Аренда «заглядывается» на инфляцию

Рынок аренды жилья всегда был и остается даже в сегодняшних кризисных условиях более динамичным в сравнении с рынком купли-продажи, и любые изменения макроэкономического «климата» моментально сказываются именно на стоимости съемного жилья. О «климате» можно судить по тому, что цены на арендное жилье упорно не хотят идти вверх вопреки прогнозам аналитиков.

Еще в начале года многие аналитики рынка жилой недвижимости строили прогнозы «неуклонного поступательного» роста цен на съемное жилье, соревнуясь друг с другом в определении размеров этого роста – вровень с инфляцией или выше ее. Однако действительность, по всей видимости, хуже. Если бы макроэкономические результаты были явными, то это означало бы, что общая ситуация создает предпосылки для начала реального подорожания недвижимости. Но никакого роста аренды как не было, так и нет и сегодня. Нет и роста цен на жилье. Во всяком случае, пока.

Как утверждают «Индикаторы рынка недвижимости», «если рынок не принимает даже повышения арендных ставок, несмотря на некоторое улучшение экономической ситуации, то откуда у людей появятся деньги на покупку квартир по более высоким ценам?» Спасти ситуацию могли бы инвестиционные покупатели, часто называемые в прессе «спекулянтами». Они, в отличие от малообеспеченных арендаторов жилья, располагают свободными средствами, даже несмотря на кризис.

Во многом благодаря этим самым «спекулянтам», покупавшим жилье «впрок», цены на квартиры и дома росли опережающими темпами в 2006–2008 годах. Одновременно в то же самое время, по данным исследования «Индикаторов», сильно «просела» прямая доходность от сдачи квартиры в аренду: если в 2000–2001 годах рентный бизнес приносил порядка 12% годовых, то двумя годами позже – до 10%, а в 2004–2005 годах – порядка 7–8%. Более того, в 2006–2007 годах – не более 5% годовых.

Сегодня все изменилось до неузнаваемости, начиная с того, что доходность депозитных вкладов оказалась более выгодной и простой, нежели покупка и сдача квартиры внаем.

Заметим, что определить объем рынка аренды жилья можно только очень приблизительно – ни один государственный орган статистики не имеет по причине того, что этот рынок на 99% «серый»: договоры аренды в массовом порядке не регистрируются. Риелторы тоже не имеют достоверной информации о количестве сданного в аренду жилья.

По данным ГУП «Мосжилсервис», 120 тыс. москвичей имеют в собственности две и более квартиры. Конечно, не все они сдаются в аренду, но большинство. По данным агентства МИАН, в настоящее время средняя арендная ставка квартиры эконом-класса – 32 тыс. рублей, бизнес-класса – 55 тыс., элитной – 217 тыс. Годовой оборот рынка частной аренды составляет порядка 4–4,5 млрд долларов. Таким же его уровень был в начале 2000-х годов.

Отсутствие роста ставок аренды означает, что нет и оснований для резкого подорожания столичной недвижимости, считают аналитики. В ближайшее время могут подняться только ставки аренды загородных домов, спрос на которые увеличивается с приближением летнего сезона.

Более того, эксперты «Миэль-Аренды» утверждают, что ставки аренды жилья в Москве по итогам февраля снизились: стоимость съема однокомнатных квартир эконом-класса упала на 1% в долларах по сравнению с январем, двухкомнатные квартиры стали дешевле на 4,5%, трехкомнатные – на 2%. Подорожала в феврале только аренда однокомнатных квартир бизнес-класса – на 3,5%, при этом цены на двухкомнатные квартиры в данном сегменте понизились на 1,6%, на трехкомнатные – на 2,3%, многокомнатные квартиры подешевели сразу на 12%.

При этом все эксперты отмечают, что спрос растет, и даже называют цифру – на 4% в феврале. Наибольшей популярностью у арендаторов в феврале пользовались квартиры стоимостью от 750 до 1 тыс. долларов (40% от общего спроса) в месяц. На втором месте квартиры по цене от 1 тыс. до 3 тыс. долларов (36%). Почти 70% снимаемых в Москве квартир являются однокомнатными, остальные – двухкомнатные, доля других не превышает 1%. Самые дешевые квартиры – в Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах Москвы.

Аналитики «Индикаторов» отмечают, что «рынок аренды оказался не готов к подорожанию, так как платить больше за жилье арендаторы могут только при условии реального роста личных доходов». Отметим, что и снижение ставок аренды говорит о том, что время для роста стоимости самого жилья еще не пришло.

Впрочем, что касается стоимости квадратного метра в Москве, то и здесь оценки аналитиков расходятся, причем достаточно значительно – от 4,2 тыс. долларов за метр до 6,5 тыс. Рублевые цены колеблются у отметки в 125–135 тыс. рублей за «квадрат». В IRN считают, что прирост средних ценовых показателей может быть связан лишь с вымыванием с рынка наиболее дешевых предложений, а не подорожанием всех квартир.

По данным вице-президента Московской ассоциации риелторов Михаила Гороховского, сейчас в столице около 3,8 млн квартир, из них сдаются в аренду только 160 тыс. «5% – это лишь по две квартиры в каждом подъезде 17-этажного дома. Это ничтожно низкая цифра для такого мегаполиса, как Москва», – говорит он. Эксперт напоминает, что до большевистского переворота 1917 года в столице в аренду сдавалось более 60% жилого фонда города.

По прогнозу экспертов МИАН, стоимость жилой недвижимости до начала лета будет увеличиваться с темпами чуть ниже инфляции. В конце лета – начале осени темпы увеличатся, но не превысят ежемесячные инфляционные показатели более чем на 1%. Таким образом, к концу года ожидаемое изменение среднего уровня цен составит 10–15%. При этом в наиболее востребованных категориях жилья, скорее всего, итоговое удорожание составит 12–15%, в сегментах, не пользующихся особым интересом, – не более 5–10%.

Александр Аксенов

Дата публикации: 19:25 18 марта 2010

Источник: bpn.ru