Кредит на пригород

Проблема получения ипотечного кредита на приобретение загородного дома сегодня решена — подобные услуги предоставляют уже около десятка банков. Другой вопрос: почему такие кредиты пока не пользуются особым спросом?

Сейчас только 1% от общего количества заключенных в московском регионе ипотечных сделок приходится на кредитование покупки земли или коттеджа. Вместе с тем появление на рынке поселков эконом-класса для менеджеров среднего звена, а также разрастающаяся точечная застройка в Московской области могут сделать ипотеку одним из главных инструментов покупки недвижимости. Более того, вступившая в силу 1 января 2005 года поправка в Гражданский процессуальный кодекс РФ, позволяющая изымать имущество и землю собственника при неуплате по кредиту, вероятнее всего, подтолкнет банковские структуры и девелоперов к использованию кредитных продуктов.

Без спроса

Рынок коттеджей уже более 10 лет делится на элитные объекты по западным направлениям и на поселения садово-дачного формата — по всем остальным. Золотой середины, домов эконом-класса по престижным направлениям для людей со средним достатком пока строится крайне мало.

Это отразилось и на ипотечном кредитовании. Покупатели дорогой загородной недвижимости обычно могут выложить необходимую сумму из кармана тут же, а не тратят последние деньги, как пользователи ипотечных продуктов в городе. Коттеджи в дорогих поселках приобретаются сразу или с небольшой рассрочкой. Риэлтеры, привыкшие к такой схеме и не испытывающие проблем с реализацией домов, до сих пор не задумываются о развитии ипотеки.

Без закона

Банки вплоть до последнего времени неохотно предоставляли физическим лицам кредиты на строительство загородных домов.

Да и сейчас легче взять кредит на уже построенный дом. Но ценность такой финансовой услуги для покупателя земли с перспективой постройки на ней коттеджа нулевая. Поэтому и спрос на подобные кредиты был и остается неустойчивым.

Развитию необходимых и полезных ипотечных схем, которые позволили бы покупателям загородной недвижимости привлекать деньги для приобретения самой земли и строительства домов, мешали законодательные преграды, планомерно устраняемые с середины 1990-х годов.

Серьезным стимулом к развитию ипотечных программ послужило принятие в 2001 году нового Земельного кодекса и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». А в 2005 году вступили в силу необходимые поправки в законодательство, которые теперь гарантируют защищенность и продавца загородных объектов, и покупателей, и самих кредиторов от невозврата займа.

Большинство заинтересованных игроков рынка ждали именно этих изменений.

Речь идет о вступивших в силу 1 января текущего года поправках к статье 446 ГПК. В нее были внесены изменения, которые разрешили судебным приставам наложить взыскание на жилье и другое имущество заемщика в случае неуплаты кредита по ипотеке. Поправки также предполагают возможность ареста и продажи с торгов земельных участков, на которых находятся строения.

Без интереса

Сейчас ипотечные схемы не привлекают клиентов из-за высоких процентов и небольшого срока кредитования. Скажем, покупатель коттеджа решается взять ипотечный кредит в $300 тыс. на срок до 10 лет и с процентной ставкой 18% годовых в рублях. В этом случае ему с учетом страховки ежемесячно придется выплачивать около $4–5 тыс. Конечно, некоторые программы предполагают досрочное погашение кредита, но при таких весьма крупных платежах на это смогут рассчитывать только получившие неожиданное наследство.

Ипотечный кредит на покупку дома в Подмосковье последние два-три года давал банк, являвшийся либо соинвестором строительства поселка, либо кредитором подрядчика. Но таких примеров немного. Один из них — продажа домов на Рублевском шоссе в поселке «Барвиха-Club», который строит «Миэль-недвижимость». Кредиты по этой программе выдает АКБ Абсолютбанк под 16–20% годовых в валюте. Несколько месяцев назад к программе кредитования подключился и Сбербанк, который предлагает ипотеку под 18% годовых в рублях и под 11% годовых в валюте.

Другие схемы взаимодействия инвесторов и банков не приживаются на загородном рынке. Когда стартовал проект коттеджного поселка «Павлово», компания «Открытые инвестиции» совместно с банком DeltaCredit сформулировали предложение о продаже коттеджей по ипотечным кредитам. Проект как нельзя более подходил для такого эксперимента: все расчеты по сделкам здесь должны были проходить исключительно по рыночной, реальной цене, что является одним из основных условий кредитования покупки банками. Однако по прошествии некоторого времени из-за отсутствия изначального спроса на кредиты (статус поселка и уровень цен был выше возможностей среднего класса) программа по кредитованию проекта была приостановлена.

Сегодня кредит под объекты первичного рынка дают только Райффайзенбанк и Сбербанк.

На вторичном рынке действуют Первый городской ипотечный банк, Росбанк и DeltaCredit.

Сделки на загородном рынке составляют приблизительно 1% от общего объема сделок ипотечного кредитования. Сейчас в 95% случаев покупатели предпочитают другие, более простые схемы займов — например, рассрочку в оплате коттеджа до окончания его строительства или покупку дома и участка с последующим залогом земли.

Другой залог

Наиболее популярный сейчас способ приобретения загородного дома — залоговое кредитование.

Причем залогом для получения займа на загородное строительство может служить другая недвижимость (к примеру, квартира в Москве, которую после достройки дома заемщик может легко продать, погасив кредит).

Есть и другой вариант, когда в собственности соискателя кредита имеется ликвидный участок земли на популярном направлении, но не хватает собственных средств на строительство дома. В этом случае любой банк с удовольствием возьмет в залог землю и предоставит кредит на строительство. Возьмет ли банк в качестве залога по кредиту земельные участки на других, менее дорогих направлениях, с уверенностью сказать нельзя.

Здесь все будет зависеть от ликвидности участка: престижности места, наличии на участке коммуникаций. Скажем, участок на Каширском шоссе, в 50–70 км от Москвы, банк вряд ли согласится брать в залог без дополнительных гарантий.

Созрели

Несмотря на нынешние объективные сложности с кредитованием покупки земли и коттеджей, будущее загородной застройки именно за ипотекой. По мнению Александра Демидова, директора по корпоративной стратегии компании Advantage Group, загородная ипотека, скорее всего, станет одной из главных движущих сил развития земель Подмосковья, и это может произойти уже через трипять лет.

Сами застройщики созрели для того, чтобы предложить покупателям среднего класса как самым активным пользователям кредитных продуктов адекватные по цене и качеству предложения. В прошлом году на рынке загородных коттеджей появились объекты с весьма гуманной ценой — $150–250 тыс. за дом с участком.

Недвижимость такой стоимости сейчас особенно востребована покупателями с доходом от $50 тыс. в год. По мнению участников рынка, на этой волне могут стартовать специальные ипотечные программы покупки земли и строительства коттеджей.

Способствовать активизации ипотеки должны и недавние изменения в законодательстве, значительно облегчающие финансовое бремя для получателей кредита.

Так, с 1 марта 2005 года при приобретении жилья отменено нотариальное удостоверение сделки по ипотеке, на которое заемщику приходилось тратить 1,5% от суммы кредита. Также при покупке земельных участков и вторичного жилья отменен налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 18%. По мнению вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, эти изменения будут способствовать снижению издержек и рисков, а размер кредитных ставок по займам в рублях в ближайшие годы может снизиться с 15% до 7–8%.

Дата публикации: 11:33 15 марта 2005

Источник: bpn.ru