Ничего СЕБЕстоимость!

Пока власти призывают девелоперов сокращать стоимость жилья, последние пытаются развеять миф об огромных откатах и сверхприбылях в строительном бизнесе. Цены и так снижены до предела! – уверяют они.

Что нам стоит дом построить

В прессе часто встречаются рассуждения о себестоимости квартир в Москве и о том, из чего она складывается. Но обычно приводятся обобщенные, абстрактные цифры, процент от мифического «среднего метра». К тому же времена меняются, кризис быстро сделал прежние расчеты неактуальными. Мы попросили девелоперов рассказать конкретно и с примерами: на что они тратят деньги, когда строят дом?

«Себестоимость во многом зависит от стоимости прав на земельный участок, - рассуждает директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. - До кризиса ее доля составляла около 50% от рыночной цены будущего проекта, сегодня можно говорить о 30%. Другая часть расходов – строительно-монтажные работы (СМР). Сегодня в Москве они требуют около 45 тыс. руб. на квадратный метр (в экономклассе). Однако общая площадь дома включает в себя лестничные марши, подъезды, общественные помещения и т.д., а продавать можно лишь квартиры. Их площадь обычно не превышает 70% от общей, что также отражается на себестоимости. Еще одна составная часть - цена привлеченных средств, то есть проценты по кредитам. Далее – проектно-изыскательские работы, так называемые ПИР. Следующий аспект – издержки, связанные с согласованием проекта, получением разрешения на строительство, открытием ордеров и т.д., то есть работа службы заказчика. И, наконец, затраты на продвижение объекта - рекламные и маркетинговые расходы, которые могут доходить до 5% от себестоимости. В прессе же обычно себестоимостью жилья называют цену СМР, хотя это меньше половины всех затрат. Конечно, видя такую скромную сумму, люди думают, что у девелоперов фантастические прибыли, а это далеко не так».

«Покажем структуру инвестиционной стоимости на примере ЖК «Лазаревское», который возводится в Южном Бутово по классической монолитной технологии и относится к категории «комфорт-класс», - рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». - Строительная себестоимость среднего жилого метра – 39 тыс. руб. Вторая статья расходов – так называемая доля города. Она обычно составляет треть от возведенного, в деньгах или «натурой», то есть 30% квартир, 40% нежилых помещений и 20% гаражей. Мы, например, передаем городу целый корпус (один из четырех), часть нежилых помещений, а также строим детский сад и центр реабилитации инвалидов. В результате себестоимость увеличивается примерно на 14 тыс. руб. на квадратный метр продаваемой площади.

Проектирование, согласования, работа службы заказчика по проекту добавят еще порядка 10%. Инженерная подготовка (проведение необходимых коммуникаций), а также плата за подключение к городским инженерным сетям – суммы еще более значительные. Чтобы подключить наш комплекс к электросетям, мы в свое время заплатили монополистам-энергетикам более 150 млн руб. Важная составляющая цены жилья - стоимость необходимых технических работ по подготовке участка. В некоторых случаях низкая несущая способность грунта добавляет к стоимости проекта до 30%!

Перечисленные затраты в сумме по нашему объекту составляют около 80 тыс. руб. за метр. Если прибавить накладные и административные расходы (аренда офисов, зарплата сотрудникам, налоги, затраты на продвижение и рекламу), а также проценты по банковским кредитам, то естественным образом набегает сумма, которая по «Лазаревскому» уже сегодня выходит за рамки 85 тыс. руб. на квадрат жилья». При этом цена предложения квартир – 89-110 тыс. руб. за метр. Средняя цена метра, вероятно, около 100 тыс. руб., то есть рентабельность бизнеса застройщика вряд ли превысит 15%. Не слишком много - просто положив деньги в банк, можно без риска и головной боли получать до 13% годовых».

За МКАД проще

В Подмосковье ситуация иная. Здесь и строительство обходится дешевле, и различных обременений меньше. Своим опытом работы в регионе делится Александр Михеев, председатель совета директоров «Яртт Девелопмент»: «Наша компания создает квартал монолитных жилых домов и два здания культурно-бытового назначения в Апрелевке. Один дом намечено ввести в эксплуатацию уже в 2009 г., остальные - в начале 2010-го. СМР начались в 2007-м, пик по затратам на строительство пришелся на начало кризиса. Поэтому пришлось привлекать кредит за рубежом, благодаря которому стройка обрела второе дыхание. Сегодня инвестиционная себестоимость объекта составляет ориентировочно 43,5 тыс. руб. за кв. м (все цифры даны на метр продаваемой площади, которая меньше общестроительной где-то на 25%). Прямые затраты на возведение зданий и благоустройство территорий составили 27,5 тыс. руб.
 

Прочие затраты включают в себя: проектные работы и согласования, подключение к инженерным сетям, аренду земельного участка и долю города, накладные расходы и управление проектом, рекламу и услуги риелторов, обслуживание кредита». В итоге, косвенные расходы составили 16 тыс. руб., или 37% от себестоимости проекта. Получается, если в Москве только плата за землю и обременения (доля города) тянут на 30%, а расходы на саму стройку не превышают и половины затрат, то в области две трети средств уходит на СМР, а косвенные траты укладываются в оставшуюся треть. Вот и секрет более дешевого жилья.

Хотя несложно заметить, что и затраты на строительство в области значительно ниже. Иногда это связано с типом дома: в Москве почти все коммерческое жилье монолитное, в Подмосковье преобладает панель. Однако и монолит в области обходится дешевле. «Цены на квартиры в Апрелевке колеблются от 46,8 тыс. руб. до 65 тыс. руб. за метр в зависимости от сроков оплаты, площади и расположения дома, - уточняет А. Михеев. - Продажную наценку можете прикинуть сами – она минимальна». Прикинем. От 50% за «дорогие» метры до 7,5% за «дешевые», т. е. в среднем – те же 20-30%. А если поделить на два года строительства, то это 10-15% годовых. Девелоперы в Подмосковье рассчитывают на подъем рынка в будущем, чтобы получить рентабельность до 20% годовых. «С учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране проекты с рентабельностью ниже 20% неинтересны застройщику, - добавляет эксперт. - И по окончании строительства инвестор должен заплатить налоги на прибыль, а это еще 24% от наценки, что выливается в немалую сумму».

Если же в процессе возникают непредвиденные расходы, доход оказывается еще меньше. «Окончательную себестоимость имеет смысл озвучивать только после завершения всех работ и подведения финансовых итогов, - подчеркивает Д. Отяковский. - А до того на величину этой цифры может повлиять ряд непрогнозируемых событий: инфляция, повышение цен энергетиками и многое другое». Но и это еще не все. «С учетом немалой стоимости кредитных ресурсов в наше непростое время на цену метра напрямую влияет скорость продажи квартир, - уточняет А. Михеев. - Чем медленнее они уходят, тем больше кредитная нагрузка на стоимость «квадрата». Чем быстрее и стабильнее продажи – тем больше у застройщика возможности снижать цены. Покупатели не хотят брать жилье на ранних стадиях, однако если продавать уже готовые квартиры – дешево не получится».

Дешево не получится?

Тем не менее все это не значит, что девелоперы так добры и бескорыстны, что согласны работать на грани рентабельности. Стоимость новостроек определяется в первую очередь рыночными реалиями. Когда жилье в Москве дорожает, прибыль застройщиков растет, и ее размеры ограничиваются только платежеспособностью клиентов. «До кризиса ценовая политика формировалась исходя из рынка, - рассказывает Ю. Синяев. – Фиксированной наценки никогда не существовало. Очень многие компании даже не подсчитывали полную себестоимость проекта, так как отталкивались в ценообразовании от текущей ситуации. Зачастую застройщик считал расходы лишь де-факто, когда дом был уже готов, и порой оказывалось, что жилье продано дешевле себестоимости».

Кризис заставил девелоперов взяться за калькуляторы, и сегодня снижение цен на недвижимость возможно только при уменьшении расходов на строительство. Как этого достичь? Калькуляция показывает, что основные затраты приходятся на СМР, однако тут сократить цены сложно. Материалы и рабочие руки будут дешеветь только в случае дальнейшего развития кризиса и заморозки строек, а этот сценарий не назовешь оптимистичным. Кроме того, отмечают эксперты, необходимо развивать собственную сырьевую базу, поскольку до сих пор много строительных и отделочных материалов закупается за рубежом. Немалая часть затрат приходится на обслуживание кредитов, но и здесь все зависит от экономической обстановки.
 

В кризисный год проценты выросли на порядок, однако если ситуация на рынках (финансовом, недвижимости) выправится, продажи недвижимости вырастут, а у банков появятся средства, то и банкиры станут лояльнее к застройщикам и снизят ставки. Расходов на рекламу тоже не избежать, поскольку каждый девелопер хочет побыстрее распродать квартиры, а сделать это на стагнирующем рынке весьма непросто.

Остается последний, самый существенный пункт - государственные обременения. Здесь все в руках чиновников. Если компании будут бесплатно получать участки, уже подготовленные к стройке и с подведенными коммуникациями, это сразу снизит себестоимость домов на треть. Но о таком счастье застройщики и не мечтают. Они лишь призывают власти уменьшить долю города, упростить схему получения исходно-разрешительной документации, инвестировать в развитие инфраструктуры. Надо сказать, такие шаги уже делаются, и эксперты отмечают заметные «послабления» от местных администраций в Москве и Подмосковье. Если падение цен продолжится, чиновником придется еще больше облегчить жизнь девелоперов, иначе строительство в регионе просто прекратится. Ну а если, как прогнозируют аналитики, рост в 2010 г. возобновится, никаких изменений можно не ждать. Квартиры будут стоить столько, сколько за них готовы платить. Ни больше ни меньше.

Анна Моисеева

Дата публикации: 13:36 10 декабря 2009

Источник: bpn.ru