Почему на треть, а не в три раза упали цены на жилье?

В среднем за последний год цены на столичную недвижимость упали на треть. О том, как поведет себя рынок жилья дальше, существуют различные мнения. На выставке «Недвижимость-2009» руководитель IRN.RU Олег Репченко высказал свою точку зрения на развитие ситуации.

На перепутье

Сейчас у рынка недвижимости может быть только 3 принципиальных пути: двинуться вверх, вниз или остаться на месте.

Сформулируем это так:

1-й сценарий: отскок цен вверх от уровня в 4000 $ и скорое восстановление докризисного уровня (6000 $), т. е. начало нового роста уже этой осенью и продолжение в следующем году.

2-й сценарий: продолжительная стабилизация рынка на уровне около 4000 $ за метр с незначительными вариациями и, возможно, в перспективе с очень вялым ростом на уровне инфляции (порядка 10% в год со следующего года).

3-й сценарий: дальнейшее резкое или плавное снижение цен, по всей видимости, к следующему уровню в 2000 $ за метр (второе дно).

Чтобы понять, как все-таки будет развиваться рынок, необходимо проанализировать, что являлось причинами прежнего движения рынка между «ступеньками» – ценовыми уровнями.

Из новейшей истории

Чтобы спрогнозировать нынешнюю ситуацию, проанализируем, что происходило с ценами на столичном рынке за последние 10 лет.

Период 1998–1999 годов был отмечен падением цен с 1000 до 650 $ за кв. м. Причины этого понятны: кризис в стране, крах банковской системы, потеря сбережений, снижение доходов населения, резкая девальвация рубля.

В 2001–2002 годах произошел рост с 650 $ до 1000 $ за кв. м. Это результат постепенного восстановления экономики России после дефолта 1998 года, а также наступления политической стабильности. Цены вернулись на докризисный уровень спустя четыре года.

В период с 2002 по 2004 гг. квадратный метр в столице вырос с 1000 до 2000 $. Это повышение цены метра происходило на фоне дальнейшего развития экономики страны, позитивного макроэкономического фона. В тот период были относительно высокие цены на нефть. Также в эти годы началось «бегство от доллара». Например, в 90-е он был основным средством сбережения и накопления в России, но с начала 2003-го впервые курс доллара пошел вниз. Тогда же люди поняли, что вложения денег в недвижимость приносят прибыль. Появились первые инвестиционные покупки на рынке жилья.

В 2005–2006 годах столичный квадратный метр вырос в цене вдвое (с 2000 до 4000 $).

Основная причина: заметное сокращение числа новостроек в свободной продаже. Также в этот период произошло смещение строительства из эконома в бизнес-класс. Стало популярно ипотечное кредитование. Ипотека перестала быть экзотикой и пошла в массы. Заметно выросло число инвестиционных покупок.

С конца 2007 до начала 2008 годов квадратный метр еще вырос в цене (с 4000 до 6000 $).

Этому способствовало несколько моментов. Во-первых, существенный переток инвестиционных денег с фондового рынка (который после нескольких лет стабильного роста перешел в колебательную фазу). Во-вторых, зашкаливание цен на нефть. В-третьих, бегство от «кэша» (слухи о деноминации денег).

В-четвертых, либерализация ипотеки. Появились кредиты без первоначального взноса, рекордно низкие для России ставки 7–9% годовых. В-пятых, в этот период произошло придерживание жилья застройщиками, вал инвестиционных покупок.

И вот, наконец-то, после длительного роста – падение цен в конце прошлого – начале этого года (с 6000 до 4000 $).

Новый кризис характеризовался исчезновением инвестиционных и ипотечных покупок, спадом доходов населения, отсутствием стабильности и понимания перспектив в экономике и финансовой сфере.

По сути адекватный или экономически обоснованный рост цен на недвижимость наблюдался в основном до 2005 года, до отметки 2000 $ за метр. Понятно, что по мере восстановления страны после дефолта 1998 года цены также должны были вернуться на докризисный уровень – 1000 $ за метр.

Более того, впервые они вышли на эту отметку еще в 1995 году на волне расселения коммуналок на деньги «новых русских». Разумеется, что Россия в середине 90-х и в 2002–2004 годах – разные страны, а следовательно, и цены на жилье в новых условиях должны были быть выше, чем уровень в 1000 $.

Однако рост цен на недвижимость с 2005 года во многом носил уже неадекватный характер, обусловленный двумя основными суммарными факторами:

1. Переизбыток свободных денег в стране.

Сюда можно отнести и высокую долю инвестиционных покупок на рынке недвижимости, и дешевевшую ипотеку, и высокие бонусы топ-менеджеров, и деньги фондового рынка, и большие иностранные инвестиции в Россию, и резкое подорожание нефти в предкризисные годы и т. д. и т. п.

2. Нагнетание дефицита жилья.

Сюда можно отнести исчезновение новостроек экономкласса в Москве, введение 214-го ФЗ о долевом участии в строительстве (притормозившего освоение многих площадок под застройку), рост доли социального жилья, придерживание объемов продавцами и застройщиками и т. д.

Что принес кризис?

Нагнетание дефицита жилья и переизбыток свободных денег привели к тому, что в 2005–2008 годах цены на недвижимость в Москве подскочили сначала с 2000 до 4000 $ за метр, а потом и с 4000 до 6000 $. Приход финансового кризиса, по сути, ликвидировал первую причину аномального подорожания недвижимости накануне – переизбыток свободных средств. В итоге стоимость жилья в Москве довольно быстро скорректировалась с 6000 до 4000 $ за метр.

Теперь становится совершенно очевидным ответ на вопрос о том, что нужно, чтобы цены довольно быстро снова отыграли вверх до 6000 $ за метр. Необходимо возобновление прежнего инвестиционного ажиотажа, нового избытка ликвидности, причем в мировом масштабе: больших инвестиций в Россию, резкого удешевления ипотеки, новой волны расширения крупного и среднего бизнеса, роста зарплат и бонусов, цен на нефть, котировок на фондовом рынке и т. д.

Принимая во внимание текущий макроэкономический фон, вряд ли можно ожидать этого в ближайшие год-два. Новый подъем, скорее всего, рано или поздно наступит, но, опираясь на характерную продолжительность глобальных экономических циклов, ожидать этого можно в перспективе через 5–10 лет, но явно не сейчас. А поэтому и сценарий быстрого отскока цен назад рассматривать сейчас не приходится.

Остается либо вариант продолжительной стабилизации рынка, либо дальнейшего сползания цен вниз. И «переключателем» между этими двумя сценариями остается второй фактор – дефицит жилья.

Возможный откат цен еще ниже к 2000 $, как и их стабилизация на 4000 $, будут зависеть исключительно от того, сохранится ли дефицит предложения на московском рынке жилья или нет. Пока же дефицит предложения сохраняется, поэтому московское жилье и подешевело только на треть (с 6000 до 4000 $), а не в 3 раза (с 6000 обратно до 2000 $).

Ведь так или иначе, все основные макроэкономические показатели – цены на нефть, курс рубля к доллару и т. п. – соответствуют сейчас периоду 2003–2005 годов, когда средний уровень цен на квартиры в Москве был порядка 2000 $, а не 2007 году, когда жилой квадратный метр в столице в среднем стоил 4000 $

Понимание этого обстоятельства позволяет нам довольно четко предвидеть дальнейшее движение цен на московскую недвижимость. Если дефицит предложения будет сохраняться, то ниже цены не пойдут и останутся вблизи отметки в 4000 $ за метр. А если по каким-то причинам дефицит предложения будет ликвидирован, то у московского квадратного метра есть все шансы сползти ближе к 2000 $. Но так или иначе, заметное движение цен может начаться не ранее следующего года – после удешевления на треть за последний год рынку, в любом случае, нужна пауза. Ведь даже в период очевидного инвестиционного бума недвижимость дорожала ступенчато – после очередного скачка вверх рынку требовался период передышки, и наступала временная стагнация.

Феномен Марфино

Продажа новостроек к Марфино позволяет представить себе эти процессы наглядно. Там продажа квартир началась с цены в 70 000 рублей за квадратный метр, когда курс доллара был порядка 35 рублей (конец зимы – начало весны 2009 года), т. е. с 2000 $ за метр. Сейчас, при ослабевшем долларе и слегка подросшей цене (по мере застройки и развития микрорайона) это уже 2500 $ за метр, при средней цене на квартиры в Москве около 4000 $. Следует заметить, что при этих ценах в Марфино наблюдается массовый спрос. Продажу по несколько сотен квартир в месяц, как в старые добрые времена, недавно отметил даже глава московского стройкомплекса Владимир Ресин.

При этом на вторичном рынке при средней цене метра порядка 4000 $ за метр, а также в более дорогих новостройках бизнес-класса (цены от 5000 $ и выше) продажа квартир носит единичный характер и активность покупателей минимальна. Это означает, что при данных ценах спрос минимален, в то время как по 2000–2500 $ за метр спрос носит массовый и даже ажиотажный характер. Другими словами, по цене предложения рынок сейчас размазан от 2000 до 10 000 $ за метр и выше (элитное жилье представляет собой отдельную историю). Массовым в секторе продаж можно считать рынок только при ценах 2000–2500 $, а за 4000 $ и выше – это лишь единичные сделки купли-продажи жилья.

Следовательно, если число новых микрорайонов а-ля Марфино будет увеличиваться, а объем предложения по таким ценам – расти, то это автоматически опустит основную часть рынка ближе к 2000 $ за метр. Возможно, на этой отметке будет находиться не средняя цена метра, а ее нижний порог, но в таких условиях и средний уровень цен на жилье в городе и более дорогие новостройки Москвы будут вынуждены дальше корректироваться вниз. Наличие недорогих предложений экономкласса, очевидно, начнут тянуть вниз и все остальные предложения.

Но если Марфино так и останется единичным примером, то по мере его распродажи на рынке останется лишь более дорогое предложение, и текущая структура цен автоматически сохранится. Это и есть сценарий стабилизации рынка при нынешней стоимости жилья.

Наталья Агафонова

Дата публикации: 12:59 28 октября 2009

Источник: bpn.ru