Весеннее «обострение» на рынке жилья

Эксперты столичного рынка недвижимости считают весну временем начала роста цен на жилье, отмечая активный рост спроса на новостройки эконом-класса и повышение цен на вторичном рынке. Насколько быстро будут идти эти процеесы - вопрос открытый.

В последнее время фиксируется повышение активности на рынке нежилой недвижимости Москвы, утверждают в специализированном государственном унитарном предприятии по продаже имущества столицы. «Кризисные явления в части покупки и аренды на московских предпринимателях выразились в первую очередь в психологическом аспекте, то есть средства и средства немалые на приобретение недвижимости и ее аренду у предпринимателей имеются», - так охарактеризовали «Интерфаксу» текущую ситуацию на рынке недвижимости столичные специалисты.

«Основной и главной задачей для нас в ушедшем году и в начале этого было создание привлекательного инвестиционного климата в городе. Могу сказать, что все усилия правительства Москвы были направлены на решение этой задачи. Не менее важным в условиях кризиса было сохранить уже имеющуюся инвестиционную активность», - сказал заммэра Москвы, руководитель комплекса имущественно- земельных отношений Владимир Силкин.

Большинство опрошенных экспертов уверено, что рынок понемногу начал «выходить из комы», в котором был более года. Некоторые аналитики считают, что в ближайшие 6-9 месяцев рынок жилья не только полностью восстановится в сравнении с показателями осени 2008 года, но и покажет рост на уровне 1–2% в месяц. В Москве рост цен начнется с сегмента эконом-класса. Более того, уже сегодня можно говорить о том, что «почти» достроенные новостройки распродаются как горячие пирожки, если цена квадратного метра не превышает 115-125 тыс. рублей. Риелторы говорят, что весь объем накопленного недостроя будет распродан еще до конца лета, что приведет к еще большему росту стоимости квадратных метров жилья.

Почему же сейчас в рекламных объявлениях фигурируют низкие цены на квадратные метры в новостройках? Зачастую информация о привлекательных ценах банально устарела. Достаточно позвонить в офис продаж, чтобы понять, что, к примеру, те квартиры, что продавались в 2009 году в одном известном районе застройки в СВАО Москвы от 70 тыс. рублей за «квадрат», сегодня предлагаются только по переуступке прав от физических лиц, и уже от 120 тысяч.

Невысокая цена квадратного метра может предлагаться в объектах на начальной стадии строительства, завершение которых планируется в лучшем случае в следующем году. И если репутация застройщика, начинающего строительство объекта, хорошая, а сам дом или комплекс находится в удачном месте - квартиры небольших площадей раскупаются молниеносно. Как правило, уже через небольшой промежуток времени цены на квартиры в таких комплексах повышаются, вместе с ростом строительной готовности объекта

Есть среди аналитиков и те, кто полагает, что нынешняя макроэкономическая ситуация спровоцирует рост к текущим ценам на уровне 12–13% еще до конца 2010 года и продолжится дальше на том же уровне.

Действительно, только в марте столичные квартиры в новостройках эконом-класса выросли в цене минимум на 10% до средней цены в 118,9 тыс. рублей за квадратный метр. Все это происходит на фоне сократившегося предложения и активизации покупателей. При этом, следует иметь в виду, что, согласно данным столичного правительства, в 2010 году в Москве планируется построить 3 млн квадратных метров жилья, 30% которого уйдет на социальные жилищные программы мэрии, и только 2 млн поступят в свободную продажу. Это почти на 40-45% меньше, чем в 2006-2007 годах.

«Эти 2 млн квадратных метров – мизерны, но именно они будут определять будущую цену столичного метра и перспективы его роста, - говорит гендиректор компании «Стройперспектива-Сервис» Геннадий Арбатов. – Если учитывать, что только активно работающего населения в столице свыше 7 млн человек и большинство из них не имеет жилья в собственности

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что в среднем по районам Москвы рост цен будет идти на уровне 1–1,2% в месяц. Самые престижные – на западе и юго-западе столицы – должны показать рост на уровне 1,2–1,8%, то размер грядущей «катастрофы цен» будет более чем очевиден».

Что касается современного статус-кво на рынке, то, согласно индексу MARPI, который предоставила финансовая компания «Калита-Финанс», на минувшей неделе цены продолжили движение и стабилизировались в диапазоне 3946–3951 доллара за квадратный метр. Эксперты компании «Калита-Финанс» отмечают, что «негативные настроения на финансовых рынках могут вызвать краткосрочную коррекцию по индексу MARPI, котировки на некоторое время вновь могут уйти ниже рубежа 3940 долларов за метр».

Аналитики компании отмечают, что сфера недвижимости очень подвержена возникновению различных «пузырей» и последующим ценовым падениям, однако инвестиционные, «а чаще просто спекулятивные денежные потоки это редко останавливает». Пока есть положительный тренд и стоимость жилья стабильно растёт, инвесторы, не задумываясь, вкладываются в недвижимость. Эксперты московского рынка жилья считают, что подобная динамика на российском рынке наблюдалась до осени 2008 года.

«Остановить эти тенденции какими-либо вербальными интервенциями вряд ли возможно, – говорят эксперты компании «Калита-Финанс». – Поэтому если инвесторы поверят в очередное восстановление рынка недвижимости и дальнейший рост цен, то очередной всплеск инвестиционно-спекулятивного спроса на жилье неизбежен. И никакие советы и предостережения со стороны властей не смогут сломить тенденцию».

Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, к середине марта средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляла 184,7 тыс. рублей с учетом элитной категории квартир. В долларовом эквиваленте цена снизилась на 2% – до 6 тыс. долларов. Если рассматривать новостройки эконом-класса, то за месяц они выросли в цене на 8–10%. Средняя цена «квадрата» в самом бюджетном сегменте составляет сейчас 118–119,5 тыс. рублей. В бизнес-классе уровень цен практически не изменился – стоимость «квадрата» оценивается в 174–187 тыс. рублей.

Следует обратить внимание на то, что впервые со времени кризиса начался рост цен на вторичном рынке. Средние долларовые цены поднялись до 5,2–5,5 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях метр стоит сегодня порядка 167–181 тыс. рублей. Наибольший рост цен отмечен в сегменте малогабаритных квартир в кирпичных пятиэтажках и жилья бизнес-класса в престижных округах столицы.

Аналитики «Миан» считают, что наибольший рост демонстрируют квартиры бизнес-класса, который составил к середине февраля 2,3%, или 162,1 тыс. рублей. Элитное жилье пока продолжает падение и оценивается в 498,4 тыс. рублей за «квадрат», что на 2,3% дешевле, чем месяцем ранее.

«Сейчас многие жалуются, что стало невозможно найти в Москве в новостройке, готовой хотя бы на 70%, однокомнатную квартиру до 4 млн. рублей или двухкомнатную до 6 млн. рублей, хотя в прошлом году таких вариантов еще было достаточно, - говорит ВЗГЛЯДу директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. - А со стороны компании мы наблюдаем следующую картину: начиная с мая прошлого года, у нас достаточно ровный график по количеству сделок. К примеру, в ЖК «Лазаревское» в месяц стабильно продается 20-30 квартир. И это несмотря на регулярную коррекцию цен, которая только во втором полугодии 2009 года проводилась трижды».

Денис Максимов

Дата публикации: 16:31 29 марта 2010

Источник: bpn.ru