Как правильно построить жилой дом?

При возведении дома необходимо учитывать не только финансовую и технологическую стороны строительного процесса, но и юридическую. Сегодня юрист М2 рассказывает о том, как грамотно составить договоры генподряда, субподряда и договор о поставке материалов — основополагающие документы, без которых невозможно построить юридически «чистое» здание.

Начнем с определения различных видов договоров. По договору генподряда, заключаемому между заказчиком и генподрядчиком, последний берет на себя обязанность возвести здание. Если генподрядчик не собирается строить объект своими силами, то он заключает договор субподряда, по которому передает часть своих обязанностей субподрядчику. Разумеется, к последнему переходят не только обязанности, но и права. В качестве платы за оказанные услуги может выступать как часть квартир в построенном доме, так и денежное вознаграждение.

Бабка за дедку...

Как правило, те подрядчики, которые осуществляют непосредственное строительство, работают за деньги. В строительной сфере отношения сторон договора субподряда регулируются не только нормами гражданского права, но и договором генподряда. Ведь в этом первичном документе могут содержаться условия, определяющие порядок заключения всех последующих договоров.

На что следует обратить внимание при подписании договора? Прежде всего, необходимо получить копии договоров генподряда и субподряда, чтобы удостовериться, что их условия не запрещают передачу части прав и обязанностей иным организациям.

Затем следует уточнить, требуется ли получать согласие третьих лиц при заключении договора. Если да, то это необходимо отразить в его тексте. Например, в договоре можно указать, что он вступает в силу с момента согласования с заказчиком. В противном случае этот договор может быть признан недействительным. Кроме того, в договоре субподряда необходимо указать, какой объем прав и обязанностей переходит к подрядчику по договору.

Пример: субподрядчик фирма «Бета» заключила договор подряда со строительной фирмой «Альфа», в соответствии с которым последняя обязалась осуществить строительство здания. Часть вознаграждения за проделанную работу фирма «Альфа» должна была получить после возведения здания и подготовки его к сдаче госкомиссии, а оставшуюся часть — после ввода объекта в эксплуатацию.

В договорах генподряда указывается, имеет ли генподрядчик право передавать часть своих обязанностей иным организациям, заключая с ними соответствующие договоры.

В тексте договора содержалась ссылка как на договор генподряда, так и на договор субподряда. Ни юристы, ни руководство фирмы «Альфа» не потрудились узнать содержание этих документов. Как выяснилось, по условиям этих договоров ни генподрядчик, ни субподрядчик не имели права передавать свои обязанности какой-либо организации. Таким образом, с нарушением условий были заключены два договора, которые и были признаны недействительными. Фирма «Альфа» обратилась с претензиями к фирме «Бета», однако последняя отклонила претензии, мотивировав это тем, что деньги за материалы и проделанную работу были получены.

Строительство на скорость

Еще один момент — сроки. Каждый следующий «уровень» подрядчиков должен уложиться в более короткие сроки, чем предыдущий. Условно говоря, на строительство дома по условиям договора генподряда отведено два года. Для субподрядчика сроки исполнения обязательств составят на несколько месяцев меньше. Для иных подрядчиков — еще меньше. Такое уменьшение сроков может негативно отразиться на качестве постройки. Если строить качественно, можно не уложиться в сроки, что чревато штрафными санкциями.

Многое зависит от организаций, которые будут поставлять строительные материалы. В этом вопросе важны все детали: время поставки, количество и качество материала, его конкретное наименование. Просто написать «бетон» недостаточно, поскольку существует много его разновидностей, отличающихся по свойствам. По этой причине следует указать точное наименование марки каждого из необходимых материалов. От материалов зависит не только качество дома, но и сроки строительства, поэтому договоры поставки нельзя недооценивать.

Пример: строительная компания «Дельта» заключила договор поставки стройматериалов с фирмой-поставщиком «Сигма». Доставка материалов осуществлялась продавцом. После доставки и подписания актов приема-передачи компания «Дельта» обнаружила, что ряд материалов не соответствует ее требованиям. В частности, выяснилось, что марка бетона не соответствует той, о поставке которой стороны договорились изначально. Кроме того, оттенок краски, поставленной продавцом, не соответствовал проекту.

На требование возместить причиненный ущерб фирма «Сигма» указала, что в договоре указано право поставщика в случае отсутствия заказанного материала предоставить покупателю иной материал, сходный по качеству и цене с заказанным. Фирма «Сигма» предъявила фирме «Дельта» подписанные сторонами акты приема-передачи и накладные, из которых следовало, что заказчик принял отгруженные материалы без каких-либо претензий, хотя в документах были указаны марки всех поставленных товаров. Таким образом, претензии фирмы «Дельта» были отклонены, поскольку при приемке товаров не было уделено должного внимания документации на товар, а договор был подписан без внимательного ознакомления с его условиями.

Проект — документ серьезный

В проекте должна быть отражена вся информация, связанная с домом, в том числе количество этажей и планировка. При строительстве важно помнить, что готовый объект необходимо будет представить госкомиссии, от которой зависит, будет ли дом введен в эксплуатацию.

Пример: строительная фирма решила построить дом. Был куплен участок земли, утвержден проект. Однако в процессе строительства стало понятно, что при расчете затрат и возможностей организация не рассчитала свои силы. Поскольку это выяснилось, когда сроки строительства близились к концу, времени для получения кредита не оставалось. Тогда руководство компании приняло решение уложиться в сроки и сэкономить средства за счет изменения проекта здания: госкомиссии вместо 12-этажного дома был предложен разноэтажный дом.

Про внесение соответствующих изменений в проект в компании «забыли», то, что ожидали увидеть члены госкомиссии, изучив проект, сильно отличалось от показанного им здания. Кроме того, внутри здания была изменена планировка: квартиры на лестничной клетке располагались не так, как было предусмотрено проектом. Пришлось строителям продлевать сроки сдачи дома и согласовывать новый проект, соответствующий реально существующему зданию.

Дата публикации: 11:25 21 марта 2005

Источник: bpn.ru