Ипотека: теорема, которую еще предстоит доказать

Тема ипотечного кредитования в последнее время будоражит умы не только потенциальных заемщиков, но и чиновников различных уровней, увидевших в ней благодатную почву для собственного пиара. В частности, развитие рынка доступного жилья в Российской Федерации было предметом обсуждения на недавних парламентских слушаниях.

Чиновники отметили, что одна из важнейших социально-экономических задач государства — решение жилищной проблемы. Улучшение ситуации с обеспечением граждан жильем возможно лишь при комплексном подходе к решению этого вопроса: с одной стороны, нужны условия для достижения необходимых объемов жилищного строительства, с другой — населению должна быть предоставлена возможность приобрести жилье за счет системы ипотечного кредитования. С учетом этого в 2004 году был подготовлен и принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Что еще нужно сделать, чтобы жилье в России стало доступным?

Банкам требуются «длинные» деньги

Ипотечный рынок в 2004 году продемонстрировал тенденцию роста как объемов кредитования, так и количества банков, которые выдают жилищные займы. Среди банков началась конкурентная борьба, в результате которой снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, а срок кредитования вырос до 20 лет.Объем выдаваемых банками ипотечных займов пока невелик. На начало 2005 года в системе жилищного кредитования участвовало более 160 организаций. Однако у российской банковской системы пока нет доступа к так называемым «длинным» деньгам. Без создания условий для привлечения в эту сферу долгосрочных ресурсов трудно ожидать дальнейшего снижения процентных ставок и существенного увеличения объемов кредитования.

Будущее зависит от вторичного рынка закладных

По мнению чиновников, универсальным механизмом привлечения «длинных» ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги. С их помощью банки получают возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства. Покупатели таких бумаг наделяются правами кредиторов.

Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый в конце декабря 2004 года, направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования жилищных кредитов. В нем предусмотрены механизмы повышения надежности этих бумаг и снижения издержек на осуществление их эмиссии. Предполагается, что при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, это покрытие не будет включаться в конкурсную массу.

С принятием закона был устранен ряд неточностей, а также предпринята попытка сбалансировать полномочия федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России в части эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и порядка предоставления отчетности.

Для обеспечения государственной поддержки рынка ипотечного кредитования в России действует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сейчас большинство банков не реализует собственные ипотечные программы, а выдает кредиты по программам АИЖК. В дальнейшем за счет формирования долгосрочных кредитных ресурсов банковской системы предполагается снизить долю кредитов, рефинансируемых через агентство.

Ипотека бывает разная

Одновременно с развитием банковского жилищного кредитования необходимо развивать и небанковские формы ипотеки, т. е. приобретение жилья с использованием заемных средств: кредитование под залог жилья, долевое участие в строительстве, куплю-продажу с рассрочкой платежа, потребительское кредитование, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы. Эти схемы не исключают друг друга: каждая из них занимает свою нишу, имеет свои особенности и преимущества.

Для развития небанковских форм ипотеки нужна интеграция жилищных накопительных систем в единую систему кредитных кооперативов, которая будет сформирована после вступления в силу Федерального закона «О кредитной кооперации». Также следует четко разграничить деятельность жилищных накопительных кооперативов и банковскую деятельность, не допуская совершения некредитной организацией, находящейся вне надзора Банка России, банковских операций (привлечение средств во вклады, проведение расчетов в пользу третьих лиц и т. п.).

Каждому кредиту — свою историю

Чиновники отметили, что следует внимательно отследить становление системы бюро кредитных историй и при необходимости оперативно скорректировать принятый закон. Также надо обеспечить решение вопроса об уполномоченном государственном органе по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй.Основная цель таких бюро состоит в накоплении массива данных, характеризующих платежную дисциплину заемщика. Их задача — создать систему информации о том, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязательства перед кредиторами, и организовать хранение сведений о большом количестве организаций и граждан. Однако, по мнению участников парламентских слушаний, повлиять на уровень процентных ставок в сторону их снижения кредитные бюро смогут не раньше, чем через 5–10 лет.

Власти готовы протянуть руку. Помощи?

В целях обеспечения жильем социально не защищенных слоев населения следует развивать механизмы социальной ипотеки. В пакете законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, изменился подход к обеспечению граждан России жильем. Если раньше это делалось за счет бюджетных средств, то теперь предполагается лишь некоторым образом содействовать населению, которое должно решать свои жилищные проблемы за счет собственных средств. Для этого принятые законы формируют законодательную базу, направленную на развитие ипотечного кредитования.

До сих пор купить квартиру исключительно за счет собственных средств, в том числе используя ипотечные механизмы, имел возможность лишь ограниченный круг людей. Законодательное решение проблемы предусматривает три уровня бюджетной поддержки групп населения с низкими доходами: федеральный, региональный и местный. Поддержка может быть осуществлена как путем финансирования первоначального взноса, так и прямым дотированием процентной ставки по ипотечному кредиту.

По общему мнению специалистов рынка недвижимости и чиновников, прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно — и для кредиторов, и для бюджета, и для гражданина. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, кредитная организация также должна учесть дополнительные риски, связанные с выполнением бюджетных обязательств, в течение целых двадцати лет. Наверняка они будут заложены в базовую процентную ставку. В связи с этим дотирование первоначального взноса более целесообразно.

Должны быть предусмотрены механизмы предоставления безвозмездных субсидий для лиц, стоящих в очереди на получение жилья, что позволит уменьшить сумму, которую данному лицу нужно запросить и получить в банке. Такая мера будет способствовать смягчению требований банка к платежеспособности, к ежемесячному взносу, который будет платить данное лицо за использование кредита. В этом случае возрастет доступность займа, уменьшится число лиц, стоящих в очереди на получение квартиры.

Принятие пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, было необходимо для дальнейшего развития ипотечного кредитования, сейчас настало время для практической реализации всего комплекса предусмотренных действий. В частности, предстоит большая работа по приведению всего остального законодательства в соответствие с принятыми законами.

***

Елена Хуснулина, Руководитель отдела ипотеки компании «Домострой»:

— Для того чтобы жилье в России стало доступным, необходимо дальнейшее развитие ипотечной системы, которое должно вызвать снижение процентных ставок по кредитам, увеличение сроков кредитования, уменьшение размера первоначального взноса и расходов заемщика по сделке.

Это произойдет после того, как начнут работать новые законы, регулирующие ипотеку. Сформируется вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, будут созданы бюро кредитных историй, усовершенствуется система ипотечного страхования. Не секрет, что большая часть наших потенциальных заемщиков имеет «серые» доходы. Конечно, банки в последнее время оценивают платежеспособность и таких клиентов, но для этой категории заемщиков ипотечные кредиты стоят дороже — на величину дополнительного риска банка. Получить кредит такому человеку труднее, чем имеющему официально подтвержденный доход. Необходимо, чтобы наша экономика «вышла из тени»: нужно совершенствовать еще и налоговое законодательство.

Способствовать доступности жилья будет и увеличение темпов жилищного строительства, хотя принятый «революционный» Закон «Об участии в долевом строительстве» без существенных доработок, позволяющих сделать его приближенным к реалиям нашей жизни, приведет лишь к дальнейшему росту цен на первичном рынке. Конечно, все эти меры должны быть комплексными, поскольку любой перекос будет способствовать росту цен на жилье и, следовательно, делать его менее доступным.

Елена Бармина, Директор департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН»:

— В течение многих месяцев в прошлом году москвичам обещали доступное жилье. При этом для многих слово «доступное» ошибочно приобрело значение «дешевое». На мой взгляд, совершенно безосновательно. Все как будто забыли, что речь идет о мегаполисе, столице, где свои законы ценообразования и жилье не может быть дешевым. Другое дело, что его можно сделать доступнее, и инструмент, необходимый для этого, понятен — банковское кредитование.

Речь идет прежде всего об уже известном механизме ипотечного кредитования. Число выданных ипотечных займов стабильно увеличивается. Однако для популяризации этого инструмента, как мне кажется, необходимо создать такие макроэкономические условия в стране, которые позволят «обелить» зарплаты и дадут возможность среднему классу, на который в основном и рассчитана ипотека, быть уверенным в стабильном доходе. Кроме того, экономическая стабильность, а правильнее сказать, стабильно развивающаяся экономика России сможет привлечь довольно большое число иностранных банков, которые имеют доступ к «дешевым» и «длинным» деньгам. Мне кажется, что в такой ситуации можно ожидать увеличения числа потребителей ипотечных кредитов на 30% и более.

Еще один возможный инструмент — более краткосрочные и меньшие по суммам кредиты, с помощью которых можно улучшить свои жилищные условия. Ведь не секрет, что иногда человеку не хватает суммы $5 тыс., чтобы жить в принципиально лучшей квартире.

Дата публикации: 11:19 21 марта 2005

Источник: bpn.ru