Между штормом и штилем или Перемены в жизни крупных девелоперов

Самые худшие для столичных девелоперов времена, по всей видимости, позади. Большинству застройщиков удалось привлечь стратегических партнеров в лице крупных банков или, заручившись поддержкой государства, перекредитоваться на период стагнации. И хотя в ряде компаний произошли реорганизации и сменились собственники, в целом строительный комплекс Москвы преодолевает кризис без серьезных потерь. «Строительство вытянуло экономику города в 90-е годы. Есть все основания считать, что так будет и сейчас», уверен первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин.

Спасательный круг

Наиболее тяжелой, как и ожидалось, была первая половина этого года. Спрос на жилье упал почти до нуля. Из-за кризиса доверия банки свернули кредитные программы, в результате чего застройщики остались без оборотных средств. Исчерпав старые запасы, некоторые компании стали подавать сигналы SOS. Общие настроения красноречивее других выразил глава Mirax Group Сергей Полонский. Крик души одного из крупнейших московских девелоперов: «До берега далеко, а шторм все сильнее», стал крылатой фразой.

Первыми спасательный круг строителям бросили столичные власти, которые разработали целый комплекс мер по поддержке ключевой отрасли. «Где-то мы помогли с получением согласований и проведением экспертиз, в каких-то случаях содействовали в получении гарантий», - рассказывает руководитель департамента городского строительства Александр Косован.

Благодаря помощи московского правительства в феврале текущего года, когда финансовые учреждения не давали заемщикам ни копейки, компании СУ-155 удалось привлечь кредит на сумму 14,8 млрд рублей в Банке Москвы. Эти средства целевым образом были направлены на реализацию проектов по городскому заказу. Компания возвела свыше 300 тысяч квадратных метров социального жилья в Высоковольтном проезде, в Новых Кузьминках, Красногорском и Одинцовском районах Подмосковья, а также в Балашихе, Долгопрудном и Люберцах.

«По состоянию на 29 сентября обязательства перед «Банком Москвы» выполнены в полном объеме, а кредитный портфель СУ-155 уменьшился практически в два раза», - отмечают в компании. С другим кредитором, Сбербанком, застройщик договорился о пролонгации займа, полученного под проектное финансирование. «Речь идет о продлении сроков погашения задолженности на общую сумму 6,3 млрд рублей на период до двух лет», - отмечают в компании. Согласно новым договоренностям, деньги будут возвращены банку в декабре 2010 - июле 2011 года.

На высокой стадии готовности

Оказавшаяся в крайне затруднительном положении, компания Mirax Group самостоятельно договорилась об отсрочке выплат Альфа-банку, который летом этого года выкупил долги застройщика в объеме более $200 млн и обратился с иском к девелоперу в арбитражный суд. Сегодня кредитно-финансовое учреждение формирует банковский пул, который поможет Mirax Group достроить высотку «Федерация» в столичном деловом центре «Москва-Сити». «Башня В («Запад») уже завершена, к сожалению, сооружение башни А («Восток») идет не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Однако к концу 2010 года весь комплекс будет полностью готов», - обещает член совета директоров компании Дмитрий Луценко.

В небоскребах высотой 360 и 243 метра соответственно будут располагаться офисы, жилые апартаменты, торговые помещения, площади другого назначения. Разобравшись с долговыми обязательствами в России, Mirax объявил о планах по строительству новых объектов недвижимости в Европе. «В частности, у компании есть проект в высокой стадии готовности в Лондоне, мы намерены запустить крупные проекты в Швейцарии и Франции, завершается строительство объекта в Черногории, - рассказывает глава Mirax Сергей Полонский. - Компания ориентирована на сооружение высокотехнологичных зданий и свою планку снижать не будет».

Активы бывают разные

В ряде случаев условием оздоровления компаний стала передача кредитору имеющейся у застройщика недвижимости и иных активов. По данным участников рынка, в марте этого года после переоформления займа Capital Group в размере 400 млн долларов Сбербанк получил права на часть площадей в комплексе «Город Столиц».

Главмосстрой договорился со Сбербанком о передаче ему в счет погашения долга в размере около 18 млрд рублей двух жилых комплексов: «Ленинский, 105» у метро «Юго-Западная» и «Краснобогатырская» возле парка «Сокольники», а также двух промышленных площадок в Кунцеве и Печатниках. Банку Москвы, которому застройщик задолжал 4 млрд рублей, отойдет доля в проекте «Подольские просторы», а УралСибу - завод по производству фурнитуры в Москве. Для погашения долга Альфа-банку Главмосстрой планирует привлечь кредит в другом финансовом учреждении под залог четырех зданий: штаб-квартиры на Тверской улице (3,3 тыс. квадратных метров), помещений на Тверском бульваре (более 1000 квадратных метров), Преображенской улице (343 квадратных метра) и в Саймоновском проезде (5,7 тыс. квадратных метров). Примечательно, что общая балансовая стоимость объектов оценивается в 101 млн рублей, а рыночная - в 2,1 млрд рублей.

Системные преобразования

Основатели группы «ПИК», тоже одного из серьезных игроков рынка, привлекли инвестора в лице главы компании «Нафта Москва» Сулеймана Керимова, продав ему блокирующий пакет акций. Новый партнер активно занялся урегулированием долговых проблем застройщика. В частности, Сбербанк согласился финансировать новые проекты ПИКа в том случае, если он будет добросовестно обслуживать ранее привлеченные займы. Кроме того, федеральный центр обещал предоставить девелоперу государственные гарантии в объеме 14,3 млрд рублей.

Другой крупный девелопер, Система-Галс, полностью перешел под контроль Внешторгбанка (ВТБ). Банк за 30 рублей приобрел 19,5% акций застройщика и получил call-опцион на приобретение за такую же сумму еще 31,5% в капитале компании. Сделку уже одобрила Федеральная антимонопольная служба. На предстоящем в конце декабря внеочередном собрании акционеров Система-Галс изберет новый совет директоров, в который войдут три представителя кредитного учреждения - начальник управления непрофильных активов Алена Дерябина, старший вице-президент Павел Косов, заместитель председателя правления Андрей Пучков. ВТБ реструктурирует задолженности компании.

Судьбой Мосинжстроя, старейшей столичной компании, портфель заказов которого оценивается в 47 млрд рублей, занялись предприниматели Роман Абрамович и Валерий Абрамсон. Весной контрольный пакет холдинга купила принадлежащая бизнесменам в равных долях компания «Инфраструктура». Теперь ее представители претендуют на шесть из девяти мест в совете директоров Мосинжстроя. Прежние топ-менеджеры перешли в Московскую инженерно-строительную компанию, которая выполняет крупные городские заказы, в частности, по программе «Народный гараж». Наряду с этим новая структура намерена работать и с бывшими партнерами Мосинжстроя.

В движении вперед

Однако не всем столичным компаниям потребовалась помощь извне. Например, ЗАО ИНТЕКО в период кризиса не только продолжало реализацию текущих российских и зарубежных проектов, но и вышла на новые площадки. Ни один из ее объектов не был заморожен, причем компания взяла на себя обязательства по возврату покупателям 10% от стоимости квартиры в случае, если жилой дом не будет сдан в срок. Показательно и то, что ЗАО стало лауреатом национальной премии в области бизнеса «Компания года» в номинации «Лучшая инвестиционно-строительная компания России-2009».

В прежние годы в число победителей входило сразу несколько застройщиков, но на этот раз экспертный совет счел достойным только одного эффективного девелопера. «В этом году Интеко не остановила ни одного строящегося объекта, начала возведение новых. Объемы проектных работ также не снижены - мы продолжаем работу на перспективу. Полученная компанией высокая награда станет дополнительным стимулом для движения вперед в наступающем году», - подчеркнул вице-президент по строительству Олег Солощанский.

В середине ноября девелопер объявил о создании «дочки» - ЗАО «Патриот» для реализации проектов массового строительства в регионах страны. «По сути «Патриот» является инструментом головной компании по сооружению комфортного и доступного жилья в субъектах федерации с использованием инновационных технологий индустриального домостроения», - отмечает О. Солощанский. В этом году новая компания планирует ввести первые 50 тысяч квадратных метров жилплощади, а через пять лет намерена возводить по 750 тысяч квадратных метров ежегодно.

Елена Егоршина

Дата публикации: 13:48 10 декабря 2009

Источник: bpn.ru