Цены на московские квартиры оттаяли

... И вновь пошли вверх

На рынке жилой недвижимости Москвы началась оттепель, что внушает оптимизм как продавцам столичных квартир, так и частным инвесторам, которые присматриваются к жилью как к финансовому инструменту. По данным аналитического центра IRN.ru, по сравнению с февралем средняя цена квадратного метра выросла до 1831 доллара, то есть на 17 долларов. За последнюю неделю марта рост составил 0,3%, и это, как утверждают риелторы, не предел. По их прогнозам, дальнейший рост будет спровоцирован снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и вступлением в силу с 1 апреля этого года закона о долевом строительстве.

Новостройки

Весна принесла застройщикам и продавцам жилья хорошие новости. Во-первых, прекратилось падение цен в самом «проблемном» сегменте вторичного рынка - в панельных и блочных домах. Квартиры в них по сравнению с февралем даже подорожали на 0,1% (средняя цена квадратного метра - 1648 долларов). Во-вторых, монолитные и кирпичные дома выросли в цене примерно на 0,4% (средняя цена - 2001 доллар за кв. м).

Аналогичная ситуация и на рынке новостроек: так, например, квартиры в современных панельных домах в марте подорожали на 0,49%. Вслед за ростом цен изменились и показатели доходности вложений в жилую недвижимость: по данным центра 'Индикаторы рынка недвижимости' на 14 марта 2005 года, они на 1,5% превысили доходность банковских депозитов.

Самыми дешевыми на сегодня являются панельные новостройки в спальных районах Москвы. В восточной части города цена таких квартир не поднимается выше 1300 долларов за кв. м. По таким ценам можно присмотреть квартирку в районе шоссе Энтузиастов и Измайловского парка. Однако и в этих районах наблюдается рост цен (не более 1% в месяц).

Заметнее всего за последний месяц выросли в цене квартиры в новых домах в Западном и Юго-Западном округах: здесь стоимость квадратного метра составляет 2000-2300 долларов.

Активно застраиваются Южный и Северный округ, в основном за счет сноса пятиэтажек. Поскольку новые дома вписываются в сложившиеся районы, квартиры в них пользуются спросом. В результате за первые два месяца этого года стоимость квартир в панельных и монолитных домах выросла в среднем на 2,5%.

Вторичный рынок

Заплатив 850 долларов за кв. м, в Москве можно приобрести квартиру на первом этаже хрущевки в не самом благоприятном с точки зрения экологии районе. Надо отметить, что такие квартиры расхватывают быстро: как правило, в течение двух недель. За истекший месяц прирост в цене таких квартир составил 0,78%.

В марте также возросла стоимость квартир в типовых панельных домах: однокомнатные квартиры в таких домах подорожали на 1,22%, двухкомнатные - на 0,23%, а трехкомнатные - на 0,83%. По последним данным, средняя цена составляет 1800 долларов за кв. м.

Впрочем, многое опять же зависит от района. За аналогичную квартиру в Западном или Юго-Западном округе продавцы просят на 200-300 долларов больше, а хозяин квартиры в Восточном округе может уступить долларов двести с метра.

Что будет с ценами

На днях гендиректор ОАО 'Агентство по ипотечному жилищному кредитованию' (АИЖК) Александр Семеняка высказал предположение, что к 2008 году ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 10%, а к 2010 году - до 8%, если официальные прогнозы по темпам инфляции оправдаются.

Но уже сегодня банки снижают стоимость ипотечных кредитов. Так, с 24 февраля DeltaСredit запустил рублевый кредит на покупку жилья с плавающей ставкой. Этот кредит привязан к индексу MIBOR (Moscow Interbank Offered Rate), который последние несколько лет демонстрирует устойчивую тенденцию к снижению по мере того, как позиции рубля укрепляются. С 1 марта 2005 года банк 'Союз' выдает кредит на покупку квартиры как в строящемся доме, так и на вторичном рынке жилья по ставке 11,5% годовых в долларах (на стадии строительства - 16% годовых), при этом первоначальный взнос может покрывать лишь 20% от стоимости квартиры.

Фора-Банк также снизил в марте ставки по ипотечным кредитам до 10,5%, 11,0% или 11,5% годовых, если параметры кредитной анкеты заемщика, в том числе сумма первоначального взноса, размер получаемого дохода, степень ликвидности приобретаемого жилья, удовлетворяют критериям банка. Удешевление ипотечных кредитов, по мнению аналитиков рынка, приведет к росту цен на жилье.

Напомним, что 1 апреля вступит в силу закон 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов'. С одной стороны, он защищает права частных инвесторов. Но с другой - усложняет процедуру оформления документов на недвижимость. От застройщика требуется наличие разрешения на строительство, он должен зарегистрировать права собственности или аренды на землю, он должен доказать свое право собирать деньги с дольщиков. Застройщики предупреждают, что новые правила приведут к затягиванию сроков строительства и даже к 'замораживанию' проектов. В итоге при нынешнем уровне спроса объем предложения уменьшится, а цены вырастут.

Если застройщики не захотят связываться с частными инвесторами и станут привлекать заемные средства, все свои 'лишние' расходы они будут включать в конечную стоимость квартир. Прогнозы специалистов относительно грядущего роста цен разнятся: одни называют 15-20%, другие говорят, что новостройки подорожают на все 30-45%.