Общие тенденции на рынке недвижимости

С началом кризиса на рынке недвижимости наметился значительный спад. Банки перестали выдавать ипотечные кредиты практически всем желающим, многие стройки оказались замороженными, спрос на квартиры понизился…

В сегменте жилья эконом-класса это действительно так, а в сегменте элитной недвижимости, как ни странно, всё наоборот. Пока квартиры в панельных новостройках стоят пустующими, жильё премиум-класса уходит с лота очень быстро. Те, у кого есть достаточные средства, вкладывают их не в дешёвую, а в дорогую и сверхдорогую недвижимость.

Кризис практически заморозил ипотечное кредитование, поэтому сейчас новую квартиру могут позволить себе только те, у кого стабильные и весьма высокие доходы. Но люди с таким доходом вряд ли будут приобретать недвижимость в дешёвых домах – скорее всего, это будет так называемое жильё высоких потребительских свойств с ценой более 200 тысяч рублей за квадратный метр. Это может быть как приобретение жилья для себя, так и выгодное капиталовложение на будущее.

Реальная себестоимость строительства жилья эконом-класса в столице – около 50-60 тысяч рублей за кв. м. В дальнем Подмосковье эта цифра, конечно, почти в два раза ниже. Такая большая разница – из-за общей стоимости издержек: стоимость земли (в Москве – значительно дороже), подключения инженерных сетей, бюрократическая возня с бумагами, оплата труда рабочим.

Возможно, в 2010 году цены на жильё незначительно упадут – это связано с общим снижением стоимости строительных материалов. Но может быть и так, что влияние кризиса будет не так заметно, общий экономический уровень вырастет, и тогда себестоимость строительства жилья может значительно подняться.

Эксперты считают, что для того, чтобы объект окупился, достаточно продать всего лишь одну треть квартир по рыночным ценам. Но компании-застройщики в докризисный период поступали по-другому: реализовывали (сами или через посредников) эту самую одну треть, а оставшуюся часть ещё не проданных квартир отдавали под залог в банк и брали кредит. Кредитные средства тратились на покупку ещё одного участка под застройку, там начиналось строительство дома, треть квартир продавалась, остальное – закладывалось… Но такая цепочка реализуется и даёт доход только в том случае, если рынок развивается. В случае кризиса банки, естественно, не дают кредитов, а потенциальные покупатели не хотят приобретать жильё. Строительным компаниям приходится замораживать новые площадки и даже оставлять недостроенными прежние объекты.

К сожалению, чистая цена строительства порой очень сильно отличается от цены реализации. Естественно, в меньшую сторону. Большая часть «лишних» денег уходит посредникам – не строительным компаниям, а агентствам, реализующим продажу жилья. К тому же, если продавцы знают, что квартира и так будет куплена, пусть даже по очень завышенной цене, то снижать стоимость недвижимости они не будут.