Инвесторы распродают квартиры

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости перестают соответствовать своему названию. Многие из них распродают квартиры, а на вырученные деньги покупают боле доходные активы – иностранную валюту, облигации, акции. Но есть и такие, кто готов терпеливо ждать повышения цен на жилье, полагая, что осталось недолго.

Если взглянуть на график доходности паевых фондов акций, облигаций и недвижимости, то сравнение будет не в пользу последних. Поясним, речь идет исключительно о фондах специализирующихся на жилой недвижимости.

За последние 12 месяцев лучшие инвестфонды, вложившие средства пайщиков в акции, продемонстрировали доходность в 350% годовых, а инвестиции в жилье оказались разорительны. Правда, на трехлетнем интервале доходность вложений в квартиры пока остается положительной и вполне сопоставима с доходностью по ценным бумагам: 40-50%.

В наибольшем выигрыше оказались инвесторы, купившие паи фондов недвижимости в начале 2006 года до резкого подъема цен на жилье. Но парадокс в том, что таких оказалось меньшинство. Наибольшей популярностью у инвесторов фонды недвижимости начали пользоваться как раз после ценового скачка. По данным Национальной лиги управляющих, на конец октября 2009 года в России действовало 367 паевых фондов недвижимости. Из них большинство (60%) создано в 2007-2008 годах. Это означает, что многие инвесторы пришли в фонды на пике рынка, а когда цены на жилье пошли вниз, начали избавляться от паев. Те из них, которые котируются на бирже, можно купить сегодня вдвое дешевле расчетной стоимости, то есть стоимости, которая рассчитывается оценщиками на основе индикативных цен на жилье, публикуемых, например, на сайте БН.ру

В 2009 году активность инвестиционных компаний пошла на убыль, некоторые из них заявляли о планах создания фондов, но сформировать их, наполнить деньгами не смогли, вкладывать в недвижимость – сегодня не самая заманчивая идея для инвестора, особенно рассчитывающего на быстрый рост капитала.

«Привлечь инвесторов в недвижимость, когда она дешевеет, очень сложно», - говорит руководитель аналитической службы инвесткомпании «Доходъ» Всеволод Лобов. По его мнению, чтоб фонд выглядел привлекательно, демонстрировал рост стоимости чистых активов, половину средств придется вложить в акции и облигации. То есть нет никакого смысла создавать специализированный фонд недвижимости.

Все фонды делятся…

Все паевые фонды недвижимости можно разделить на две большие группы. Первая – наиболее многочисленная - фонды для так называемых квалифицированных инвесторов, куда обывателям путь заказан. Информация о деятельности таких фондов закрыта для посторонних глаз и доступна только ограниченному кругу учредителей фонда, его пайщикам.

«Такие фонды создаются под крупные девелоперские проекты. Теоретически каждую строительную компанию можно сделать фондом. Его преимущество в том, что он позволяет минимизировать налоговые выплаты вплоть до полной реализации проекта за счет реинвестирования прибыли.

Фонду проще, чем строительной компании, привлечь дополнительный капитал за счет продажи паев. Недвижимость как объект инвестиций благодаря большому количеству паев становится более ликвидной», - объясняет преимущества фондов Всеволод Лобов.

Сейчас, если и происходят единичные случаи создания фондов недвижимости, то только для квалифицированных инвесторов, в качестве которых выступают, как правило, банки, компании или граждане с крупным капиталом, которые, собственно, вкладывают деньги в свой проект.

Вторая группа фондов – розничные фонды, ориентированные на широкий круг инвесторов, в том числе и рядовых граждан. Им не придется тратить на входной билет в фонд миллионы рублей, достаточно тысяч. Из-за низких входных барьеров в таких фондах велика доля физических лиц, потративших на паи фонда менее 1 млн руб.

Паи таких фондов, как правило, обращаются на бирже или продаются в банках, которые выступают агентами фонда, а также могут быть его пайщиками. Розничные фонды тоже участвуют в девелоперских проектах, но уже на правах соинвесторов, дольщиков. Они покупают квартиры, точнее покупали, в строящихся домах. По мере достройки дома недвижимость росла в цене. Готовое жилье продавалось, а вырученные средства снова вкладывались в новые объекты. Таких фондов немного. Например, в Петербурге их было четыре, а в конце октября текущего года осталось три.

Покупатели

Розничные фонды прекрасно работали, пока жилье дорожало, а приток пайщиков не иссякал, они выкупали, как правило, от 5% до 15% квартир в строящихся домах. За что, кстати, получали скромные скидки. «Обычно 3%-5% от стоимости квартиры, получить скидку в 7% до кризиса была большая удача», - вспоминает заместитель председателя правления управляющей компании «Арсагера» Алексей Астапов.

Сегодня девелоперы готовы идти на существенно большие уступки, но инвесторы не готовы к возросшим рискам. «Чем выше скидки, тем меньше шансов, что объект будет достроен. Покупать квартиры с большими скидками сейчас опасно», - предупреждает Алексей Астапов.

Кризис заставляет управляющих фондами пересматривать и критерии оценки застройщиков. Некоторые из них в прежние времена в глазах управляющих выглядели весьма надежными, но банкротства избежать не смогли. «К нашей всеобщей радости из-за жесткой ценовой политики и несговорчивости нам не удалось в свое время заключить договор со «Строймонтажом» - надежной, по нашим оценкам, компанией», - говорит Алексей Астапов. И добавляет, что придется пересмотреть систему надежности застройщиков.

Согласно отчетности фондов, наибольшей популярностью у инвесторов пользовались объекты ЛенСпецСМУ, строительной корпорации «Элис», холдинга RBI, «Петротреста», «ЮИТ Лентек».

По разным корзинам

Отчаявшись ждать смены падающего тренда на растущий, многие управляющие компании решили подзаработать для пайщиков прибыли. Распродав если не всю, то значительную часть недвижимости, финансисты вложили деньги в акции, доллары США и евро, а кое-что положили в банк на депозит. Доля банковских вкладов, иностранной валюты в некоторых фондах достигает 90% от суммы всех активов. Из недвижимости на балансе может числиться одна квартира. Причем, как правило, очень дорогая, элитное жилье, продавать его дешево очень жалко.

Некоторые управляющие и вовсе сворачивают деятельность своих фондов на розничном рынке. Например, компания КИТ Фортис Инвестментс, управляющая одним из крупнейших фондов жилой недвижимости - «КИТ Фортис - Российская жилая недвижимость» - 22 октября 2009 года изменила правила фонда, и теперь он доступен только квалифицированным инвесторам. «Сейчас в фонде около 70 квартир и около 100 инвестиционных контрактов (квартиры по ним уже построены) и находятся на регистрации в ФРС», - пояснили в пресс-службе КИТ Фортис Инвестментс.

С начала года доля недвижимости в структуре активов фонда «КИТ Фортис - Российская жилая недвижимость» сократилась с 88% до 72%. Еще заметней сократилась доля недвижимости в структуре активов фонда «Жилая недвижимость» под управлением компании «Свиньин и Партнеры». Так, согласно отчетности фонда, на начало 2008 года на недвижимость приходилось 92% от суммы активов, а к октябрю текущего года доля недвижимости оказалась меньше 30%. «С начала года ведутся продажи квартир, которые входят в состав фонда «Жилая недвижимость». В нем предусмотрена ежемесячная выплата дохода и 90% дохода идет на выплаты владельцам инвестиционных паев», - говорит исполнительный директор УК «Свиньин и Партнеры» Наталья Сухарева.

В компании «Арсагера» избавляться от недвижимости не намерены в надежде, что цены на нее начнут расти, но вместе с этим и расширять инвестиции в жилье там не готовы. «Товарный запас жилья в Петербурге небольшой, и через год, к концу 2010-го, цены вырастут», - полагает Алексей Астапов. Но при этом наращивать объем инвестиций в недвижимость в компании тоже пока не планируют: попросту нет на это средств. «Сейчас мы видим много интересных предложений, но не вкладываем деньги в новые объекты из-за низкого притока пайщиков», - говорит он.

«Арсагера» управляет двумя фондами – «Арсагера - жилищное строительство» и «Арсагера - жилые дома». Первый фонд инвестирует средства в строящиеся дома. Доход инвесторов зависит в основном от роста стоимости недвижимости. Второй фонд («Жилые дома») - по сути, рентный, но поскольку он тоже вкладывает деньги в строящиеся объекты, то согласно законодательству РФ рентным называться не может. В фонде 12 квартир и большинство из них готово к сдаче в аренду. Доход пайщиков зависит как от динамики цен на недвижимость, так и от арендных платежей - раз в полгода пайщики получают 3% от стоимости чистых активов фонда.

Никто не знает, как поведут себя цены на недвижимость, но риэлторы говорят, что спрос на квартиры оживился. Хотя пока увеличение спроса на жилье не привело к смене тренда, росту цен. Но слова риэлторов подтверждаются данными о регистрации прав на объекты. По данным Управления Росрегистрации по Петербургу и Ленинградской области, количество зарегистрированных прав граждан на вновь созданные объекты недвижимости в сентябре 2009 года по сравнению с августом текущего года возросло на 7,5%. А в августе этого года по сравнению с июлем количество сделок увеличилось только на 4%.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по сравнению с августом увеличилось на 14,5%, хотя еще месяцем ране этот показатель демонстрировал отрицательную динамику - минус 3% в августе по сравнению с июлем.

Зато на вторичном рынке сохраняется отрицательная динамика. Количество зарегистрированных прав на жилые помещения по договорам купли-продажи в сентябре на 2,4% меньше, чем в августе текущего года.

Александр Сологуб

Дата публикации: 12:42 29 октября 2009

Источник: bpn.ru