Не попасть в дурную компанию

Кто управляет нашим домом, кто обслуживает? И как выбрать такую управляющую компанию, чтобы риск ошибиться был минимальным, – об этом и поговорим сегодня.

Грамотно, профессионально

Управление многоквартирным домом – это создание благоприятных и безопасных условий проживания, обеспечение сохранности и надлежащего состояния общего имущества собственников помещений, бесперебойного функционирования всех его систем.

Правильное, грамотное отношение к управлению многоквартирным домом основывается на следующих принципах:

• Индивидуальный подход к каждому дому.

Управляющий-профессионал исходит из того, что каждый дом – отдельный объект управления. Он отличается от других не только инженерно-строительными характеристиками, но и местом расположения и окружающей средой. А главное, у домов разные собственники, а потому и запросы на управление – разные.

• Ориентация на интересы заказчиков.

В рыночных условиях управляющий – профессиональный консультант и помощник собственников имущества. Основываясь на их интересах и возможностях, он должен предложить, обосновать, что нужно сделать в доме. Разъяснить, как предлагаемые улучшения помогут достигнуть целей, поставленных собственниками. При необходимости предупредить о возможных последствиях отказа от выполнения предлагаемых работ. Но решение принимают собственники. А когда оно принято, управляющий должен организовать его исполнение так, чтобы собственники были удовлетворены результатом. Интересы заказчика – приоритет для управляющего.

• Перспективное планирование.

Действия управляющего не должны ограничиваться решением текущих задач по содержанию многоквартирного дома. Необходимо помочь собственникам по-смотреть в будущее: каким они хотят видеть свой дом через пять, десять, пятнадцать лет. И предложить перспективный план его развития.

• Ресурсосбережение.

Дом с высоким потреблением коммунальных ресурсов (тепловой и электрической энергии, воды) – тяжелое финансовое бремя для собственников, которое с годами не становится легче. Управляющий-профессионал понимает, что решение вопроса – в уменьшении затрат на коммунальные услуги (при сохранении комфортности проживания) в модернизации и благоустройстве дома: переход на приборный учет потребляемых ресурсов, ликвидацию их потерь внутри дома, рационализацию потребления.

Недовольны «управдомом»? Меняйте!

По Жилищному кодексу (ЖК) собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом (статья 161 ЖК). Они могут создать ТСЖ, выбрать управляющую компанию (УК) или управлять домом самостоятельно. Есть также право в любое время изменить способ управления домом.

Все решения, касающиеся общего имущества, как и решение о выборе способа управления и конкретной управляющей организации, должны быть приняты на общем собрании собственников.

Что делать, если в доме по договору уже работает управляющая компания, и собственники не удовлетворены результатами ее деятельности? Они вправе ее заменить.

1. Управляющую компанию можно заменить по окончании срока действующего договора управления. В этом случае надо заранее (не менее чем за два месяца) предупредить организацию, что собственники не намерены продлевать с ней договор.

2. Договор управления можно досрочно прекратить по соглашению сторон (собственников помещений и управляющей организации). Внимательно изучите договор управления. В нем должны быть предусмотрены условия его досрочного прекращения. Если таких условий там нет, тогда нужно открыть Гражданский кодекс – там определены общие правила – каким образом по инициативе одной из сторон договор может быть расторгнут.

3. Согласно Жилищному кодексу (статья 162) собственники помещений по решению общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления. Это допускается в двух случаях:

а) если договор был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, а собственники помещений позднее приняли решение о выборе или изменении способа управления домом;

б) если управляющая организация не выполняет условия договора.

В каждом из описанных вариантов решение должно быть принято собственниками помещений не позднее чем за два месяца до прекращения срока договора управления. С одной стороны, это требование Гражданского кодекса: не менее чем за два месяца уведомить другую сторону (в нашем случае – управляющую компанию) о решении прекратить с ней договорные отношения. С другой стороны, Жилищный кодекс (статья 162) установил, что за тридцать дней до прекращения договора управления управляющая организация обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ (либо кому-то из собственников помещений, если выбран способ непосредственного управления). Таким образом, за месяц до окончания действия договора должно быть определено лицо, которому управляющая организация должна сдать дела. Поэтому собственникам помещений необходимо с максимальной пользой использовать двухмесячный срок до прекращения договора управления. За это время надо найти новую организацию, которая вас устраивает, и договориться с ней об условиях нового договора управления.

По закону условия договора определяются общим собранием (статья 162 ЖК). У собственников есть два пути: сначала определить условия будущего договора и затем искать организацию, согласную работать на этих условиях. Или запросить у управляющих организаций предложения по условиям договора управления, выбрать лучшие (организацию и условия), а затем утвердить их на общем собрании.

Выбранная собственниками новая управляющая организация за месяц до окончания срока действующего договора управления принимает документацию, решает все возникающие вопросы с уходящей организацией и приступает к управлению домом сразу после того, как истечет срок предыдущего договора. При соблюдении этого порядка не будет перерыва в управлении многоквартирным домом. Новая управляющая организация должна быть заинтересована получить от прежней компании все документы, необходимые для управления домом, способна оформить необходимые акты приема-передачи, решить вопрос с бесперебойностью предоставления коммунальных услуг, вовремя перезаключив договоры ресурсоснабжения и т. д. У нее есть как минимум месяц, чтобы подготовиться к работе на новом объекте управления.

Таким образом, процесс перехода управления от одной управляющей компании к другой в целом достаточно понятен. Трудности главным образом связаны с тем, как действуют сами собственники, когда и какие принимают решения.

Это важно

Выбирая новую управляющую компанию, самое главное – не ошибиться и выбрать ту, которая будет работать в интересах собственников и добиваться тех результатов, в которых они заинтересованы и за которые платят.

Разыскивается УК

Один из способов поиска подходящей управляющей компании – дать объявления в местной газете, популярной у жилищных организаций. Можно также посмотреть объявления в изданиях, размещающих разного рода рекламу и предложения услуг. Другой способ – обратиться в Ассоциацию управляющих организаций, или в ассоциацию ТСЖ. Обычно у таких организаций есть списки компаний, которые занимаются управлением многоквартирными домами. Кроме того, можно воспользоваться отзывами ваших родственников, знакомых и другими источниками информации об управляющих организациях. Главное – рассмотреть несколько вариантов. А для этого надо получить несколько предложений от разных управляющих компаний. Возможность выбора – огромное преимущество собственников жилья!

Это важно

В объявлении о поиске управляющей организации желательно сразу сформулировать, чего вы хотите, какую информацию и предложения желаете получить от той организации, которую намерены нанять.

Важно понять:

• действительно ли организация, которая говорит о себе, что она «управляющая», знает (понимает), что такое управление многоквартирным домом?
• действительно ли умеет управлять и может обеспечить надлежащее содержание многоквартирного дома?
• является ли организация добросовестной, достойной доверия в финансовом отношении?

Именно эти показатели – главные критерии при выборе управляющей компании. Ну и конечно, цена.

Ирина Генцлер, руководитель направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»:

– Вопрос о том, представляет ли управляющая компания, что такое управление многоквартирным домом, совсем не праздный. Сегодня подавляющее большинство организаций, называющих себя управляющими, не знают и не понимают, что такое действительно управление многоквартирным домом как объектом недвижимости. Бывшие муниципальные жилищные организации, которые называют себя «старейшими на российском рынке», зачастую под управлением понимают только организацию технического и санитарного обслуживания и текущего ремонта многоквартирных домов. Задача же профессионального управляющего состоит в том, чтобы разработать и предложить собственникам наиболее соответствующую их интересам и возможностям стратегию развития многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества, план работ по ее реализации, а затем организовать эффективное исполнение этого плана. Иначе говоря, управляющий должен помочь собственникам:

• сформулировать их цели и интересы в отношении многоквартирного дома (это вопросы и технического состояния, и продления срока «жизни» дома, комфортности и безопасности проживания, сокращения потребления ресурсов для снижения доли затрат на коммунальные услуги в общей структуре затрат собственников на содержание дома, повышение рыночной стоимости недвижимости и др.);
• разработать несколько вариантов стратегии развития дома, то есть путей достижения поставленных собственниками целей управления: единовременное выполнение большого комплекса работ или «шаг за шагом»; в какой последовательности и в какие сроки осуществлять этапы модернизации дома;
• оценить финансовые затраты для каждого варианта стратегии развития и предложить собственникам наиболее доступный для них порядок финансирования плана развития дома.

После того как собственники помещений утвердили стратегию развития дома, управляющая организация разрабатывает конкретный план работ и мероприятий для ее осуществления с показателями, позволяющими оценить достигаемый результат. Выбирает лучший способ осуществления каждой из планируемых работ и подходящих исполнителей, контролирует работы и оценивает достижение запланированных результатов, готовит отчеты для собственников.

Не верить на слово

Как убедиться в том, что управляющая организация – кандидат в «управдомы» и умеет управлять многоквартирным домом как объектом недвижимости? Можно порекомендовать запросить у нее предложение по плану управления многоквартирным домом. А затем посмотреть, предлагает ли управляющая организация следующее:

• выявить интересы собственников помещения по содержанию, улучшению состояния и развитию дома; провести оценку текущего состояния и потребностей в ремонтах, заменах, модернизации; разработать предложения по перспективному плану ремонтов и модернизации дома, направленных на продление его срока «жизни», ресурсосбережение и повышение комфортности проживания, исходя из объективного состояния дома и интересов собственников помещений;
• подготовить предложения по порядку финансирования плана ремонта и модернизации дома, ресурсосберегающих мероприятий, исходя из возможностей собственников помещений и привлечения других финансовых ресурсов.

Если этих составляющих в предложении управляющей организации нет, а есть готовность осуществить только «стандартный набор услуг и работ» по содержанию и ремонту, то перед вами не управляющая организация, а подрядчик по обслуживанию. Максимум, на что можно при этом надеяться, что она будет поддерживать дом на существующем уровне, надеяться на развитие не стоит.

Обязательным условием при выборе управляющей организации является наличие в ее предложении обязательств предоставлять коммунальные услуги потребителям в доме. Без этого договор в соответствии с законодательством не может быть признан договором управления многоквартирным домом.

Вряд ли можно рекомендовать при оценке способности/умения управлять домом руководствоваться данными о числе лет, которые организация проработала в жилищной сфере. Точно так же ни о чем не говорит количество домов, которые уже находятся «в управлении» управляющей организации.

Каким бы хорошим ни было предложение по плану управления многоквартирным домом, собственникам жилья необходимо убедиться, что управляющая организация способна его осуществить (то есть действительно умеет управлять). А также что дом не останется без обычного уровня обслуживания, пока «продвинутая» управляющая организация будет изучать интересы собственников и разрабатывать перспективные планы.

Предъявите документы

Чтобы самим убедиться в том, что УК отвечает всем критериям, надо запросить документы, которые это подтверждают.

В число основных документов для оценки управляющей организации (кроме предложения по плану управления многоквартирным домом) можно включить:

1. Для оценки опыта разработки плана управления:

• пример плана управления каким-либо из тех домов, на котором компания уже работает.

2. Для оценки умения управлять:

• пример отчета о результатах реализации плана управления каким либо из домов или хотя бы первых его этапов (то есть достигнуты ли запланированные эффекты, привели ли действия управляющей организации к заметным улучшениям) с фотографиями, демонстрирующими изменение состояния дома;
• отзывы товариществ собственников жилья или собственников помещений в многоквартирных домах, свидетельствующие об удовлетворенности деятельностью управляющей организации.

Дополнительными документами, свидетельствующими об опыте организации в управлении, могут быть:

• соответствующие дипломы и сертификаты, выданные некоторым специалистам, находящимся в штате УК;
• описание опыта работы с задолжниками по оплате содержания многоквартирного дома и коммунальных услуг, достигнутые результаты по улучшению собираемости платежей в домах, находящихся в управлении;
• описание системы регулярного взаимодействия с правлением товариществ или представителями собственников помещений в домах, находящихся в управлении, и мониторинга удовлетворенности клиентов;
• сведения об исполнении управляющей организацией обязанности по предоставлению отчетов об исполнении договоров управления (пример отчета).

3. Для оценки способности организации обеспечить надлежащее техническое и санитарное обслуживание, текущие ремонты в доме и аварийно-диспетчерское обслуживание:

• справка о наличии собственного персонала и материально-технической базы или документы (договоры), подтверждающие налаженные связи со специализированными организациями и специалистами);
• документы о наличии в организации системы контроля качества (например, показателем того, что такая система в организации есть и действует на достаточно высоком уровне, является наличие сертификата о соответствии международному или национальному стандарту, стандарту саморегулируемой организации и др.).

4. Документы, подтверждающие, насколько организация добросовестна:

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (о государственной регистрации организации);
• копия бухгалтерского баланса за последний отчетный период;
• справки об отсутствии задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам, задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация.

Дополнительно можно запросить обязательство управляющей организации застраховать свою ответственность по договору управления (страхование на случай возмещения вреда, причиненного общему имуществу в многоквартирном доме из-за неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом).

Только без уравниловки!

Поскольку договор управления предполагает, что стороны могут по взаимной договоренности определить перечень услуг и работ, которые будет предоставлять управляющая организация, то собственникам помещений имеет смысл запрашивать этот расширенный перечень и его цену. Причем нужно запрашивать не общую цену предложения, а цену на каждый из видов услуг и работ, чтобы можно было сравнить их с ценами, которые предлагают другие УК. Если собственникам предлагают договора управления за такую же цену, как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления для нанимателей жилого помещения по договорам социального найма, без детализации стоимости каждой услуги или работы, это, скорее всего, говорит о ее неумении или нежелании индивидуально подойти к дому, обсуждать с собственниками помещений его нужды и стоимость того, что должно быть в нем сделано. Уравниловка никогда не приносила пользы. Лучше с открытыми глазами сопоставлять наши желания с нашими возможностями. И выбирать то, что нам действительно нужно, за что мы готовы платить, а потом контролировать, – чтобы было сделано то, что мы заказали.

Галина Писарчик

Дата публикации: 13:36 21 января 2010

Источник: bpn.ru