Добросовестность - не панацея

При покупке загородной недвижимости мало кто из покупателей задумывается над правовыми рисками, которые лежат не на самой поверхности. Работа брокеров и юридических консультантов, как правило, сводится к проверке стандартного набора юридических документов, включающего свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом, разрешение на строительство, выписки из государственных реестров и т.п. Но имеет смысл копнуть глубже и обратить внимание покупателей, их юридических консультантов и девелоперов на некоторые особые подводные камни, с которыми можно столкнуться.

И не стоит уповать на статус добросовестного приобретателя — он не всегда спасает покупателя от негативных последствий сделки. Самые честные и добросовестные покупатели могут столкнуться с такими проблемами, как невозможность строительства жилого дома на приобретенном участке или регистрации уже построенного дома, принудительное изъятие земельного участка… Давайте по порядку рассмотрим основные способы продажи загородной недвижимости и ключевые правовые аспекты, на которых стоит обратить внимание покупателям.

Без подряда

Финансовый кризис привел к тому, что на рынке загородной недвижимости заметно увеличилась доля предложений приобрести участки без подряда. Застройщики в силу понятных причин вынуждены пойти на распродажу земли на льготных условиях, не обязывая покупателей к заключению договоров подряда. Количество поселков, продаваемых по этой схеме, за последний год увеличилось в несколько раз. Такие участки появились даже в элитных поселках, где ранее такая схема реализации не предполагалась, например в поселках «Антоновка», «Баден-Баден», «Шервуд», «Нахабино-Парк» и др.

Какие же правовые риски, какие нарушения законодательства при первичном приобретении земельных участков могут возникнуть?

Прежде всего необходимо выяснить, насколько законно продавец участка приобрел титул на него, нет ли обстоятельств, на основании которых сделка по покупке участка без подряда может быть оспорена в будущем.

Как правило, территория, на которой расположены предлагаемые к продаже участки, была изначально закреплена за колхозами или совхозами. В результате приватизации эта территория (крупные земельные участки, зачастую даже не размежеванные) поступала в общую долевую собственность физических лиц — членов колхозов/совхозов.

Впоследствии происходили скупка земельных долей у физических лиц и выделение участков. Причем этими серыми операциями обычно занимались не сами застройщики, а специализированные компании (такие, как «Абсолют», «Знак», «Нерль» и др.).

В итоге практически каждый земельный участок, продаваемый без подряда, имеет длинную историю, отдельными этапами которой является выделение из большого земельного участка индивидуальных участков или объединение с другими участками, а также совершение ряда других сделок. Не исключено, что при этом были допущены существенные нарушения, которые могут привести к оспариванию права собственности на земельный участок.

В качестве примера можно привести десятки судебных дел, по результатам которых был оспорен переход земельных участков и последние возвращались в общую долевую собственность физических лиц (участников первоначальной приватизации). В частности, сейчас Высший арбитражный суд РФ (ВАС) рассматривает дело ЗАО «Племенной завод «Ручьи». Завод добивается пересмотра решения арбитражных судов первых трех инстанций, признавших за бывшими работниками совхоза право общей долевой собственности на 2804 га. Кстати, дело вызвало такой резонанс, что губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко лично обратилась с письменной просьбой к председателю ВАС РФ Антону Иванову, чтобы он взял его под личный контроль. Но так как внесение земельных долей в уставный капитал ЗАО было осуществлено с нарушением действующего законодательства, то, вне всякого сомнения, ВАС вынесет решение в пользу физических лиц.

Права на земельные участки сельскохозяйственного назначения приобретались застройщиками разными способами, в частности путем внесения участков в уставный капитал компании и приобретение ее долей, передачи участков в качестве отступного взамен исполнения обязательств по оплате по фиктивным договорам и т.п. Все эти способы направлены на обход принадлежащего публичному образованию преимущественного права покупки участка сельскохозяйственного назначения. В силу статьи 170 Гражданского кодекса вышеуказанные сделки являются притворными, что влечет за собой их ничтожность, а это означает что подобная сделка является недействительной вне зависимости от решения суда.

Следует отметить, что в последние годы премьер-министр Владимир Путин неоднократно обращал пристальное внимание на использование земель сельскохозяйственного назначения не по назначению. Реакцией на его внимание стал серьезный прессинг со стороны государственных органов на земельный рынок. Уже в самое ближайшее время могут быть сделаны серьезные шаги со стороны государства, направленные на изъятие ранее выделенных земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых в иных целях, в том числе для строительства дачных поселков. Для этого даже не надо вносить изменения в действующее законодательство, так как действующих норм вполне достаточно для изъятия участков.

Органы прокуратуры и органы государственной власти могут в судебном порядке оспорить некоторые сделки, по которым к застройщику перешло право собственности на земельные участки, руководители организаций могут быть привлечены к уголовной и административной ответственности. Такие действия могут иметь негативные последствия и для судьбы приобретенного земельного участка, даже принимая во внимание принцип добросовестности приобретателя.

Формирование участков

Физические лица обычно приобретают земельные участки небольшого размера. Поэтому девелоперы, обычно обладая достаточно большим по площади участком, вынуждены его переформировывать (например, делить на несколько маленьких), не обращая внимания на установленный законом запрет на совершение сделок с сельскохозяйственными земельными участками. В результате образуются новые участки с размерами меньше минимального размера, установленного субъектом РФ. В частности, для Московской области установлен минимальный размер 2 га. Получается, что даже при наличии государственной регистрации сделок по разделению земельных участков в дальнейшем они могут быть признаны ничтожными как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Ограничения в использовании

При проведении юридического анализа, предшествующего приобретению земельного участка, одним из ключевых вопросов является возможность строительства определенного объекта (жилого дома, гаража и т.п.) на приобретаемом участке.

Как правило, это связано с категорией земельного участка («сельскохозяйственная», «земли поселений» и т.д.) и видом разрешенного использования («под дачное строительство», «для индивидуального жилищного строительства» и т.п.). Прежде всего стоит обратить внимание на ограничения в использовании земельного участка, которые могут быть скрыты продавцом при заключении сделки. Такими ограничениями могут быть водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, охранные зоны газо-, водо- и иных трубопроводов, охранные зоны ЛЭП, электро-, телефонных и иных кабелей и т.д. Все это может привести не только к невозможности строительства на участке дома, гаража, надворных построек, но и к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже построенных объектов. В результате у покупателя может остаться земельный участок, на котором он не сможет возвести какие-либо сооружения.

Ограничения могут быть связаны и с возможными обременениями земельных участков, в частности наличием сервитутов (прав ограниченного пользования участком), залогом или арестом, наложенным на земельный участок. Выявить такие ограничения для покупателя будет более просто, чем названные ранее, так как они подлежат государственной регистрации в соответствующих органах и их можно выявить при получении актуальных выписок из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продажа дома с участком

Эта схема реализации домов в поселках была наиболее востребованной до начала экономического кризиса, но сейчас теряет популярность в силу финансовых причин. Основные варианты:

• заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома;
• заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка и одновременно инвестиционного договора, не подпадающего под действие федерального закона № 214-ФЗ;
• заключение договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома.

В них застройщики часто включают вексельные схемы, влекущие дополнительные риски как для покупателей, которые приобретают не дом, а фантик в виде необеспеченной ценной бумаги, так и для застройщиков, сделки которых могут быть оспорены прокуратурой, налоговыми органами, а руководители привлечены к административной и уголовной ответственности. На практике дополнительно заключается договор об условиях членства в управляющем субъекте (например, в дачном потребительском кооперативе, если поселок строился на землях сельскохозяйственного назначения). Следует помнить, что паевой взнос, который вносит покупатель в дачное некоммерческое партнерство, является невозвратным и в случае расторжения сделки его будет невозможно получить обратно даже в судебном порядке.

На момент заключения предварительных договоров купли-продажи у продавца обычно отсутствуют подлежащие передаче объекты недвижимости (например, земельный участок, на котором строится поселок, не разделен на индивидуальные земельные участки). Это может привести к тому, что в случае судебного разбирательства суд может квалифицировать такие договоры как незаключенные в связи с неопределенностью предмета, результатом чего будет возврат сторон в изначальное положение.

Более того, с юридической точки зрения любая из первых двух групп сделок может быть квалифицирована в качестве притворной сделки, совершенной с целью прикрыть сделку по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства на основании статьи 170 Гражданского кодекса РФ, федерального закона № 214-ФЗ. Третья модель (приобретение дома, завершенного строительством, и земельного участка, зарегистрированных на праве собственности) несет наименьшие риски для покупателя, но и в этом случае необходим детальный правовой анализ даже при наличии свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок.

Дачные поселки

Отдельно стоит рассмотреть некоторые аспекты дачного строительства. Застройщики (коммерческие организации) с целью минимизации цен на готовые дома строят так называемые дачные поселки на землях сельскохозяйственного назначения. Называя поселки дачными, застройщики пытаются обойти нормы земельного и градостроительного законодательства, в соответствии с которыми дачное строительство может осуществляться только физическими лицами или некоммерческими организациями. Термин «дача» используется в законодательстве только в контексте ведения дачного хозяйства гражданами и их объединениями. В последние годы появилась судебная практика на уровне ВАС, в соответствии с которой разрешенное использование для дачного строительства может быть установлено только в отношении участков, предоставленных некоммерческим объединениям граждан (в форме дачного потребительного кооператива и т.п.). В связи с этим акты органов местного самоуправления, которыми было установлено дачное разрешенное использование для участков, принадлежащих коммерческим организациям, могут быть оспорены в судебном порядке. Немногочисленные прецеденты уже существуют.

Участок с подрядом

Статус застройщика. В случае приобретения земельного участка с подрядом (как, впрочем, и без подряда) покупатель приобретает статус застройщика и к нему переходят все правовые риски, связанные с ненадлежащим строительством загородного объекта. Покупатель может быть привлечен к административной и уголовной ответственности, ему могут отказать в регистрации построенного дома и даже вынести решение о сносе дома в судебном порядке. К этому перечню добавляются риски, связанные с привлечением подрядной организации и невыполнением обязательств со стороны последней.

Одностороннее расторжение договора подряда. Как правило, договоры подряда заключаются с застройщиком одновременно с подписанием договора купли-продажи земельного участка и в них предусматриваются существенные штрафы, выплачиваемые покупателем (заказчиком) подрядчику (как правило, это третье лицо, юридически не аффилированное с продавцом) в случае их одностороннего расторжения. Эти условия могут быть оспорены покупателем в судебном порядке. В любом случае после приобретения покупателем статуса собственника он вправе распоряжаться земельным участком по своему усмотрению с учетом ограничений, предусмотренных в законодательстве.

Коммуникации и управление поселком. При приобретении земельного участка с подрядом (или без подряда) следует обратить отдельное внимание на наличие подведенных к участку или поселку коммуникаций, проверить наличие технических условий (кому они выданы, на каких условиях, срок действия, плата за подключение), выяснить правовую модель дальнейшего управления поселком (некоммерческое партнерство и т.п.).

Дачная амнистия. До приобретения земельного участка целесообразно проанализировать вопрос о необходимости получения разрешения на строительство объекта недвижимости на этом участке. Следует отметить, что государство пошло навстречу физическим лицам и в июле 2009 г. продлило действие так называемой дачной амнистии до 1 марта 2015 г. (ранее нормы об упрощенном порядке регистрации действовали до 1 января 2010 г.).

В результате представляется целесообразным дать совет покупателю, решившему пробрести земельный участок без дома, покупать участок с категорией «земли поселений» и избегать приобретения сельскохозяйственных, а особенно лесных земель. В противном случае покупатель может столкнуться с проблемами, которые нельзя будет решить в рамках правового поля.

При заключении инвестиционного договора

следует обратить внимание на наличие условия о включении в инвестиционный взнос стоимости инженерных коммуникаций в поселке и приобретения права общей долевой собственности на них после завершения строительства. В противном случае застройщик оформит коммуникации в свою собственность и будет выставлять в дальнейшем счета за пользование ими.

Нарушения при оформлении документов в дачных поселках могут повлечь за собой отказ в регистрации готового дачного дома, и застройщик окажется не в состоянии передать такой объект покупателю на законных основаниях. В то же время риски покупателя и застройщика после оформления дачного дома в собственность покупателя сводятся к минимуму. Это связано с «общим духом» российского законодательства и «настроем» судебных органов и прокуратуры, приоритетом которых является защита прав физических лиц даже при наличии формальных нарушений законодательства.

Андрей Савин

Дата публикации: 13:33 06 ноября 2009

Источник: bpn.ru