Николай Вечер: Мы решили сосредоточиться на ключевых направлениях

Проекты комплексного развития территорий (КОТ) в массе своей заглохли с началом кризиса. Впрочем, руководитель петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер настроен по поводу КОТ вполне оптимистично…

– В работе GVA Sawyer на 2010 год проекты комплексного освоения территорий занимают значительное место. Получается, масштабные идеи востребованы и в не самое денежное время?

– В этом году мы решили сосредоточиться на направлениях, которые считаем ключевыми, то есть наиболее востребованными. Целый ряд консалтинговых компаний, в том числе и международных, действительно заявили в прессе о том, что сейчас проекты комплексного освоения территорий не актуальны. Мы считаем, что это не так, к нам поступает достаточное количество обращений, связанных именно с КОТ.

Конечно, речь не о масштабных проектах в 700–1 000 га, которые существовали до кризиса. Сейчас счет идет не на сотни и тысячи, а десятки гектаров.

Но все равно это КОТ, потому что проекты на больших территориях подразумевают множественность функций недвижимости и их взаимное сопряжение.

– Вы сказали, что в вашу компанию поступает немало обращений. Сколько конкретно? Что это за предложения? Какого уровня? От кого они идут?

– В месяц поступает до десятка предложений со всех регионов России. Нам представляют проекты в самой разной стадии готовности: от некоей идеи, которая базируется на правах на землю или гарантиях таких прав в будущем, до достаточно проработанных проектов с готовым мастер-планированием, но без экономической части. Такое обращение можно сформулировать следующим образом: у нас есть все документы, вплоть до разрешения на строительство, все техусловия выполнены или получены, мы готовы хоть завтра выйти на площадку. Скажите только, что там строить.

– Какая часть поступающих в вам предложений перерастает в конкретные договоренности?

– Если хоть одно в месяц «выстреливает», мы считаем, что это очень хорошо.

– Из ваших слов следует, что к подготовке проектов начали подходить более тщательно? Финансовые потрясения заставили заказчиков действовать осмотрительнее?

– До кризиса, когда казалось, что рынок будет расти бесконечно, инвесторы и инициаторы проектов «проглатывали» многое. Банки зачастую давали кредит под слабое обеспечение, но когда грянула острая фаза кризиса, они перестали давать кредиты вообще, что тоже неправильно.

Это вопрос качества риск-менеджмента банков, хотя я уж не говорю о качестве риск-менеджмента самих соискателей этих кредитов…

Сейчас заказчики гораздо более тщательно подходят и к маркетинговой составляющей. Раньше, в период активного роста, под словом «маркетинг» подразумевалось лишь обоснование тех идей, которые изначально были у владельца проекта. Теперь же люди понимают, что эти идеи не обязательно верны. Требуется именно маркетинговое исследование: нужно понять, кто будет потребителем планируемых услуг, на какие группы людей мы рассчитываем в проекте, какие риски существуют?

– Давайте поговорим конкретно о Петербурге. Насколько активно вы работаете по проектам КОТ в Северной столице. Есть ли предложения о сотрудничестве здесь?

– Предложения есть, просто свободных территорий в городе осталось не так много.

– Безусловно, но, например, есть территории, требующие реконцепции. Таких еще немало, и их судьба не очень понятна…

– Да, подобные площади есть даже в центральных районах города. Ими либо начали заниматься еще до кризиса, либо их долго рассматривали и сейчас представили как начало нового большого проекта. Есть проекты, которые еще к такой «подковерной» фазе только подходят, мы ими тоже занимаемся, но о них пока рано объявлять, поскольку еще не подошло время активного привлечения инвестиций.

– Как бы вы сформулировали «уникальные» проблемы проектов КОТ в нашем регионе?

– Есть проекты, территориально находящиеся на стыке города и области. Ни для кого не секрет, что существуют весьма серьезные проблемы при увязке перспективных планов развития между городом и областью. К сожалению, эти сложности бьют вообще по видению развития данных земель – это один пласт проблем.

Второй связан с видением развития инженерной инфраструктуры. Возникает вопрос, где должны располагаться головные источники и кто будет потребителем этой энергии. Если источники будут находиться на территории города, как работать с потребителями в области – и наоборот.

– Энергетические вопросы в нашем регионе вообще одни из основных…

– Да, вопросы инженерной подготовкой территории специфичны для нашего города. Хотя город и имеет пакет акций в Ленэнерго, но на его политику, к сожалению, влиять практически не может. Поэтому, когда город говорит, что готов путем развития инженерной инфраструктуры участвовать в проектах КОТ, то у меня, например, сразу же возникает вопрос: а как это будет выглядеть на практике? В чем, собственно, проявится участие, если у Ленэнерго свои планы, свое видение развития ситуации, зачастую не совпадающее с городским видением! Какие гарантии может давать город относительно того, что будет? Мы задавали такие вопросы представителям городских властей – чиновникам достаточно высокого уровня. У них нет четких ответов.

– Проекты КОТ всегда очень затратные. В какой степени сегодня развитие территорий упирается в проблемы финансирования… Вроде как город действительно заинтересован в комплексном освоении, но кто готов вкладывать средства?

– Я согласен с позицией руководства КИСП, что перспективы зависят от государственно-частного партнерства, то есть от прямого участия государства в подобных проектах. Потому что сроки окупаемости их очень велики и для бизнеса неприемлемы. Значит, государство должно формировать какие-то механизмы и гарантии повышения степени окупаемости. Кстати, подобное уже делается, например, в «Невской ратуше» и «Морском фасаде». Город берет на себя обязательства по выкупу площадей, построенных в соответствии с заранее согласованными требованиями, по фиксированной цене, впрямую или через облигации. Такая схема, являясь, по сути, завуалированной формой госзаказа, образует приемлемую для частного бизнеса доходность.

– Еще одна проблема, которая наверняка интересует вас и как инвестора и как горожанина, – транспортная. Ведь успех любого проекта КОТ невозможен без решения транспортных задач…

– Это очень серьезный вопрос. Через некоторое время объем транспортных потоков возрастет настолько, что в городе, по которому уже сейчас достаточно трудно перемещаться, будет невозможно проехать вовсе. И в этой связи видится два пути: либо запретить машинам въезд в центральные районы города (и тогда надо формировать некую инфраструктуру для хранения машин по периферии этих районов), либо забыть про вопросы сохранности исторического центра и строить там многоуровневые транспортные развязки, висящие в воздухе.

Как при этом будет идти развитие города? Эти вопросы надо решать с привлечением специалистов, занимающихся градостроительной деятельностью и имеющих практический опыт преодоления такого рода трудностей. Сюда же следует отнести вопросы, связанные с обеспечением энергией в широком смысле этого слова, включая проблемы водоснабжения и, особенно, канализации. И какое-то решение будет найдено… Лишь бы не было поздно! Зачастую введение новых транспортных магистралей лишь компенсирует увеличение числа транспортных единиц.

– Любой проект КОТ интересен для инвестора прежде всего жилой составляющей. На ваш взгляд, существует ли в Петербурге реальная проблема нехватки квартир? Сейчас популярна мысль о том, что раз в прошлом году новые проекты практически не начинались, через три-четыре года в Петербурге возникнет дефицит жилья…

– Здесь я бы тоже выделил несколько проблем. Первая из них – доступность этого жилья. Ипотечные программы практически все банки в прошлом году свернули, и только сейчас что-то начинает возрождаться. И при сегодняшнем достаточно высоком уровне цен гражданам трудно самостоятельно решать проблему покупки.

Следующая проблема, для меня более существенная, чем даже соотношение спроса и предложения, – баланс «цена–качество». Поскольку считалось, что существует дефицит жилья, и на него был спрос, проблемами качества возводимых объектов никто особенно не занимался. Трудно понять, какая цена какому качеству строительства должна соответствовать, но у многих компаний, которые позиционируют себя как лидеры рынка по объему возводимого и продаваемого жилья, качество строительства – ужасающее.

Третий аспект, о котором стоит задуматься… Почему в бурные двухтысячные, когда объем инвестиций, в том числе и иностранных, в рынок недвижимости был большим, в сегмент жилого строительства иностранных вложений практически не было? Напрягшись, можно вспомнить своеобразный флаг иностранных инвестиций в строительство жилья в Петербурге – «Балтийскую жемчужину». С некоторой натяжкой сюда же можно отнести проекты компании «ЮИТ», которая работает на нашем рынке с 80-х годов прошлого века. Хотя их-то проекты язык не поворачивается назвать иностранными инвестициями.

Так почему же не было иностранных вливаний в жилой рынок? Большая часть зарубежных инвесторов называет в качестве причины полную непрозрачность этого рынка – как финансовую, так и юридическую. Некоторые говорят также о технической сложности, связанной с последующим удержанием или управлением данными активами. Это наиболее распространенные ответы. В то же время инвестиции в жилой рынок других стран достаточно объемны. Следовательно, наш рынок жилья не продвинулся в плане своей прозрачности так далеко, как рынок коммерческой недвижимости.

– И все-таки грозит ли нам нехватка квартир на первичном рынке?

– Последние торги, проводимые ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», показали существенное превышение конечной цены по сравнению со стартовой. Может, конечно, это изголодавшиеся застройщики покупают пятна в надежде на этот самый дефицит…

С другой стороны… Не могу отвечать за точность приводимых цифр, но последние несколько лет – кроме, пожалуй, 2009 года – в городе регистрировалось примерно одинаковое количество сделок по покупке жилья, около 100 тысяч в год. Это тоже интересно: вроде бы и строят больше, и в оборот вовлекается больше квартир и комнат, а объем регистрируемых сделок существенно не увеличивается. Таким образом, получается, что эти два мира – рынок покупателя и рынок застройщика – существуют как бы порознь и друг друга не нашли. И мне кажется, разговоры о каком-то безумном дефиците, гигантском росте спроса и «сжавшемся» предложении – просто профессиональные страшилки.

Филипп Березин

Дата публикации: 16:29 22 марта 2010

Источник: bpn.ru