. заемщиков, значит, средний размер стабилизационного кредита предполагался в 300 тыс. руб.)

По мнению участников рынка, само нежелание разглашать результаты работы говорит о том, что федеральная программа работает в минимальном объеме.

АРИЖК выдает стабилизационный кредит в размере годового платежа по основному займу по ставке основного займа. После нескольких корректив стандарты АРИЖК приблизились «к жизни», они, например, позволяют получить помощь даже тем, кто указывал в кредитном договоре заниженную стоимость жилья.

Проведенные изменения дали эффект, говорит Татьяна Хоботова, Если во II квартале клиенты ВТБ 24 в Петербурге заключили 2-3 договора о реструктуризации, то в III квартале их уже было несколько десятков.

«С одной стороны, чтобы получить временное послабление, надо быть готовым к последующему ужесточению, напоминает Ирина Забродина. – Нужна уверенность в будущей платежеспособности, достаточной для выплаты уже двух кредитов».

По мнению Татьяны Хоботовой, федеральная программа помогает и тем, кто не собирается сохранять квартиру: благодаря АРИЖК можно отложить продажу жилья на год, и дождаться возобновления роста цен.

Елена Ляпина из «Службы ипотеки» тоже считает федеральную программу реструктуризации эффективной именно из-за возможности переждать период снижающихся цен и слабого спроса. Заемщик в трудный момент минимизирует свои расходы по платежам банку, а потом, по мнению Елены Ляпиной, сможет продать жилье и выплатить оба кредита – и основной, и стабилизационный.

Анна Александрова

Дата публикации: 11:06 21 октября 2009

Источник: bpn.ru