Для тех, кто сдает квартиры: о доходах и налогах

Определить объем рынка частной аренды жилья можно только приблизительно. Никакие государственные органы подобной статистики не ведут, да и не могут вести: договоры аренды, как правило, не регистрируются у нотариуса.

Риэлторские компании также не имеют достоверной информации о количестве сданных в аренду квартир: у каждой из них собственная база данных, единой не существует. Правда, некоторые агентства отслеживают ситуацию на арендном рынке, но при этом учитывают только те квартиры, которые сдаются в настоящий момент. Так, по данным агентства недвижимости Doki, в феврале этого года в Москве предлагали порядка 28 тыс. квартир, в то время как годовой объем составляет порядка 330 тыс. Правда, не учтены квартиры, которые сдают в обход риэлторов.

По данным ГУП «Мосжилсервис», 120 тыс. москвичей имеют в собственности две и более квартиры. Конечно, не все «лишние» квартиры сдаются в аренду, но, с другой стороны, многие люди задействуют и «нелишние», особенно во время кризиса. Семьи съезжаются, чтобы высвободить квартиру для сдачи в аренду, переезжают на дачу. Как правило, предлагают в аренду квартиры собственники, уезжающие в длительные командировки. Есть также категория арендодателей, которые сдают квартиры в центре города, а сами снимают где-нибудь на окраине. А если, к примеру, два члена семьи являются собственниками квартир, то формально «лишней» нет, а фактически — есть. Таким образом, реальная арендная база московского жилья в два-три раза больше, чем цифра, приведенная Мосжилсервисом, и превышает по количеству 300 тыс. квартир. Годовой оборот рынка частной аренды составляет 125–144 млрд руб. (4,2–4,8 млрд долл.) и фактически неподконтролен государственным органам.

Даже если бы все арендодатели платили налоги как индивидуальные предприниматели по упрощенной схеме (то есть в размере 6% полученных доходов, а не 13% как физические лица), аренда частного жилья приносила бы городскому бюджету 250–300 млн долл. ежегодно. Сколько на самом деле поступает в казну от арендодателей — неизвестно. Налоговые органы предпринимают меры для стимулирования уплаты налогов в этой сфере. Так, с 1 января прошлого года арендодатели, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, получили возможность приобретать патенты и рассчитываться с фискальными учреждениями простейшим образом, без предоставления налоговых деклараций. Стоимость годового патента — 43,2 тыс. руб., но его можно приобрести на любой срок — от месяца до года.

Но, как оказалось, покупать патент выгодно только собственникам дорогих и очень дорогих квартир. Его стоимость — 6% от суммы 720 тыс. руб., то есть арендодатель заплатит фактически 6% от своего дохода, если сдает квартиру за 60 тыс. в месяц (это соответствует качественной двухкомнатной квартире бизнес-класса). Если ставка меньше, то проще и дешевле зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить те же 6%, но уже с другой суммы. А вот если арендная ставка значительно выше, чем 60 тыс. в месяц, патент становится буквально способом эффективной оптимизации налогов. Особенно он выгоден тем людям, у которых в собственности находится несколько объектов недвижимости. Одного патента достаточно для сдачи в аренду любого количества квартир — правда, при том условии, что все они оформлены на одного собственника, а не на жену или тещу. Впрочем, существенная выгода для арендодателя от такой системы налогообложения компенсируется крайне редким ее применением на практике. Зато для большей части тех, кто сдает квартиры эконом- и бизнес-класса за 20–60 тыс. руб., «пряники» ФНС (Федеральная налоговая служба) абсолютно несъедобны.

«Многие люди не понимают, что легальность на самом деле стоит тех 6%, которые им надо заплатить в качестве налогов. Просто никого не ловят за руку — и арендодатели предпочитают рисковать», — говорит Геннадий Теряев, директор по развитию компании Rodex Group.

По свидетельству риэлторов, владельцы дорогих квартир сами предпочитают расплачиваться с государством. «В элитных жилых комплексах, как правило, все знают в лицо своих соседей, не говоря уж о том, что и администрация, и служба охраны осведомлены о том, кто сдает квартиру. Арендные ставки в элитных домах высоки, и собственники предпочитают не рисковать, — объясняет юрист департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Любовь Егорова.

В сегменте дешевых квартир платить налоги пока не принято. И с этим согласна начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая: «По моим наблюдениям, 80% владельцев дорогих квартир платят налоги, в экономклассе ситуация обратная — платят, дай бог, если 20%».

Дата публикации: 19:39 18 марта 2010

Источник: bpn.ru