Ипотека в кризис: как снизить траты на выплату кредита

Разбираем типичные проблемы заемщиков и возможные пути выхода из сложных ситуаций.

Сбиваем драконовскую неустойку

На днях ко мне подошел коллега: «Представляешь, я на несколько недель просрочил выплаты по ипотечному кредиту за свою квартиру, и банк насчитал мне дикую неустойку по 100 долларов за день! Бандиты, когда на счетчик ставят, и то меньше берут!».

Как оказалось, такая драконовская неустойка, в принципе, не должна была бы стать сюрпризом, поскольку в кредитном договоре мы с коллегой, покопавшись, нашли соответствующий пункт. Да, размер штрафа явно «неадекватный», но, с другой стороны, заемщик на радостях от покупки квартиры сам под таким договором подписался. Ну, а то, что внимательно все страницы малопонятного текста сразу не прочитал - так это ситуация типичная…

Можно ли что-то предпринять в таком случае? Да, обнадеживают адвокаты по защите прав потребителей. Палочкой-выручалочкой может стать статья 333 Гражданского кодекса РФ. Она говорит о том, что неустойка, которая необъективно завышена и несоразмерна масштабам ущерба, понесенного банком из-за просрочки платежей по кредиту, может быть снижена судом в пользу заемщика.

То есть, строго по закону, снижения размера банковского штрафа нужно добиваться в суде. В то же время специалисты Центрального банка РФ в качестве аргументов заемщику рекомендуют ссылаться на ст. 333 ГК РФ (см. выше), а также на ст. 428 Гражданского кодекса. Суть последней заключается в следующем: если в договоре есть условие, явно обременительное для заемщика, но в ходе заключения договора изменить его содержание было невозможно (т.к. банк предлагает готовый стандартный вариант договора), то впоследствии заемщик вправе требовать изменения договора с такими кабальными условиями.

Все эти аргументы лучше изложить в письменном виде в заявлении в банк. Если вам не пойдут навстречу, то указывайте соответствующие статьи ГК (см. выше) в иске в суд.

Оспариваем заоблачную процентную ставку

Вот типичное письмо от нашей читательницы: «Помогите! Мы взяли ипотечный кредит с плавающей ставкой - изначально она была ниже, чем проценты во многих банках, потому и купились. Но с начала кризиса эта ставка выросла настолько, что в результате наш ежемесячный платеж по ипотеке поднялся на 15 тысяч рублей! Для нас это уже неподъемно. Можно ли что-то предпринять? Инна»

В таких ситуациях адвокаты советуют брать на вооружение статью 451 Гражданского кодекса РФ - о существенном изменении обстоятельств.

Эта статья позволяет настаивать на изменении условий договора (в нашем случае - условия о процентной ставке в кредитном договоре), если после заключения договора произошло настолько серьезное изменение обстоятельств, какого участник договора и предположить не мог, а если бы предполагал, то не стал бы заключать договор на таких условиях.

К существенному изменению обстоятельств можно отнести, например, резкий скачок курса валюты (если кредит взят в иностранной валюте), очень высокую инфляцию, потерю работы заемщиком из-за массовых увольнений в связи с кризисом, потерю доходов из-за серьезного хронического заболевания, инвалидности и т.п.

Имейте в виду, что, скорее всего, вопрос об изменении условий кредитного договора, т.е. снижении безжалостно задранной банком плавающей процентной ставки, придется решать в суде.

Получаем отсрочку

Если с выплатами у вас совсем уж труба - из-за потери работы, снижения зарплаты и т.п., то стоит повнимательнее присмотреться к государственной программе помощи ипотечным заемщикам. Только поспешите: по данным на сегодняшний день заявки на участие в эту программу принимаются до 31 декабря 2009 г. (будут ли принимать новых участников в следующем году, пока неизвестно).

Суть помощи заключается в следующем: в течение одного года оплату всех ипотечных взносов в полном объеме за вас обеспечивает специально созданная государством организация - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Фактически на этот период вам предоставляется новый кредит (так называемый стабилизационный) в размере 12 ежемесячных платежей по ипотеке, и вам нужно выплачивать только проценты по этому кредиту. Суммы, как правило, выходят относительно небольшие - от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в месяц.

По истечении «льготного года» заемщик начинает самостоятельно выплачивать одновременно и свой первоначальный кредит, и стабилизационный кредит, использованный им за предыдущие 12 месяцев. Причем, выплаты по последнему кредиту, как правило, распределяются на весь оставшийся срок выплат по ипотеке. В итоге, как заверяют в АРИЖК, ежемесячный размер платежей по обоим кредитам в совокупности вырастает в среднем на 10 - 15% по сравнению с первоначальной суммой ежемесячных ипотечных взносов.

Рассчитывать на такую реструктуризацию своего ипотечного кредита можно, если у вас соблюдаются следующие условия:

вы являетесь гражданином России;

ваш кредитный договор заключен до 1 декабря 2008 года, и жилье находится в залоге у банка;

жилье, купленное вами по ипотеке, является единственным местом проживания;

ежемесячный доход после вычета ипотечных платежей составляет у вас менее трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи (напомним, размер прожиточного минимума каждый регион устанавливает самостоятельно);

площадь приобретенного вами в ипотеку жилья составляет: для одного человека - не более 50 кв. метров, для двоих до 35 кв. метров на каждого, для семьи из трех человек и больше - максимум по 30 кв. м.;

вы уже использовали все имеющиеся средства для выполнения обязательств по кредиту, и у вас, а также членов вашей семьи нет имущества (в том числе паев, ценных бумаг, банковских вкладов и других сбережений), при реализации которого можно было бы выручить сумму, достаточную для выплаты ипотечных взносов в течение 12 месяцев.

Обратите внимание: при выяснении, соблюдается ли указанное условие, не учитывается имущество, в котором совокупная доля заемщика и членов его семьи составляет не более 50% (например, доли в наследстве, составляющие менее его половины), а также наличие одного автотранспортного средства, рыночная стоимость которого с учетом износа составляет не более 350 000 рублей.

Анна Добрюха

Дата публикации: 12:15 26 октября 2009

Источник: bpn.ru